国务院常务会议上周五（13日）要求，“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，同日四大一线城市之一的广州宣布全面取消限购、限售、限价等。两大动作逻辑，获周一（16日）公布的5月地产价格、销售数据佐证。多个指标显示，房地产“灰犀牛”风险仍待精准拆弹。

5月新建商品住宅价量齐跌

   国家统计局揭盅5月重磅数据，社会消费品零售在“以旧换新/国补”政策加持下，按年增速录6.4%的2023年底以来最高，不过，楼市气氛依旧乏善可陈，首5月商品住宅销售额跌幅续扩大至2.8%（5月单月跌6.8%）；70大中城市新建商品住宅价格，5月按月从持平转跌0.2%，为7个月最差表现。

首5月商品住宅销售额跌幅续扩大至2.8%。(AP)

   价量齐跌，跟5月住户新增中长期贷款（主要为房贷）仅增746亿元相互印证，背后无疑是价格预期。瑞银旗下UBS Evidence Lab较早时的调查显示，各地购房意愿普遍降温，42%的受访者预计未来12个月房价将进一步下跌。

新开工VS竣工，资金压力显

   更多的不祥之兆来自现房销售占比持续攀升，以及商品住宅新开工面积与竣工面积差距持续收窄。

商品住宅新开工面积与竣工面积的差距持续收窄，资金压力或集中爆发。(AP)

   先看前者，尽管商品住宅销售额持续负增长，但现房销售实际保持两位数增长，首4月占整体商品住宅销售的比例近27%，较2024年续升逾5个百分点，远超2019年时15%的历史低点。与此同时，商品住宅新开工面积，从2019年时高达竣工面积的近2.5倍，收窄至约1.2倍。

   两大趋势恐意味，开发商过往借超额开工、出售期房、回笼现金，此“低成本、高周转”模式愈来愈难以为继。一旦新开工期房的承接愈来愈少，前期叠加的开工项目的竣工压力、资金压力或集中爆发。

更大力度推动房市止跌回稳

   鉴于此，不难理解继去年9月中央政治局会议，首提“促进房地产市场止跌回稳”后，最新国常会再要求，“更大力度推动房市止跌回稳”，以及广州率先放开一线城市限购限价。

政府或需通过城市更新、财政支持、驰援房企等组合拳，推动存量去库存和打通置换链条。(AP)

   有何具体措施？鉴于内地首套房按揭利率已降至3%的历史最低水平，而整体市场呈现“刚需型抛压扩大、改善型需求收缩”状态，政府或需通过城市更新、财政支持、驰援房企等组合拳，推动存量去库存和打通置换链条，并提振收入和就业的信心。

  撰文：金子安