北京13年来首次调整住房限购政策，允许2套房京籍家庭在五环外新购住房，天津日前亦放宽京津冀户籍限购，成都则全面取消限购，不再审核户籍、社保等购房条件。有大行指，随着成都等取消限购，市场对一线城市将在5月放松限购的预期不断升温，可能推动内房升势。内房今日(2日)升势持续，其中万科企业(02202)指正制定管理层股票增持计划，股价飙逾一成。不过，4月百强房企销售额按年仍跌45%，可见内房销售情况未见改善，且近期累积升幅巨大，现时才追入恐已太迟。

（万科企业网页截图）

北京放宽限购 2套房京籍家庭可在五环外新购住房

　　北京市住建委周二(4月30日)发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。虽然仍未放松首套房刚需，但这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策迎来首次调整。

　　《通知》明确指，自本通知印发次日起，允许以下居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)：本市户籍居民家庭已在京拥有2套住房的；本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。

天津放宽京津冀户籍限购 成都购房不再审核户籍社保等

　　天津近日亦进一步放松楼市限购政策。天津市住房城乡建设委等三部门日前印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，明确本市户籍居民在6个限购区(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区)购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。同时，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员，在天津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。此外，居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况，对有60周岁或以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。另继续鼓励各区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，同时鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目，更好满足被安置居民住房需求。

　　另四川成都宣布，周一(4月29日)起全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数；同时，全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。对社会关注度较高的热点项目，鼓励企业采取公证摇号选房销售；推动城市房地产融资协调机制走深走实，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。此外，鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋，按相关要求改建为保障性租赁住房；支持车位与住宅同步销售，合理设置新出让住宅用地车位规划配比。

政治局会议：统筹研究消化存量房产及优化增量住房政策

　　另方面，中共中央政治局周二召开会议，强调要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　野村中国首席经济学家陆挺等在研报中指，这是中国最高领导层自去年4月以来首次在高层会议强调“保交房”，同时不再提及“三大工程”，意味政策出现重大转向，朝收拾房地产“烂摊子”迈出了重要一步。外界解读，中国政府可能考虑采取直接的市场干预措施，例如直接向地产商购买商品房作保障房用途，一方面帮助市场消化库存，另一方面为发展商提供现金流。陆挺预计，会议提出的“消化存量房产的政策措施”可能是要将“保交楼”和保障房建设结合起来，而这同时意味中央政府须拨出财政资源支持，预计政府最终将不得不成立一个专门机构，并为有关政策措施拨出专款。

4月百城新楼价格按月升0.27% 百强房企销售额按年跌45%

　　中指研究院昨日(1日)发表报告指，4月全国百城新建住宅平均价格为每平方米16355元(人民币．下同)，按月上涨0.27%，按年升1.08%。百城二手住宅平均价格为每平方米14975元，按月跌0.75%，已连续24个月按月下跌；按年则跌5.38%。房地产市场仍处于调整阶段，而政治局会议积极定调，预计楼市政策保持宽松以促进市场加快企稳。一线城市或继续优化住房限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策仍具空间，另预计更多城市围绕“以旧换新”出台政策，畅通一二手市场链条。支持政策持续出台有利于提升市场活跃度，但市场能否企稳仍有赖于市场预期的恢复。

　　另克而瑞报告指，百强房企4月销售金额3121.7亿元，按年跌44.9%，按月跌12.9%。考虑到去年基数较高，5月房企销售业绩料将延续降势。2021至2023年，百强房企4月单月销售金额分别为10359.7亿元、4306.3亿元和5665.4亿元。这表明百强房企销售业绩不及三年前的三分一。

摩通：内房股抽升或只属短暂 行业基本面变得更差

　　摩通近日发表内房行业报告指，内房股自4月中旬触底以来，该板块已累计反弹16%，跑赢MSCI中国指数(+7%)，相信主要是资金流驱动。尽管近期股价表现出色，但内地地产行业今年以来仍表现落后，随着成都取消限购，南京放宽落户条件买房可直接落户，市场对一线城市将在5月放松限购的预期不断升温，也可能推动相关势头。不过，内房股抽升可能只属短暂。即使MSCI中国指数因更多资金流动而保持强劲，内房可能仍表现欠佳。事实上，行业基本面可以说正变得更差，因为4月份的销售比预期更差。该行业的可持续反弹需要看到可持续的销售复苏，以及更强有力的政策应对。

　　摩通认为投资者高追内房股的兴趣有限，除了少数投资者对华润置地(01109)、中海外(00688)等大型国有企业感到兴趣，该行也看到对冲基金对沽空的兴趣不断上升，因为最近的反弹并不完全是基本面驱动。限购宽松可能会刺激成交量反弹1至3个月，但之后可能会降温。而成都和南京最大的开发商大多是国企发展商，因此即使有受益者也只是大型国企发展商。该行看好华润置地、中海外及华润万象生活(01209)，分别予目标价35元、15元及31元，均予“增持”评级。

林家亨：内房早已重拾上升动力 惟累积升幅大宜候低买

　　国农证券董事总经理林家亨于今日《开市Good Morning》节目指，北京13年来首次调整住房限购政策，但内房股价之前早已重拾上升动力，如果于4月18月跌穿保历加通道时买入，直到今日少则赚20%，多则赚50%，若当时没买，现时升了50%就不宜再追入。任何市场消息都会有“春江鸭”，相信一两星期前已有人收到内幕消息“买定先”，才令内房股一早爆升，而在大户大举入货后，散户才说可再看好入市，一买恐会“坐艇”。虽然内房行业将来一定会好转，但现时短线高追实属不智，候低买入风险低，值博率更高。

　　内房股今日普遍上升，除万科飙逾一成外，越秀地产(00123)亦升近一成。龙湖(00960)则升逾7%，连升8日，累计升幅38%。中海外升约3%，连升10日，累计升幅32.7%。

　　（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）