新冠肺炎肆虐全球已逾一年，经济大受重挫，楼市却展现不跌神话。据差饷物业估价署公布的最新数据显示，今年4月份私人住宅售价指数报390.8点，按月再升约0.44%，较2020年初疫情爆发前上升3%，与2019年5月的历史高位396.9点只差1.5%。
　
　　近月本地疫情持续稳定，确诊个案有望清零，市场更憧憬中港恢复通关指日可待，内地资金或涌进楼市，楼价势将火上加油。
　
　　最近的确不少买家蜂拥入市，尤其以上车客最为“勇猛”。有意置业人士，可留意7大置业锦囊。iMoney也为各准买家严选两大上车热点，分别为钻石山及屯门，两处皆受惠于屯马线快将全线通车。
　
疫情回稳上车客怕未来楼价更高急入市
　
　　自新冠肺炎于2020年初爆发以来，股市经历大幅动荡，去年12月至今年2月的失业率曾一度升至7.2%，创自2004年以来最高。本港疫情接连爆发4波疫情，但楼市却保持平稳，二手市场交投持续畅旺，减价盘的去货速度也奇快，足见置业需求于逆市下仍源源不绝。事实上，自疫情于全球爆发以来，多个国家如美国及欧洲的量化宽松措施排山倒海而至，银行出现水浸情况。在超低息环境下，为求保本，资金持续涌进实物资产，其中黄金成为其中一项备受追捧的对象，近日金价每盎司已向1,900美元迈进。同时资金也走到物业市场，多国物业如美国、英国楼市也频频破顶，本港楼市亦具抗跌力。
　
　　及至今年2月底，本港展开疫苗接种计划，政府已为参与计划的人士接种共约243万剂疫苗，确诊个案也明显下跌。近月疫情更为稳定，录得“零确诊”的日子也愈来愈多。公务员事务局局长聂德权曾于5月底曾表示，本地疫情有望清零，当局已与内地展开有关通关的讨论。换句话说，中港两地通关指日可待，市场相信不少内地人已准备来港购入港楼，为未来楼市增添重大购买力，楼价将再挑战新高。

