美国上周五(2日)公布的数据显示就业市场显著降温，市场对经济衰退忧虑增加，联储局9月减息0.5厘机会急升至逾七成。在买家偷步入市下，本港十大屋苑周末成交回升，并刺激地产股今早(5日)显著造好，其中新世界发展(00017)飙近8%，为表现最佳蓝筹。不过，大行普遍对行业维持审慎，料楼价仍有下跌空间，建议谨慎选股。若想买地产股，可以如何选择呢？

（新世界发展网页截图）

美9月减息0.5厘机会急升至逾七成 大行纷调整预测

　　美国7月非农就业职位仅新增11.4万个，远低于市场预期的17.5万个，创3年半新低，且失业率升至4.3%的近3年新高，符合“萨姆法则”(Sahm Rule)的经济衰退定义。利率期货显示，市场现时认为联储局9月减息0.5厘的可能性超过70%，较上周四(1日)的22%显著上升，另预估到年底前总共减息约1.25厘的可能性亦由2.6%大升至43.2%。

　　多间大行亦调整对联储局减息的预测。麦格理和高盛预估联储局可能在年底前的全数三次会议上减息。花旗料局方在9月、11月连续减息0.5厘，12月则减0.25厘。摩通预测9月和11月各减息0.5厘，接下来每次会议都会减0.25厘。

十大屋苑周末成交回升 美联：买家偷步入市“租转买”料增

　　中原地产十大屋苑在刚过去的周末录得11成交，按周回升83.3%或5宗，创近14周新高，零成交屋苑降至3个，而美联十大蓝筹屋苑合共录得约9宗买卖成交，按周增加约五成。而按十五大屋苑计算，周末两天同样录得约9宗成交，按周升约28.6%。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，全城预计美国下月减息机会极高，重燃置业气氛，吸引观望多时的买家重返市场寻宝，加上周末未有全新大型一手盘推售，客源流向各区二手屋苑，买家遇上合价盘便会果断偷步入市，带动二手交投止跌回升。

　　美联物业住宅部行政总裁布少明表示，日前美国联储局暗示9月大有机会减息，只要未来本港按揭利率同步下调，在近期租金愈升愈有下，相信楼市其后或会重现“供平过租”的现象，促使租客加速“转租为买”；同时，减息有望提振整体楼市表现，令买家憧憬未来楼价重拾升轨，亦有助刺激准买家偷步入市，预期8月一手成交有望达到1000宗水平，二手则录约3400宗水平。

中原CCL按周升0.21%结束6周连跌 今年仍累跌4.1%

　　中原地产研究部高级联席董事杨明仪上周五表示，中原城市领先指数CCL最新报141.11点，按周升0.21%，终止6周连跌。本周CCL仍处于近8年低位，重返2016年10月初时水平，2024年累跌4.14%。

　　本周指数是反映7月13日启德柏蔚森I首轮销售，以及7月8日屯门黄金海湾．意岚公布首张价单折实平均呎价创同区8年新低当周的市况。发展商减价推售新盘，首轮销情理想，而且市场憧憬减息，楼市气氛略为回稳。CCL近4周在140至141点徘徊。一手新盘抢去不少购买力，业主观望减息，二手楼市继续拉锯受压，相信整体楼价跌势不变，但下跌幅度缓慢。

瑞银：首选恒地嘉里建设料续稳定派息 富瑞：应谨慎选股首选新地

　　值得一提，上周有多间大行就地产股发表研报，其中瑞银指，大多数本港地产公司目前股息率已达到7至10%，提供了一定程度的买进机会，市场预期美联储将于今年减息，当市场对减息持乐观态度时，预期具有可持续派息率和有吸引力估值的公司表现优于大市，而开发商可能面临周期性衰退，惟一旦利率变得更加有利，房地产销售和价格可能会稳定下来。将优先选择具有可持续每股派息的发展商，而非地主，恒基地产(00012)和嘉里建设(00683)为该行首选，亦看好太古地产(01972)，因目前的高股息率或能持续，新世界发展、恒隆地产(00101)和希慎兴业(00014)重设股息机会较大，而恒地和嘉里则可能会维持稳定派息，因为它们的财务状况不断改善。

