之前提到，2020年爆发的新冠疫情，完全没有令楼价下跌，当年楼价只是微跌了0.5%。到了去年，由于疫情整体受控，楼价便马上回升3.6%。因此，即使现在爆发第5波疫情，楼价大跌的机会可能都不大。

　　不过，我有一位即将移民的姊妹Mavis，她在卖楼过程中感到（开始时已经不让买家知悉她因移民而卖楼，否则可能会被大幅压价），今时的买家，似乎都采取观望态度，即使减少少，也不易卖楼。因此，她认为，当第5波疫情遇上移民潮的时候，楼价应该有机会调整了。

　　“我相信，今年才是港人移民的高峰期，我身边已有几个家庭在去年底和今年初移民了。按照我的观察，今时移民的人，大多都要卖楼，因为不卖楼就不够弹药。卖了楼，即使去到异地找不到工作，也有本钱慢慢熬。”Mavis告诉我她的观察。

　　“同意的，因为今时移民的，很多都是年轻夫妇，而且都有年幼子女，一般都是读小学或初中。他们以BNO身份移民英国，是目前移民成本最低的地方。从另一个角度看，他们最值钱的资产就是那个已升值的自住物业，他们没有选择地必须沽楼才可移民。”

第5波疫情令买家犹豫

　　“正是呢！如果愈来愈多人因为移民而需要卖楼，楼价肯定有压力。现在第5波疫情大爆发，应该会令到买家更犹豫，幸好我在去年底卖出了物业，避过了这一波疫情，否则，我可能都要再减价才卖得出呢！”Mavis庆幸自己能够早一点决定移民兼卖楼。

　　“但2020年爆发第一波疫情时，人心应该比现在更惶恐，因为当时疫苗还未面世，而且重症的比率也高，但最终楼价都没有大跌。今次虽然是大爆发，但不少人已经打了针，而且绝大部分都是轻症，再加上抗疫疲劳，大家都似乎麻木了，并视之为新常态。所以，买家短期可能会观望，但始终实际供应仍然不足，只要他们有实际需求，楼价低少许也会入市的。”我分析说。

美国加息中国香港未必跟足

　　“但还有一点，今年应该进入加息周期，最新的讲法是美国联储局每次议息都会加息，最快下个月就要加，而且第一次会加半厘，而不是过去估计的四分之一厘！当大幅加息遇上严重疫情下的移民潮，楼价应该会跌得更多吧！”Mavis想从不同角度推论，今年楼价必定会下跌。

　　“也是的，美国进入加息周期似乎是不争的事实。但美国加息，不代表中国香港会完全跟随呢！”

　　“咦，中国香港不是实施联系汇率，美国加息中国香港都要跟随吗？”

　　“理论上是的，因为美国加息，代表美元的吸引力增加，如果没有汇率风险（联系汇率），投资者自然会把低息的货币转去高息的货币，从而对联系汇率构成压力。但现实上，如果留在低息货币仍有不俗回报，投资者也未必会这样做。2015年时就是这个情况，当时美国连续加息9次，每次四分之一厘，合共2.25厘，但中国香港只加了一次息，而且只是象征式的加了八分之一厘，原因就是我说的情况！”

　　“你预期今次也会这样？”

　　“我没有水晶球，不敢断定历史一定重演，但现时留在中国香港银行体系的资金仍然充裕，仍有条件不跟足美国加息呢！”

　　“你的意思是，就算美国加息也未必会令中国香港楼价下跌？”

　　“现在的息口实在超低，所以，温和地加息也可以接受，但如果加息真的不似预期，我也说不准。而且，正如你所说，除了加息之外，还有疫情和移民潮呢！”

　　“唉，总之，中国香港的楼价令很多人都跌眼镜！”Mavis说。

　　“哈哈，是的，我也不去估了！”我附和说。

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