下月楼市势破历史高位
　
　　同时，新一批“白居二”已获发批准信，并可向房委会申领购买资格证明书，“白居二”的准买家已经开始看楼，市场更录得白居二成功入市个案。“白居二”来势汹汹，居二市场的放盘业主也“心雄”起来，未补地价的居屋及公屋楼价水涨船高，或多或少也影响私楼上车屋苑市场，对撑起整体楼价也有一定作用。
　
　　差饷物业估价署楼价指数最新显示，今年4月份私人住宅售价指数报390.8点，较3月份指数389.1点，按月升0.4%，指数创21个月高位。楼价指数较2019年5月的历史高位396.9点，距离历史高位尚余6.1点，即约1.5%。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，今年农历新年后的首季，物业市场已呈现小阳春，一二手成交持续畅旺，价量齐升，可确认第二季楼市已进入大牛市，料下月楼价有机会冲破历史高位。
　
　　截至5月底，反映整体楼价的中原城市领先指数最新报184.49点，陈永杰估计5月份物业市场也会展现价量齐升的局面，预料5月份一手宗数可达2,500宗，将创半年新高。他相信中原城市领先指数可以6月有望冲破190.48的历史高位，年底更有机会升至200点，全年楼价看升15%。
　
　　展望下半年，随着更多港人接种疫苗，相信本港疫情将会保持稳定，同时本港经济也有望见底回升，楼价也有望向历史高位出发。不少准买家趁时楼价未现明显升势前、放盘业主“仍有价讲”时抢先入市。
　
上车客积极寻盘入市
　
　　观察近月的楼市成交，以上车人士或首置人士最为积极，如恒地（00012）旗下鸭脷州逸南于5月底开售，该盘首张价单涉及50伙单位，间隔由开放式至一房间隔，折实楼价由约427.6万元至约671.9万元。由于总价较低，吸引大批年轻买家捧场，据美联物业的数据，年轻客人占整体买家的比例多达七成。
　
　　二手市场方面，近来的成交中，有不少是上车或首置人士的置业个案，不少也于极短的时间入市，部分买家遇上业主反价，仍坚持追价入市，如屯门市广场8座中层B室，实用面积392平方呎，单位无楼看，业主原叫价550万元，反价10万元，但仍获上车客以560万元承接，折合实用呎价14,286元。
　
　　其中楼价较便宜、而且上车屋苑林立的屯门区，一向是上车人士的置业天堂。据祥益地产的数据，5月屯门主要二手屋苑成交量约300宗，当中约65%属上车客置业的成交个案，可见上车人士成最近楼市的重要购买力。
　
首置客Vs上车客
　
　　为协助首次置业人士上车，特首林郑月娥2019年在《施政报告》公布，放宽中国香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限，可申请最高九成按贷的楼价上限，由现时400万元提升至800万元；可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则会由600万元提升至1,000万元。顾名思义，上车客的意思是指第一次置业的人士，他们从未拥有过物业，首次买楼而物业是作自住用途者。
　
　　至于“首置客”的定义，就是在签署买卖合约时，未持有中国香港住宅物业的永久居民，也可称为首置人士，而非从来没有物业的人。如果买家采用“先卖后买”方式入市，于旧居成功在批出按保前签署转让契约，也被银行及按保公司视为“首置客”。再举个例子，即使是一个在市场中有多次买卖纪录的资深投资者，他打算购入一个物业，如他在签约时并无持有中国香港住宅，仍可视为首置人士，并可以缴付较低的从价印花税。
　
80后电讯工程包工头 半途出家做地产代理 成功做业主买旺角新盘
　
　　过去数月，上车客蜂拥入市，其中一个重要因素是准买家眼见疫情放缓，趁楼市再展明显升浪前入市。“80后”的Shermon，曾电讯工程包工头达10多年，他毅然于两年前“半途出家”，投身地产代理行业，凭个人的努力，成绩显著，现时月入最高超过六位数字，上月中他也晋物业主行列，成功以437万元购入旺角新盘千望的开放式单位。
　
　　祥益地产高级物业顾问苏少鸿（Shermon），今年38岁，原本是一位电讯工程包工头，于该行业工作了十多年，当时的月入可达3、4万元，但由于工作不算稳定，每完成一份合约，又未知道能否获得下一份合约，对本身已有家室、育有一位女儿的他来说，工作不能给予他安全感，数年前萌生出转行的念头。

