新一期居屋即将接受申请。楼价持续高企，近年每次推售居屋也录得大量超额申请，去年更录得破纪录的30万份申请，超额认购60倍，成功中签并获邀选楼犹如中了六合彩。
　
　　今期居屋推出的4个项目合共7,047个单位，是2014年复售居屋以来最多的一次，更重要是绿白表配额比例修订为四六比，住屋需求殷切的白表申请人将有更大机会成功凭居屋上车，踏上置业阶梯。
　
　　记者近日实地考察4个居屋项目，从购物、交通、消闲、景观等方面，点评各屋苑的优点缺点，助各位读者选盘。
　
　　位处九龙市区、毗邻钻石山站的启翔苑毫无疑问是今期楼王，但其余3个屋苑也各有优点，马鞍山锦骏苑邻近屯马线车站，各项社区配套齐备；火炭彩禾苑已届现楼，最快可以入住；粉岭皇后山山丽苑邻近郊野公园，坐拥翠绿山景，更重要是，山丽苑最便宜单位入场费仅123万元，绿表申请人付6万元首期即可上车，白表申请人亦只需12.3万元首期，价钱相当“亲民”！
　
白表及白居二申请小资料
　
申请门槛

1人申请者
每月入息限额：3.3万元
资产限额：85万元
2人或以上
每月入息限额：6.6万元
资产限额：170万元
绿白表比例：4：6
　
申请费用

居屋：250元
白居二：160元
居屋+白居二：410元
　
预计申请时间表

接受申请：2020年7月
搅珠：2020年10月
选楼：2021年3月
　
今期居屋抽不抽？ 想清楚这3点才好抽
　
　　房屋委员会将于下月推售新一期居屋，4个屋苑合共7,047个单位。不过抽居屋一直都被视为是“抽奖游戏”，因为申请人数往往远超提供的单位套数，能抽中前列号码和获通知选楼的都是“幸运儿”，而且今期居屋的地点只有钻石山启翔苑较为吸引，在申请今次居屋前，不妨思考一下以下这几点，以免浪费申请居屋的数百元。
　
1. 家有长者吗？
　
　　今期7047个单位，房委会计划提高白表比例，由原本的五五比例，改为绿表四成、白表六成，家有长者则维持三成，有2,100个名额，这意味着有长者的家庭能成功抽得居屋的机会大增，而且居屋的选楼次序为：
　
　　1.参加“家有长者优先选楼计划”的核心家庭申请人士；
　
　　2.其他核心家庭申请人士；
　
　　3.非核心家庭申请人士；
　
　　4.一人申请人士。
　
　　受房委会公屋清拆计划影响的家庭申请人士会比所有人优先选楼，而绿表亦比白表优先选楼。
　
　　记者大胆粗略估算一下，如果7,047个单位中减去长者2,100个名额和单人的700个名额，即家庭申请者有4,247个名额（未计受房委会公屋清拆计划影响的家庭申请人士）。马鞍山锦骏苑、钻石山启翔苑和火炭彩禾苑一共有3,815个单位，假如粉岭山丽苑“无人选”，无长者家庭客可以选得以上3个屋苑的机会只有1,715个名额。
　
2. 等3年可以吗？
　
　　第二，启翔苑虽为近年罕见的市中心盘，邻近港铁钻石山站，由屋苑前往港铁站只需数分钟步程，交通相当便利，但启翔苑的楼花期长达接近3年，关键日期为2023年5月底，意味市民即使成功购入单位，相信都会“等到脖子都长”。
　
3. 白表单人势没得选
　
　　第三，每次白表单人都是“吃剩菜”，由于选楼次序是排最后，所以一般较大机会获购入最不受欢迎的单位，今期相信都是“山旮旯”的粉岭山丽苑。而房屋委员会建议预留700个单位予单身人士，如按绿表四成、白表六成计算，白表单人共只有420个名额。
　
　　不过，山丽苑278至292平方呎的单位便已有824套，所以白表单人申请者可以有什么选择？相信聪明的读者便已知晓。
　
居屋禁售期你要知 2年后可“绿表价”易手