　　富瑞指，考虑到本港发展商未来资本支出、利息资本化和固定债务再融资，相信并非所有地产商利息开支见顶，建议投资者应谨慎选股。该行首选新地(00016)，认为其具有相对于同业的弹性利润状况及资产负债表管理良好。较低的利率是香港地产行业的积极催化剂。然而，市场复苏需时，而且企业的基本面改善可能会不平衡。完工规模较大、固定利率较高或资本开支不断增加的公司，或难以在损益表上看到显著的利息节省，相信涉及以上情况的公司包括新世界、恒地、恒隆地产、希慎。对于楼价，该行继续预期今年将录中个位数跌幅，并料明年在减息支持下有个位数复苏。

摩通对行业维持审慎偏好信置领展 汇证指部分地产商前景渐改善

　　摩通表示，香港地产股将会在未来数月逐渐公布中期或全年业绩，料行业核心每股盈利平均跌7%，主要是受到较低租赁收入，发展项目毛利受压及融资成本上升影响。大部分地产股的每股派息应该会持平或轻微上升，但料12只地产股中有3只会减少股息，九龙仓置业(01997)及恒隆地产有较高下行风险。而对整体行业仍维持审慎立场，更多的潜在的不良资产处置可能推动资本化率扩张，导致资产进一步贬值。即使降息成真，也不预期会有持续的优异表现。摩通偏好信置(00083)及领展(00823)，对新世界及九龙仓置业审慎。

　　汇证称，香港房地产行业7月开始跑赢大市，上半年销售1010亿元，超过2023年全年。虽然市场存在经济逆风及旅游业复苏弱于预期等问题，但鉴于部分公司去杠杆化，或部分录得销售额回升，有些公司业务前景开始改善，随着业务正常化，应有助结束减派息周期，从而使房地产行业更具吸引力。不过，由于该行调整本地地产股盈利预测，故除了新世界，下调所有本地地产股目标价，当中以希慎及长实(01113)下调幅度最大，希慎目标价由13.7元降近20%至11元，予“持有”评级；长实目标价由46.1元降约10%至41.4元，予“买入”评级。

陈政深：经济不明朗楼价仍会再跌 对地产股看法中性宁拣领展

　　艾德金融执行董事陈政深指，美国减息对地产股有利，一方面可令买家节省供楼成本，增强购买力，另方面可减低地产商在加息周期中承受的高利息支出，而此前地产商因市况差推盘较慢令项目积压，资金未能及时回笼，令融资成本上升，此方面压力相信亦可藉减息加快推盘而纾缓。再者，地产商的管理层本身多数同时是其大股东，派息较慷慨，加上快将减息，料对股价有支持。不过，买家的购买力主要仍要视乎经济周期，现时本港经济不明朗，会降低买家入市意欲，料楼价不论跌多跌少仍会向下走。因此，对地产股看法中性，股价相信应差不多见底，但料难大升。

　　陈政深续指，以收息角度来看，也不建议买入地产股，惟房托基金(REITs)可吼，尤其是领展(00823)，因其90%收益用作派息，且旗下大部分商场物业都与本地民生消费相关，内地及海外业务占比很小，具较强防守力，且股份自上市以来多数以溢价交易，而现时市帐率已跌至0.5倍，股息逾7厘，有一定吸引力，现价已可吸纳。

　　本地地产股今早普遍造好，其中新世界半日飙7.88%收报7.67元，新地升4.37%报70.45元，恒地升3.43%报22.65元，长实升3.67%报31.05元，信置升0.62%报8.13元，嘉里建设升2%报13.24元，太古地产升3.74%报12.76元，希慎兴业升2.48%报10.76元，恒隆地产升2.52%报5.69元，九龙仓置业升6.65%报19.88元。领展则升4.62%报35.1元，港铁(00066)升3.37%报26.05元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）