　　跟家人居于屯门码头一带的他，有一次跟女儿行经屯门一个商场内的地产代理分店时，见到店外张贴招聘地产代理的海报，就鼓起勇气应征。他回忆说：“我跟主管说我完全没有物业代理的经验，他跟我说不打紧，说只要我肯做就可以，公司也可以提供考牌上的培训，我就决定加入这行业。”
　
35岁转行由零开始
　
　　Shermon于2018年11月加入祥益地产，由于当时未考获物业代理牌照，因此先从事文职工作，一半时间工作，另一半时间就读书，为考牌作准备，除了要出席公司提供的培训课程，也每天到图书馆温习。“当初准备考牌时，我自以为自己有工作经验，以为自己会较易考到牌，但原来是另一回事。因为我是由零开始，当时读书是十分辛苦。”
　
　　埋首读书近4个月，2019年3月时他“一TAKE过”成功考获物业代理牌照，那次考生的合格率只有10%余，比以往20%余的合格率低，Shermon十分庆幸自己成为10%余的幸运儿。“我决定转行时35岁，最初是抱着试一试的心态，如做得不好的话，最坏只打算拿一个最低工资，幸好最后成功入到行，正式从事地产代理。”
　
　　成功考到牌照后，Shermon数日后就促成一单租赁成交，成功为业主以8,000元租出兆禧苑单位。“该单位租客是一位先生来，他当时要求较低的租金，最后我帮他成功找到这单位。后来我跟这位先生继续接触，才得知他本身持有屯门海翠花园一个实用面积521平方呎的单位，但单位要先给自己的女儿居住，所以才要搬出来找租盘。他跟我说，如将来要沽出单位，到时一定会找我帮忙。”怎知在一年多后，该位先生真的再来到铺头找Shermon，请他帮忙放盘。最后Shermon很快找到买家承接该单位，单位以560万元沽出。“其实我们做街坊生意就要这样，要慢慢跟他们建立关系，我觉得这是有意思的，做好一单交易后，大家维持良好的关系，不能‘随随便便’地做。”
　
　　转行后，Shermon每月促成的成交约有7、8宗，初入行时他主要促成的租务成交为主，但近年他主要促成买卖成交，以刚过去的5月份为例，他促成的7宗成交中，已有6宗为买卖成交，一个人已为公司赚了40多万元的营业额，于竞争甚大的地产代理界来说，可算十分厉害。
　
　　“我觉得自己成功的地方，就是要够勤力，其实做每一行也需要的，如一个买家希望找到心水盘，你一定要尽力为他寻找，要逐个电话打电话给业主，看看业主有没有可能倾到价钱，有可能会发掘到笋盘，再进行配对。”另方面，当遇上不明白的地方，他也会立即跟上司请教。他也认为要学习怎样去“偷师”。“一开始做文职时，虽然很想进行销售工作，但无奈当时没有牌照，什么也做不到，于是我就观察其他师兄的工作模式，包括怎样跟客人沟通，怎样帮客人去争取，怎样帮客人去找寻单位。”
　
　　他认为作为物业代理，做任何事情也要真确，千万不要向客人吹嘘，“事情是这样就要如实说出来，不能对客人隐瞒事情，如单位有问题，不能为了促成生意而隐瞒，这样才能跟客人建立互信。”当然，做物业代理是多劳多得，即使已过下班时间，Shermon也会留在公司跟进销售。“有时下班后，我就会从客人的角度去想，分析一下有什么单位适合客人，再去进行分析，或者进行电话上的跟进，这些功夫一定要做的。”他的上司Kevin也笑言：“就算已收工，他仍留在公司，要我们赶他走，叫他快点回家看女儿。”
　
收入稳定生置业念头
　
　　于物业代理行业闯出一片天，上月中Shermon决定上车做业主，以约437万元购入内房远洋集团（03377）旗下、位于旺角新盘千望实用面积172平方呎的单位，单位将来会自住或收租。他表示，决定买入新盘楼花的原因，是只需付楼价一成，不用一次过付一大笔首期，“我在2023年才需要开始供款，资金上较为松动。”

Shermon于5月中购入千望开放式单位。

　　“其实我一向已储了足够的首期，为何于现在购入单位呢？最主要的原因是我觉得现在的生活较安稳，给予我安全感。如果工作及收入不稳定的话，我一定不会作出置业的决定。在这里工作，令我储得更多钱，而且储钱更快，尤其是收入再近一年更加稳步地地上升，这间是我意想不到的。”
　
　　“很多人也不敢在现在上车，但我觉得现在的楼价也不算贵，因为之后的量化宽松会更加厉害，市场上的‘银纸’更多，物业始终是有限的资源，有能力的话，可以承担，就可以照买。”不少人认为当今世代的年轻人较难上车，但Shermon并不认同，“每一个年代的人也会面对其上车的困难，我反而觉得上车相对较容易，首置人士购入800万元以下的物业，可以承租最高九成的按揭，现时屯门区有不少楼价对于这水平的单位，门槛不算高。”
　
新手上车都能得心应手 资深地产经纪传授七大置业锦囊
　
　　买楼是人生大事之一，新手上车总是战战兢兢，自然亦有不少疑问。中原地产高级资深客户经理刘伟健，从事地产业8年，接待过不少买楼客人，他发现不少上车客发问的问题都十分相似，但市面上琳琅满目的投资书、地产书，大多偏向财务为主，反而针对上车客真实面对到的问题，如日后前方会否“盖楼”遮挡景观、噪音问题、是否有间隔改动、是否为凶宅等，都无专门书籍解答。于是刘伟健综合不同客人常问的问题，结集成书，好让新手上车时可作参考，同时他亦提供了不少置业锦囊给所有准备好上车的买家，好让他们避开陷阱，做到“买楼防中伏”。