　　为打击市民透过“短炒”居屋牟利，房委会早于2018年出售五二折新居屋时，已引入较严谨的转售限制，准业主置业首两年，只能把单位按房委会提名，原价卖给白居二买家；直至买楼满5年才可补地价并在自由市场出售单位。不过2019年及以后的居屋和绿置居，转售限制就再进一步收紧。

　　参考上期2019年居屋的做法，在购入单位后首两年，业主只能够以原价，透过居二市场（俗称绿表市场）出售单位，而房委会亦已经不会回购单位。两年过后，业主就可以在居二市场自由定价出售，如想补地价在自由市场出售，就要等够十年才可以。

　　事实上，资助房屋回报普遍以倍数计，近日亦录得不少高价成交记录，例如位于新蒲岗的旧居屋采颐花园12座中层C室，实用面积591平方呎，本星期初以738万元（绿表价）易手，实用呎价12,487元。据了解，原业主于2000年以149万元购入单位，持货20年，现帐面赚589万元，物业期内升值近4倍。

　　除了将物业易手，亦有居屋业主透过补地价将单位放租。首批自2014年复售的新居屋，近年陆续过5年的“禁售期”，于2015年以275万元购入居屋荃湾尚翠苑的业主，在禁售期一过就立即补地价将单位放租，面积438呎的单位，月租1.5万元，呎租34.2元，而现时荃湾新入套的私楼呎租普遍达40至50元。
　
今期居屋最低6万首期

　　今期居屋售价最低是皇后山山丽苑的小单位，售价为123万元。由于房委会为居屋买家提供按揭贷款保证，绿表买家最高可借95%，白表买家最高可借90%，兼且不用支付按揭保费。若果是绿表买家购入这个单位，造95%按揭，付出6.15万元首期即可；白表买家造90%按揭，付出12.3万元首期便可上车。以实际按息2.5厘，还款期25年计算（居屋不设30年期按揭，并只限承造P按），绿表及白表买家每月供款额分别为5,452元及4,966元，供楼负担可谓相当轻松。

　　至于今期楼价最高的启翔苑513万元单位，绿表最低首期要25.65万元，白表最低要51.3万元首期。同样以实际按息2.5厘，还款期25年计算，绿表及白表买家每月供款额分别为2.18万元及2.07万元。要留意，由于居屋买家获房委会担保，买家毋须通过压力测试，但银行仍会要求供款占家庭收入不超过五成。倘若超过五成，银行或会要求加入亲属作“咨询人”，计及“咨询人”的收入，以符合供款占家庭收入不逾五成的要求。以绿表买启翔苑513万元单位为例，每月按揭供款2.18万元，家庭收入至少要有4.37万元。

未来数年9个居屋项目
　
　　今轮居屋四个项目供应量超过7,000套，其中过半即3,200套来自粉岭皇后山，但抽中机率要视乎申请人数，上年居居收到近31万份申请。若今年未能抽中，按政府公布，未来数年居屋项目还有9个，当中最触目的屋苑是北角渣华道项目。
　
未来数年居屋供应
　
地点    预计建成单位数目
东涌第54区    3,300
沙田安睦街     500
北角渣华道     200
九龙城高山道    500
启德2B2号地盘   1,800
安达臣道石矿场RS-1号地盘  1,900
将军澳昭信路    600
屯门第16区恒富街  500
资料来源：房屋署
　
粉岭山丽苑群山环抱 退休之选

山丽苑共有6座，基本上向北和向南的单位都可看到山景。

位置：粉岭军地前皇后山军营
单位数目：3,222（共6座）
楼高：23至37层
实用面积（套数）：278至292平方呎（824套）；376至385平方呎（1,368套）；447至451平方呎（1,030套）
63折建议售价：123万至272万元
平均呎价：5,443元
预计落成：2020至2021年
　
优点
‧呎价最低
‧环境清幽

