国务院新闻办公室今早(24日)举行新闻发布会，公布一系列救市措施，其中人民银行宣布降准0.5个百分点，降存量房贷利率，将二套房首付比例降至15%，以及将保障房再贷款中人行资金支持比例增至100%等。内房股受中央救市刺激，今日普遍造好，其中富力地产(02777)更飙逾一成半。不过，现时虽已进入传统“金九”销售旺季，但内地房市仍未见起色，数据显示9月上旬30个重点城市新房成交同环比均下降，中秋节新楼销售面积同比降三成，上述救市措施对房市帮助有多大？个别优质内房可否再吼？

（富力网页截图）

降准0.5个百分点兼降存量房贷利率 二套房首付比例降至15%

　　人行今早宣布，将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿人民币。此外，人行宣布引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅约0.5个百分点。人行又指，将统一首套房及二套房的房贷最低首付比例，将全国层级的第二套贷款最低首付比例由25%下调至15%。

　　人行行长潘功胜表示，存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元人民币左右。至于全国层面不再区分首套房二套房，统一最低首付比例全部为15%，潘功胜称，各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿确定具体的首付比例。

保障房再贷款人行资金比例增至100% 研允银行支持企业收购房企土地

　　另外，潘功胜宣布，人行将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元人民币保障性住房再贷款中的人行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。同时，延长两项房地产金融政策文件的期限。此前人行和金监总局出台的金融16条和经营性物业贷款两项阶段性政策，有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。

　　潘功胜又表示，人行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人行可提供政策支持。

分析：下调存量房贷利率降低提前还贷诉求 百万房贷30年可少供十万

　　广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，监管层针对住房存量贷款利率和二套房首付比例的调整释放出稳楼市积极讯号。下调存量房贷利率，最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力，降低提前还贷的诉求，并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。同时，新政也为购房者提供更多购房优惠政策，希望通过下调购房门槛，降低购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。预计各地商业银行将快速跟进下调个人住房存量房贷利率。新政将对全国商品房去化提供帮助，有望加快国内商品房市场向供求平衡的方向运行，推动房地产市场平稳健康发展。

　　另财联社引述中原地产首席分析师张大伟表示，当前存量房贷平均利率大约在3.92%，此次降低50个基点，如以商贷额度100万元人民币、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元人民币，30年可以减少利息支出共10万元人民币。

中指院：中秋节新楼销售面积同比降三成 居民收入预期等未明显改善

　　不过，中指研究院日前发布的数据显示，中秋假期期间(9月15日至17日)，全国25个代表城市新房日均销售面积同比下降约29%，与2019年相比则下降55%。中秋假期期间，多地售楼处营销力度加大，但多个城市仅核心区楼盘到访量较节前增加，冷热分化现象仍在，整体市场表现较平淡。中秋假期25个代表城市新房成交日均面积为12.9万平方米，而去年同期是18.2万平方米。中秋假期25个代表城市新房成交日均面积为12.9万平方米，而去年同期是18.2万平方米。

　　中指研究院研究副总监徐跃进认为，当前居民收入预期等长期因素尚未有明显改善，购房者观望情绪仍较重，同时受供给端缩量的影响，导致新房市场运行承压。此外，台风“贝碧嘉”于9月16日登陆上海，这导致包括上海在内的长三角城市楼盘到访量受到影响。不过，每年9月底是楼市政策密集出台期，预计放宽核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，各地降低房贷利率、降低交易税费等政策仍有进一步调整空间，同时各地的购房补贴力度也有望进一步加大。

大摩：人行措施略超预期 或提振房屋销售缓和房价跌势

　　摩根士丹利发表研报指，人行公布多项货币政策支持房地产市场，措施略超市场预期，措施或提振第四季房屋销售及去库存，或有助缓和房价跌势。基于再贷款利率1.75厘低于较高级别城市约2%租务回报率，保障房再贷款人行支持资金比例增至100%，或对地方政府未来数月加快收购房屋库存提供更大诱因，关键在于有否足够合资格项目提供作为收购，因为人行执行上仍维持市场机制。此外，二套房首付比率下调或提振第四季物业销售，但料影响或只属短暂，因在目前疲弱宏观环境下，住户增加杠杆的意欲低迷。而预期下调存量房贷利率有利商场营运商，包括华润万象生活(01209)、华润置地(01109)、龙湖(00960)及新城发展(01030)，基于零售销售下降趋势缓和。

　　里昂称，人行等披露的新举措包括五项针对房地产的主要措施。大部分政策均符合预期，但出台第二套房首付下调和再贷款计划优化带来正面惊喜，符合该行对政策转向的期望。虽然相关措施并不足以扭转局面，但在美国联储局减息及人行降低存款准备金率50点子后，货币刺激政策可能性更大，在行业中首选润地。

郭家耀：新措施能否刺激销售成疑 内房未可吸纳宁吼贝壳

　　宏汇资产管理投资总监郭家耀表示，虽然人行推出降准、降息等一系列措施，但内地楼市前景依然未明，首先在楼房供应过多的情况下，楼价难有反弹，加上内地民众忧虑收入前景，供楼节省下来的钱相信宁愿进行其他消费，也不会多买一个楼房，故新措施能否令销售反弹令人怀疑，仍需要时间观察。反而若内地消费有起色，不如转吼内需或内地金融股。

　　郭家耀又指，如果内房销售仍低迷，就算较优质的房企如润地及中海外等都未宜吸纳，惟专做楼房代理的贝壳(02423)可考虑，始终公司仍录得盈利，加上没债务问题，即使新措施未能刺激楼市交投上升，其股价向下风险也较低。

　　内房股今日普遍上升，个别升幅显著，除富力外，世茂(00813)及融创(01918)等都飙逾一成，惟万科(02202)只升逾2%。贝壳则飙11.08%收报42.6元。

　　（撰文：经济通市场组、中国组、采访组　整理：李崇伟）