１）上车人士最易忽略的事项
　
‧无预留备用资金
　
　　上车人士在资金方面较为紧绌，买一层500多、600百万元的楼，打算做九成按揭，可能手持60多、70万元首期就买楼，却忽视了税务、佣金、装修等等的费用，更遇过有人买楼后甚至不够钱结婚。所以通常会建议他们要预留约2年的备用资金，万一失业、健康问题不能上班，也能应付日常生活开支。
　
‧高估了自身按揭能力
　
　　有时上车人士估计自己收入可做到九成按揭，但事实上银行无法批足。因现时做高成数按揭，要有1年至2年的税单，有稳定收入者或者是专业人士，才会做到九成按揭，所以事前要向银行查问清楚，计算自己可以做到多少成数按揭。
　
‧无留意经纪质素
　
　　上车人士比较少留意到经纪质素，他们会认为随便一个地产代理都可帮忙，但一个好的地产经纪，会尽责为客人做好物业背景审查，事先跟进按揭事宜，确保买卖顺畅。
　　
２）上车人士最常遇到的陷阱
　
‧单位漏水
　
　　二手楼通常都有一定楼龄，如果业主没有如实相告，很多时单位漏水也不会发现。刘伟健指买楼有一项条款名为“按现状交易”，当买家签约后才发现有漏水问题，业主会说“看楼时已是如此，是你自己没有发现”，所以他提醒上车人士要看楼时要特别注意。
　
　‧误买凶宅
　
　　由于凶宅没有法定定义，经纪没有责任主动向客人披露。刘伟健表示，一般地产代理要做的“开门七件事”并不包括披露凶宅资料，所以即使经纪知情不报，而买家买了凶宅，经纪亦不须负上责任。刘伟健提到，较为稳妥的做法是，买家口头上或书面上着经纪查核，当经纪没有查核，或有所隐瞒，相关地产公司才要负上责任及赔偿。
　
　‧回赠争拗
　
　　现时买楼会有回赠，买楼时经纪可能口头承诺会有回赠，但最终却没有，就会造成很多争拗。刘伟健建议，买家就回赠方面，除了要问清楚，买卖时手续亦要清晰。
　
３）对上车人士之建议
　
　‧做足准备工夫，多看楼、多认识不同经纪，互相比较不同楼盘，经纪质素等。