缺点
‧位置偏远
‧交通不便
‧生活配套不足
　
适合哪类人士？
　
　　粉岭山丽苑被群山环抱，一片绿意盎然，空气清新，说是“退休之选”绝不为过，绝对适合欲退休隐居的人士，除了皇后山村外，附近都没有高楼大厦遮挡，相信大部分单位都可享辽阔的山景。
　
交通
　
　　粉岭山丽苑的交通是众多屋苑中最为不便，由粉岭地铁站前往需要乘坐52B号小巴，小巴每25分钟一班，上车后大约10分钟车程，沿流水响道行驶至布格仔路口下车，再步行约8至10分钟，可以最接近屋苑的F座。居民若要到最近的联和墟购买生活所需，坐小巴车程大约8分钟。如要出市区，可于粉岭地铁站乘坐东铁线。

由粉岭站前往山丽苑，可乘坐52B小巴再下车步行，约需20分钟。

　　未来公屋皇后山村内会设有公共运输交汇处，意味日后居屋住户可步行前往公屋范围搭车，巴士公司未来会配合皇后山一带人口增长，增设巴士路线，如目前建议增加78A往粉岭站（繁忙时间每15-30分钟一班）、278A往荃湾（每日2班）、而前往南昌站、启德的巴士（车程约85至90分钟，每日2班）、往香港站（车程约100至110分钟，每日4班）。
　
　　离山丽苑较近的布格仔路和流水响道均是较窄小的双行线，如未来大量居民需经此出入，未知有关马路能否承受流量。而整体皇后山的公营房屋群，未来将需要依赖龙马路，以及新围军营至粉岭站一段的沙头角公路龙跃头段，连接至其他交通网络。由于全个皇后山发展计划中提供逾万套单位，预料该区人口会增加逾3万人，目前龙马路正进行改善工程，包括提升至符合要求的双线车道，供车辆进出皇后山，并在路旁提供行人路及单车径，虽然部分路段会扩阔至三线行车，但能否支撑区内人口的交通需求成疑。
　
生活配套
　
　　由于前身为军营用地，山丽苑一带均是乡村，社区配套全无，附近只有一间士多，将来只能依赖正在兴建的皇后山村商场及街市，由屋苑步行前往料需10分钟。

　　未来粉岭皇后山将兴建两所全新小学，以应付北区预计的公营小学学位需求，占地约2800平方米，拟议工程范围亦包括建造社区会堂暨社会福利设施，当中包括社区会堂、安老院舍、长者邻舍中心、幼儿中心、综合青少年服务中心等。
　
消闲娱乐
　
　　联和墟相对上是发展较成熟的区域，居民如想有更多娱乐，可前往位于联和墟的逸峰广场、绿悠轩、帝庭轩附近，车程大约10分钟，该处的商场有大量餐厅、影院、超市等，而附近亦有图书馆和体育馆。
　
各单位景观
　
　　景观方面，山丽苑被群山环抱，基本上向北和向南的单位都可看到山景，不过A、C、D、E座北面对开的小山坡，有原居民的祖坟，现时被规划用作“住宅乙类”用途，未来如建楼会影响景观。另外，值得留意是，除了E和F座之外，其余座数向东的单位，景观均会被楼景遮挡。

　　F坐向东南单位中高层料会看到流水响、布吉仔一带山景；而整体向北的中高层单位可看到军地村和马料水新村，享辽阔的乡郊景观。
　
钻石山启翷苑 是次唯一市区盘

启翔苑西面将兴建5幢公屋（图中左边已建楼宇）。

位置：钻石山彩虹道，屯马线钻石山站上盖
单位数目：940个（共2座）
楼高：33及39层
实用面积（套数）：
295至298平方呎（113套）
384至403平方呎（359套）
489至502平方呎（468套）
63折建议售价：229万至513万元
平均呎价：9,365元
预计落成时间：2022至2023年
　
优点
‧马鞍山住宅区生活配套成熟
‧来往各区交通便利

