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万科有大事发生!物管江湖座次将重排
水皮
作者:水皮评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2022-09-29 10:16:19

作者介绍

《华夏时报》总编辑。擅长以新闻手法解读经济方略,以专家视角点评财经事件。文风犀利幽默、观察细致入微、评论入木三分。

  大家好,我是水皮,欢迎来到ESG会客厅,我们今天跟大家聊一聊逆势而上的万物云。

  说“万物云”大家可能不太熟悉,但说起他的前身基本上大家都知道,那他的前身是谁呢?就是大名鼎鼎的万科物业。

万科物业要上市

  那么,作为物业行业里的标杆龙头,万科物业在2020年更名为“万物云”,之前也屡次被传上市,但都被否认了。那么,现在根据最新的消息,“万物云”将于9月29日在港交所上市。

  根据招股说明书,万物云此次拟全球发售1.17亿股股份,发售价为47.1港元/股~52.7港元/股,预计首发募资约54.97亿港元~61.51亿港元,市值将介乎约549.72亿港元至615.08亿港元之间。

  这个估值在港股上市的物管企业中,仅次于华润万象生活,超过第一梯队的碧桂园服务、保利物业。如果不考虑中国中免、天齐锂业两家年内赴港双重上市的公司,这将是港股今年规模最大的IPO,所以也就吸引了很多重量级的基石投资者,像淡马锡、瑞银资管、中国城通控股等。

  当然,大家都知道,这看似风光的背后,万物云这次IPO的时机并不好。

时机并不好

  众所周知,港股今年寒气逼人!9月21日,恒生指数直接失守18000点,创下了2011年以来的新低,而去年2月恒生指数的高点是31183点。也就是说,一年半时间,累计跌幅高达42%。

  整个港股市场的低迷,也使得物管行业没了两年前动辄三四十倍PE的高光时刻。

  2020年的时候,在港股被称为”物业公司上市元年”,因为那一年至少有18家房地产公司选择将物业板块分拆上市。当时,物业板块是资本市场的香饽饽,很多物业公司的股价普遍冲上云霄。

  华润万象生活2020年12月份港股上市,开盘报30.80港元,较22.3港元的发行价上涨38.12%;总市值678.7亿港元,市盈率达121.3倍,是母公司华润置地市盈率的16倍之多。

  与此同时,2018年就上市的碧桂园服务,2020年的市盈率也达到60倍以上,股价涨幅达到102%,2021年上半年碧桂园服务的股价冲到了每股84港元。

  所以,去年年底万科宣布将物业拆分上市的时候,业内普遍预期万物云会获得超过2000亿港元的估值,有望追平万科A,但现在来看,这一数字似乎已经遥不可及。

起大早赶了个晚集

  特別是今年一季度出现了像恒大这样的“个別事件”,给房地产行业带来的寒意、冲击是特别明显的,所以物业板块也是吃了瓜落儿。

  从估值来看,到8月末的时候,59家上市物企市盈率均值首次跌破10倍,现在仅剩8倍。

  我们前面提到的华润万象生活,市盈率近期已回落至30倍左右,股价从55港元回落到31港元;碧桂园服务的市盈率现在已回调至不到10倍,8.91倍左右,股价从七八十港元跌到现在的14港元左右。

  所以,现在这样的市况,显然很难支撑万物云的千亿市值“理想”。

  说来很多人可能不相信,万物云在公开发售部分的孖展只有0.14倍,孖展金额为8809万港元。孖展是港股新股申购的一种方式,也就是融资申购,向券商借钱,只要预期扣除费用和孖展利息,就可以10倍、20倍甚至30倍贷款申购。所以,也有人说,万科物业的上市是起大早,赶晚集。

  不过,话又说回来,做为国内标杆性物业管理公司,而且万科的品牌很大程度上就是来自万科的服务,这个时候上市逆势而上,也许就是烈火见真金的时候。

  所以,难怪万物云董事长朱保全在微信朋友圈写下“差市场结交真朋友。”


  转载自水皮微信公众号。

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