　‧签合约时可聘请律师或师爷查册，查清楚物业资料后才好入市。

　‧就心仪的物业楼龄，要问清楚银行是否可做足心目中的按揭成数。

　‧可多看买楼节目、相关书籍，了解买楼事宜。

　‧可拜托有买楼经验的人提供意见。
　
４）首期资金的“保险线”
　
　　以现时上车盘通常是550万元为例，若是做九成按揭连税，大约80万元，即使银行未能批足，通常也是相差一成左右，故预留多一成资金作备用较为稳妥。
　
５）如何才可知悉实际按揭成数？
　
　　上车时最怕按揭成数比预期少，变相首期不足。大部分买家是自己走到银行查问，但解答之人有可能只是普通职员，未必熟悉按揭事宜，有可能答错，或者预计的成数最后无法批足。
　
　　刘伟健建议买家可到银行专门负责按揭的职员查询，但也只是成功机会大，不能100%肯定。他解释：“因要申请高成数按揭，需要HKMC（中国香港按揭证券有限公司）批到六成或以上，惟HKMC审批非常严谨。银行亦只能处理自家的部分，所以对方也未能有个肯定的回复”。
　
６）如果银行按揭未能批足，应否向财务公司借贷填补资金缺口？
　
　　刘伟健坦言以上做法“其实行不通”，他解释到银行做按揭为“第一按揭”，按揭内有条款列明，如果要加借二按或者进行其他按揭，必须得到“第一按揭”的同意。如果向财务公司借贷，而“第一按揭”不同意，对方会要求清还全数按揭。
　
７）获批按揭比预期少如何是好？
　
　‧同时向几间银行申请按揭
　
　　不同银行审批的准则都不同，有些大银行可能要查核最近2年税单，但有些较小型的银行只需查核最近3个月税单即可。
　
　‧寻求按揭转介协助
　
　　按揭转介公司始终对应不同银行，明了银行审批的准则，如中原按揭转介公司，任职公务员就哪一间银行都可；但有些是自雇人士、刚转工人士等，向小型银行申请机会则较高。
　　
两大精选上车地区：钻石山与屯门
　
　　楼市持续畅旺，准买家四出寻盘，最近不少业主的议价空间明显企硬，要找寻具升值潜力的笋盘，难度愈来愈大。本刊严选了两个楼价最具升值潜力，同时仍有上车盘的地区推介给各读者，分别为钻石山及屯门，有有意做业主，但在落户处未有头绪的准买家可留意。
　
　　以上两个地区的最大卖点，当然是屯马线将于本月27日全线通车，届时两个新车站土瓜湾站和宋皇台站，以及两个新月台何文田和红磡站也会正式启用，该路线全长56公里，涵盖面7个车站。屯马线开通车后，由首站的屯门区前往西九龙及新界东更便利。至于钻石山，钻石山站是观塘线、屯马线及日后沙中线的三线交汇点，交通网络四通八达，日后沙中线通车，前往中还更只需十多分钟，非常便利。
　
上车热点之选一：钻石山区
　
　　中原地产高级资深客户经理刘伟健表示，过去2、3个月钻石山区楼市开始明显起动，以整个钻石山区而言，最近数月的二手成交保持在10余至20宗成交。他指出：“有不少客人已观望好一阵子，犹豫应否入市，后来见到整体气氛、新楼成交量不俗等因素影响而入市，所以他们见到价钱合适、银行估得到价，与预期相差不远的就会入手，始终做八、九成按揭，若相差10万元、8万元，首期也只差1、2万元，所以见到现时上车盘较为受欢迎。”
　
　　刘伟健表示，区内的“居屋王”龙蟠苑是不少上车客的首选，该屋苑每月也录得十多宗的成交，“准买家主要爱选择邻近港铁的屋苑。龙蟠苑现时的入场费由约600万元起，至于连租约的单位，则由约550万元起步。”他说大部分人选择龙蟠苑的原因是交通，“由屋苑步行1、2分钟即到地铁站，加上环境较清幽，亦近似一个屋苑形式。”

　　另方面，位于钻石山港铁站上盖的私人屋苑星河明居，则是不少专业人士如老师、公务员等的上车之选，现时该屋苑三房单位的入场费由950万元起。“现时星河明居仍有楼价低于1,000万元的单位，首置买家可以承造最多八成的按揭，因此该屋苑可被视为专业人士的上车之选。”

　
上车热点之选一：屯门区
　
　　祥益地产高级区域经理黄庆德表示，随着疫情持续回稳，过去2至3个月的屯门区上车客入市步伐也加快，“疫情累积了一批购买力，加上新盘市场畅旺，亦带动二手市场的成交，现在买家出来物色单位，他们会担心疫情慢慢好转，之后通关在即，令楼价再升，因此决定现在出来找单位，如遇上合适，可以承受的单位就上车。”
　
　　黄庆德指，观察屯门区最近的成交，上车客集中物色楼价500万至600万元的单位，“上车客的目标都是一些屋苑类型的单位，也希望设有会所的屋苑，他们通常都爱周围比较，比较不同的屋苑。如希望供楼较轻松的客人，他们会倾向找楼价400余万元的单位，如一些已补地价自由市场的居屋。”

　　他说区内较受上车客欢迎的屋苑有新屯门中心，445平方呎的单位，入场费约540万左右。此外大兴花园也受上车客捧场，“二期有些447平方呎的单位，入场费只是约520万至530万元。如想找更平的私人屋苑，丰景园是低水之选，300余平方呎的两房单位，入场费只是500万元以下。”

　　转载自《iMONEY智富杂志》。