缺点
‧向西的单位面向主要干道，或受噪音影响
　
适合哪类人士？
　
　　启翔苑位处市区，乘港铁半小时可到达中环等主要商业区，最适合打工仔，可节省交通时间。同时，屋苑由开放式单位到两房单位（需自行间房）均有提供，由单人、两口子，到3至4人家庭均适合。当然，启翔苑为今期唯一一个市区居屋，相信单人申请者能够选选启翔苑的机会甚低。
　
交通

屋苑位于钻石山站上盖，半小时车程可到中环。

　　位于屯马线钻石山站上盖，未来屯马线完全通车后，可直达红磡。此外，来往港九新界各区巴士线齐备，交通非常方便。
　
生活配套

大型商场荷里活广场提供各类不同商铺。

　　大型商场与民生商店俱备。大型商场为荷里活广场，提供多国菜式餐厅、生活百货、家庭电器、美容化妆品等各类商铺。想帮衬民生商铺及街市可到旁边的采颐花园及新蒲岗，步程10分钟左右可达。
　　
消闲娱乐

荷里活广场设有影院，可满足消闲娱乐需要。

　　区内文康设施齐备，斧山道运动场及游泳池、东启德体育馆均在10分钟步程之内。荷李活广场内设有戏院。
　
各单位景观
　
　　启翔苑由两幢大厦组成，北面的位置按规划将兴建“文化园境大道”的绿化设施。屋苑东面预留作宗教用途及公共交通总站，故启翔苑东面的一座景观较开扬。而居屋的西面将兴建5幢公屋楼宇，向西的单位望楼景为主。两幢楼宇向西南的单位，将望向新蒲岗一带的工业大厦，景观稍为逊色。
　
马鞍山锦骏苑 配套成熟交通便利

锦骏苑前临区内主干道，部分低层单位或受噪音影响。

位置：马鞍山，邻近大水坑站
单位总数：2,079个（共5座）
楼高：37至40层
实用面积（套数）：
311至323平方呎（117套）
375至428平方呎（1,180套）
441至494平方呎（782套）
63折建议售价：199万至406万元
平均呎价：7,784元
预计落成时间：2022至2023年
　
优点
‧马鞍山住宅区生活配套成熟
‧来往各区交通便利

缺点
‧向西的单位面向主要干道，或受噪音影响
　
适合哪类人士？
　
　　锦骏苑由开放式单位到两房单位（需自行间房）均有提供，加上它是今次供应第二多的屋苑，提供2,079个单位，相信无论是家庭或是单人申请者也适合及有机会选选。屋苑虽然位于马鞍山，但邻近港铁站及有多条巴士线途经，即使在市区上班也算方便。
　
交通

屯马线全线通车后，于大水坑站乘港铁可直达红磡、尖东，最远可至屯门。

　　屋苑最南端的楼宇，距港铁大水坑站B出口约5分钟步程，未来屯马线完全通车后，不用转车可直达红磡。屋苑外有多条巴士线来往各区，包括旺角、尖沙咀、观塘、铜锣湾及港岛东等地。
　
生活配套

邻近富安花园设有民生商铺及超市。

　　屋苑内将兴建会兴建少量商业零售铺面。邻近的富安花园的民生小铺及超市，可满足日常生活需要；穿过隧道行10分钟可到锦泰苑的商场及街市。此外，锦骏苑将会兴建天桥，接驳欣安村的商场，邻近有2018年开业的大商场We Go Mall。想要更多购物选择，可乘马鞍山线到马鞍山市中心。
　
消闲娱乐

