姊妹们，两年前大概这个时候，第一波新冠疫情爆发，我在本栏写过一篇题为《非典楼价Vs新冠肺炎楼价》的文章。大意是，上一次大型传染病爆发，就是2003年的非典，当时的楼价比高峰期急挫5至6成。

　　这段期间的楼价，可说是过去十多年本港楼价最低迷的一段时期。如果大家敢在当时买楼，现在已可赚到4至5倍利润。

　　无他，当年爆发的非典，是中国香港首次大规模疫症，而非典又是全新病毒，到底会否受控、能否治愈，又或者楼价要跌到何时才见底，当时谁也说不准。

　　但要注意的是，非典时期的楼价也不是一下子跌几成，某程度上，只是延续1998年亚洲金融风暴后的楼价跌幅。用通俗的说法是，在已经大跌的楼价上再踩一脚而已。

非典时炒家持货力低

　　两年前爆发第一波新冠疫情时，有人担心楼价可能会大跌（未上车的年轻人可能渴望楼价大跌？），但我当时指出，非典时和两年前的楼市，已经有很多不同的地方，要楼价大跌，似乎不太可能。即是说，想有所谓的“新冠楼价”，似乎不太可能。

　　首先，二手供应方面，1997年前的楼市炒风炽热，很多“业余”炒家入了市，他们并没有持货能力，当楼价跌少许，便被迫沽售，因而触发骨牌效应。2003年爆发非典疫情，令最后一批有实力的炒家盘也迫了出来。因此，楼价可以比高峰期下跌5至6成。

　　另外，过去几年，政府推出一连串“辣招”来调控需求，但同一时间也调控了供应，短线买卖物业要付很高的印花税，多买一个物业来投资又要付额外印花税，外国人来买中国香港楼去投资也要付额外印花税。

　　所以，现在持有物业的，主要是用家，或者是有实力的投资者。他们持有物业，要不就是自住，要不就是长线收租。如果市场上大部分都是用家和有实力的投资者，谁会愿意劈价几成去卖楼？没有太多人这样做，市场上的二手供应便不会太多！当然，息口低企也造就更多有实力的投资者入市，买楼收租总好过放钱在银行吧！

　　其次，一手供应方面，过去几年卖地计划可供兴建的单位减少（未来也会侧重公营房屋，可以预期，未来私人楼宇的供应也不会大增），加上过去两年受疫情影响施工进度，整体的一手供应也逐步减少。所以，综合两方面来说，即使有疫情，楼价也不可能大跌！

2020年楼价仅跌0.5%

　　结果，2020年的楼价只是微跌0.5%。到了去年，由于有半年左右的疫情都是受控的，楼价便马上回升3.6%。因此，我相信，即使现在爆发第5波疫情，楼价都不会大跌，最多只是微调。

　　不过，早前我跟一位即将移民的姊妹Mavis谈起楼市的问题，她感到现在卖楼似乎必定要减一些价，否则未必容易脱手，因此，她的看法是，当第5波疫情遇上移民潮的时候，楼价应该有机会调整了。

　　到底情况是否如Mavis所说，下次再续。

　　作者电邮：tong_lydia223@yahoo.com.au。

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