中国的新建商品住宅房于2024年1-9月的销售面积和所涉额度，同比跌幅如最近多个月的持续放缓，而房地产开发商的开发新投资亦持续减少，使竣工面积不断缩减，待售面积缓增，相信商品住宅市场逐步“去库存”，加上政府力挺“保交楼”和有针对性的放宽买楼、降息等措施，有望稳步改善商品住宅房市场的求与供关系，相信楼市会由逐步有序的回稳甚至好转，惟需时始能见实效，急不得也。
　
新建商品住宅近期增销去库存挺楼市步稳
　
　　来自中国国家统计局所发表的最新房地产市场数据，显示全国房地产开发投资市场于2024年1-9月份的情况有逐步走稳倾向，重点有（甲）新建商品住宅房的销情，有逐步改善的倾向：（一）销售面积，于2024年1-9月份累计5.878亿平方米，即使同比减少19.2%，但相对于1-8月的所销5.08亿平方米的20.4%减幅收窄1.2个百分点，以不加任何数据加减拮取实数而以懒人思维作评就可说9月份的销售面积有明显提升，同样情况亦可见之于（二）销售额，于1-9月份累计6.02万亿元同比减少24%，相对于1-8月份5.24万亿元所减25%少减整整1个百分点，情况比1-6月份4.127万亿元所下降26.9%有更大的改善。此二数之有颇为明显的少减，意味9月份的新建住宅商品房的销情续有改善。

　　新建商品住宅房的销情回稳有进，乃受惠于多个因素，特别是（乙）新开发投资持续减少，使市场新的供应放缓，遂能消化多年积压可观的新与旧单位之“库存”，以达致供与求渐回合理关系，重点有（三）全国房地产开发投资于前9个月累计达7.8万亿元，同比减少10.1%，较1-8月份的6.9万亿元所减的10.2%多减0.1个百分点，乃因商品住宅房的开发投资期内仅达5.9万亿元同比减幅回落至10.5%。

　　以商品住宅房为主的房地产开发投资步伐转慢，使（四）商品住宅方新开工面积于1-9月份累计4.07亿平方米同比减少22.4%，相对于1-8月份的减幅23%少减0.6个百分点，使施工总面积50.1亿平方米同比减少12.7%，比1-8月份多减0.1个百分点。

　　正正因为新开发投资额度及新开工面积持续减少，故（丙）商品住宅房的供应速度亦见放慢，其中（五）竣工面积1-9月份累计2.68亿平方米同比减少23.7%，而1-8月份累计2.4亿平方米所减的23.2%，多减0.5个百分点，有利于“去库存”调整，因（四）商品住宅的待售面积于1-9月份累计3.7679亿平方米，同比增加20。%，比1-8月份累计3.81亿平方米增21.5%少增0.7个百分点，乃增销减供之使然。
　
银行对涉楼市贷款仍审慎须积极改进
　
　　此使（六）房地产开发企业的到位资金缩减幅度持续缓和，显情况有不断好转和回稳态势：于2024年1-9月份累计7.89万亿元同比减少20%，比1-8月份6.99万亿元所减20.2%少减0.2个百分点，乃因与购房有关的到位资金有改善：(1)个人按揭贷款1-9月1.1万亿元减少34.9%，较1-8月份少减0.9个百分点，显银行对买楼的借贷相当审慎；而(2)定金及预收款2.35万亿元同比减29.8%，比1-8月份减30.2%少减0.4个百分点。
　　更大问题在于(3)国内贷款1.146亿元同比减少6.2%，比l-8月份所减5.1%多减1.1个百分点，和(4)自筹资金2.3万亿元同比减少9.1%，比1-8月份的8.4%减幅多减0.7个百分点。
　
习近平指出要促进住宅房地产市场回稳
　
　　中共中央总书记习近平于9月26日主持中共中央政治局会议，承认“当前经济运行出现一些新的情况和问题”，要抓住重点、主动作为，并特别指出要促进房地产市场止跌回稳：要(i)促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量及提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，(iii)支持盘活存量闲置土地。

　　令心感到高度兴趣的是：要调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税及金融等政策，推动构建房地产发展新模式。在住房限购政策方面，人行在9月24日提出：统一首套房和二套房按揭的最低首期比例，将二套房贷款最低首期比例，由25%调低至15%。这会释放市场有更多的需求，以支持楼市的“去库存”问题。人行预计这项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出约1500亿人民币左右。

　　商品住宅房市道受控回稳和改善，对国民经济回复稳中有进发展大有帮助和贡献。

　　（waishinglai210@yahoo.com.hk）

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