马鞍山海滨长廊在15分钟步程内。

　　邻近马鞍山海滨长廊，眺望中文大学及吐露港，景色优美。步行15至20分钟可到达体育馆及马鞍山运动场。
　
各单位景观
　
　　屋苑范围为一个窄长的长条型，由北向南兴建5座楼宇。向西的单位低层会望向车内车往的马鞍山路，相信会受噪音影响，高层单位则可以望吐露港。至于向东的单位可以望向马鞍山郊野公园的翠绿山景，相当不错。
　
火炭彩禾苑 日日上斜自成一角

彩禾苑在火炭工业区边陲山坡上，自成一角。与工厦（橙色建筑）为邻，对面为公屋骏洋村。

位置：火炭禾上墩街
单位数目：806（共1座）
楼高：41层
实用面积（套数）：
366至408平方呎（438套）
439至507平方呎（250套）
564至570平方呎（118套）
63折建议售价：252万元至489万元
平均呎价：7,550元
预计入住：2021年3月
　
优点
‧预计最快明年3月入套，申请人随时可以“即买即住”。
‧呎价次低，在是次4个屋苑中仅次于粉岭皇后山。
‧过百个三房大单位合家庭客。

缺点
‧出入必经斜路
‧距离港铁站稍远
‧生活交通配套靠骏洋村
‧屋苑内挡土墙可能要分担维修工程费。
‧贴近工厂区、多货车出入
　
适合哪类人士？
　
　　彩禾苑只有一幢呈Ｕ型，户型由一房到三房都有，118个面积逾550平方呎的三房大单位、438个面积366至408平方呎及250个面积439至507平方呎的中小型单位。三房单位属三房两厕，适合大家庭。由于彩禾苑位处半山坡上，三面环山，屋苑范围内的泥石流挡土墙的维修工程，可能业主要分担费用，在屋苑出售资料可找到详情。

去彩禾苑必走的斜路，约走2、3分钟，尽头就是屋苑。

　　彩禾苑在半山坡上，可谓自成一角。不过由于在半山坡上，在主路黄竹洋路行上禾上墩街这条斜路，尽头就是彩禾苑，虽然斜路只是走2至3分钟，但若果手拿两包米加上大热天，又或者放工拖着筋疲力竭的身躯，这段斜路肯定是一个考验。在此提醒有意申请此居屋的市民，若果同住有老人家或家人有行动不方便的，而彩禾苑不论购物、坐车都要到骏洋村，换言之出入都要走这段斜路，这不得不多加考虑。
　
交通

现时由沙田港铁站开出的60K，途经彩禾苑。

　　彩禾苑离火炭港铁站约15分钟步程，位于火炭工业村东北角最边陲，由港铁站到彩禾苑，要穿过整个火炭工业区，沿路店铺最多是车房、货仓及五金店。路程需不远，但大热天或者返风落雨，加上货车出入居多，驳车到港铁站可能是较好的选择，车程约5分钟。亦可在沙田新城市广场搭小巴60K，该小巴往火炭平房区，途经彩禾苑及骏洋村。火炭工业区内有小巴及巴士往沙田市中心、九龙塘及尖沙咀。骏洋村将设交通交汇处。
　
生活配套
　
　　彩禾苑不设商场，购物必须落斜路后过对面马路的骏洋村屋村商场。此外，火炭工厂区内唯一的商场沙田商业中心，有餐厅超市银行等满足基本日常所需，而工业区内亦散布工厂餐厅。
　
各单位景观

彩禾苑跟80年代兴建工厦仅一马路之隔。

　　屋苑东北面跟华联工业大厦仅一马路之隔，对正工厦的一面设计成楼梯位，因此并无单位直望工厦。不过，部分向东南及向东单位有机会望到工厦，但距离稍远。向西南单位则以近距离山景为主，高层有机会远眺沙田渣甸山豪宅。较开扬景观应是向西北的单位，可看到公屋骏洋村、半山旧村黄竹洋村及山景。

　　转载自《iMONEY智富杂志》。