人大、政协两会在北京举行，中国政府工作报告将２０２３年经济增长目标设为５％，跟投资界普遍预期相近。市场预计，从２０２２年下半年开始，扩内需政策会继续发力，随着中国内地及中国香港两地全面通关，本港楼市气氛亦开始恢复，对本地地产商而言，最坏的情况的确已过，二手楼价已止跌回升，新世界发展（０００１７）估值重估是时候。
　
两地销售贡献占比均衡，内地待入账款项高
　
　　财报显示，２０２３上半财年，新世界香港应占物业合同销售金额为约７８﹒７亿港元，主要来自出售位于长沙湾永康街商业项目的５１％权益，以及南商金融创新中心的单位；而内地整体物业合同销售金额约为９２﹒４亿元人民币。两地销售业绩贡献占比均衡，反映了新世界具备了较强的抗风险能力，能够保持经营的稳定性。

　　值得一提的是，依据公告所示，截至２０２２年１２月３１日，新世界在中国香港未入账的应占物业合约销售收入当中，１８５亿元合同销售将于２０２３财政年度下半年入账，４２﹒８亿元合同销售将于２０２４财政年度入账。

　　新世界是中国香港地产发展商之中，内地业务占比相对高的公司，深耕大湾区及长三角核心地区。截至２０２２年底，其在中国内地未入账的物业合同销售当中，１２﹒９亿元人民币将于２０２３财政年度入账及８﹒６亿元人民币将于２０２４财政年度入账。这也意味着较高的待入帐款项为其后续的业绩增长带来了一定的保障，增强了业绩的确定性，足以支持新世界的估值。何况，内地经济正值复苏之时，投资者对新世界正面关注将进一步提升，估值飞升不言而喻。
　
投资物业业绩复苏可期，各地Ｋ１１项目逐渐落地
　
　　投资物业方面，随着疫情防控放开，呈现中国内地和中国香港通关等一系列利好局面，零售商场人流明显提升，为新世界投资物业的业绩复苏带来了支撑。以中国香港Ｋ１１　ＭＵＳＥＡ人文购物艺术馆为例，财报显示，于２０２３上半财年，其销售额按年增长６％，总客流量超过１１００万人次，增长主要由奢侈品消费及文娱活动带动。与此同时，随着２０２３年２月中港全面通关后，Ｋ１１　ＭＵＳＥＡ人文购物艺术馆的总销售额及人流按年大幅上升１００％。

　　截至目前，Ｋ１１遍布大中华地区的１１个重点城市，合共３９个项目，总楼面面积达２９１万平方米。随着全国各地的Ｋ１１项目逐渐落地和开业，新世界的经常性租金收入将持续提升，这也将进一步增强抗跌能力，并有望驱动估值提升。此外，若Ｋ１１可能分拆独立上市，这也是延伸筹集资金及释放价值的方法。
　
料持续出售非核心物业，现价股息达７厘以上
　
　　在财务优化上，新世界向来有出售非核心物业，２０２２财年出售约１３９亿元的非核心资产，２０２３上半财年已出售非核心资产约５６亿元，完成超过５０％全年目标，财政年度到期的贷款再融资已全数处理。２０２３下半财年，预期新世界将持续落实出售非核心物业，将会有助股价收复价值，将资源投放于高增长和高潜力的核心业务。本周三（８日）新世界收市价２２﹒１５元，较每股净资产８０﹒４５元（２０２３上半财年）出现深度折让，股价落后。

　　新世界没有供股配股的计划，２０２３上半财年，集团派息０﹒４６元，以本周三股价计，股息达７厘以上。笔者对新世界有期望，加上有高息的加持，中国香港经济复常，新世界在今年财政年度的下半年应该可以补回上半年的倒退，将在短期内成为股价催化剂，更有价值重估的机会，机会难逢，值得吸纳。可考虑现价买入，中线目标２８元，跌穿１９元止蚀。

　　（笔者没有持有相关股份，客户持有相关股份）
　
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