金管局昨日(4日)推出一次性特别安排，放宽于2021至2023年以建筑期付款购入楼花住宅物业用家的按揭申请成数及供款比率，银行可以向合资格用家提供最高八成的按揭贷款，以及上调“供款与入息比率”上限至六成。惟新措施未见对地产股有刺激作用，今日股价普遍变化不大。虽然楼市未见太大起色，楼价续处于逾8年低位，但美国联储局本月有机会再减息0.25厘，另有大行料明年楼价有中单位数升幅，荐买信和置业(00083)及新鸿基地产(00016)等地产股，可否考虑吸纳？抑或仍未到吸纳之时？

（新鸿基地产网页截图）

金管局推楼花按揭特别安排　放宽最高按揭成数至八成

　　金管局昨日向银行发出指引，推出一次性特别安排，容许放宽最高按揭贷款成数和“供款与入息比率”上限的监管要求，以便银行可以灵活地协助于2021至2023年选择了建筑期付款的楼花住宅物业用家完成物业交易。过去三年，官方住宅楼价从高位下调超过25%。部分购入楼花住宅物业并选择建筑期付款的用家，在申请按揭贷款时，可能遇到物业估价低于成交价的情况，面临额外筹措首期的困难。与此同时，部分银行向金管局表示，希望在风险可控的情况下帮助这些有实际困难的用家。

　　平衡各方面的考虑后，金管局认为在银行物业按揭贷款业务风险得到妥善管理的前提下，可以推出一次性特别安排，协助于楼市高位以建筑期付款购入楼花住宅物业的用家。在这项特别安排下，银行可以向合资格用家提供最高八成的按揭贷款，以及上调“供款与入息比率”上限至六成。这项特别安排涵盖于2021年1月1日至2023年12月31日签订临时买卖合约并且以建筑期付款的自用楼花住宅物业，而有关物业的按揭申请日期为今日或以后。此外，申请按揭时的物业估价须要低于成交价。由于每间银行的按揭条款不尽相同，合资格申请人如有需要或疑问，适宜尽早向有提供特别安排的银行查询。

中银：全力配合监管机构政策 汇丰：全力支持相关安排

　　中银香港个金产品总经理周国昌表示，欢迎及支持金管局宣布的一次性特别按揭安排，放宽于指定期间以建筑期付款购入楼花住宅物业用家的按揭申请成数及供款比率，以缓解其申请按揭时，因物业估价低于成交价而所面对的资金周转压力。该行会继续全力配合监管机构的政策，以满足市民大众置业的需求。

　　汇丰发言人也表示，将会全力支持相关特别安排，为买家在物业市场转变下提供更大弹性。渣打称，相信有关安排可照顾于近年楼市高位以建筑期付款购入楼花住宅物业的置业人士，纾缓他们因楼价下跌而面临“上会”困难的压力，会积极配合金管局的措施，在审慎管理风险的同时，做好准备处理客户的申请，并会继续提供不同的按揭计划支持客户的需要。

仲量联行：有助买家上会惟财务危机同存 利嘉阁：创三赢局面

　　对于金管局放宽楼花住宅的最高按揭贷款成数至80%及上调“供款与入息比率”上限至60%，仲量联行香港主席曾焕平表示，此举反映当局意识事态严重，未来将有大量因物业估价不足而导致挞订个案，故推出有关政策。而此举的确有助过去数年以建筑期付款方式购入楼花的买家“上会”，减轻部分财政负担，但同时也存有危机。当买家收入占逾一半均用作供楼开支，需承担不少财务风险，尤其现时楼市仍处于下行周期，并非健康的供楼负担水平。

　　经络按揭转介首席副总裁曹德明指，金管局是次做法适时，可协助早年于楼价高位购买楼花物业并选用建筑期付款的买家，解决因现时楼价回调约两成半，并未能额外筹措首期而未能上会的问题，估计能协助过千名楼花买家更易上会，另放宽供款入息比率上限亦可助买家更易通过入息审查。

　　利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，措施为买家在物业市场变化中提供更大的弹性，有助缓解买家在申请按揭时面临的财务压力，特别是在物业估价低于成交价的情况下，从而减少挞订的风险，对于买家、发展商及整体楼市而言，可谓是三赢局面。

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中原CCL续处逾8年低位 十大屋苑上周末仅录7宗成交

　　不过，近日楼市未见太大起色，中原城市领先指数CCL上周五(29日)报138.56点，按周升0.54%，是11月8日美国联储局及本港主要银行宣布减息0.25厘当周的市况。CCL继续处于逾8年低位，在2016年9月底水平徘徊，2024年楼价暂时累跌5.88%。指数较2021年8月191.34点历史高位跌27.58%，较2024年3月撤辣前的低位143.02点跌3.12%。

　　中原地产十大屋苑上周末录得7宗成交，按周多1宗或16.7%，已连续5个周末录得个位数交投量，当中“零成交”屋苑有6个，只有太古城、丽港城、新都城及映湾园录得交投。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，楼市近日观望气氛转浓，最近金融市场气氛低迷，加上中美关系存在很多不确定性，令买家入市态度变得犹疑，二手交投转静，并于低位横行。

富瑞料明年住宅楼价有中单位数升幅 偏好信置新地等地产股

　　富瑞近日发表研报指，展望2025年预计住宅楼价将有中单位数升幅，而九龙东及新界的楼价可能因供应过剩而有所滞后。目前偏好具有吸引收益和稳健基本面的房地产股份，包括信和置业、新鸿基地产、领展(00823)及太古地产(01972)。预计2025上半年第一季最优惠利率将回复5%，令到按揭贷款利率达到3.25%，而目前一般住宅的租金收益率为3.65%，将实现正向差异。下调按揭利率近100个基点可能会释放出10%的可负担能力。考虑到目前新盘库存水平高达2.2万伙单位，并且在2024年第四季和2025年还有2.6万伙新单位供应，上述供应主要集中在启德以及新界，大量的供应有可能压制该区的租金及楼价，而优质地段的单位将可能首先恢复。

　　富瑞又指，由于香港零售市场出现结构性调整以及不利汇兑影响，预计2025年香港零售销售将保持疲软，可能出现低单位数的按年跌幅。另外，香港未来两年将为办公室交付高峰周期，2025年将有近330万平方呎的可出租面积，2026年将再增220万平方呎楼面。如果没有出现净吸纳，新增的供应可能导致办公室空置率上升至接近20%。预计办公室租金将持续下降，年减幅度为中单位数，但对置地和太古地产给予“买入”评级，反映它们资产负债表较具防御性，以及香港以外业务增长。而对九仓置业(01997)及新世界发展(00017)依然相对悲观，并认为长实集团(01113)和恒隆地产(00101)或会减低派息。

熊丽萍：新措施非为刺激楼市地产股宜观望 想买也要逐只秤

　　资深财经分析师熊丽萍指，地产股不应作收息股看待，因其收入较波动，若市况好楼盘销售佳，地产商在套现后也会用作增加土地储备或减轻负债，始终地产股一般负债较重。至于地产股对于今次金管局放宽楼花按揭成数等措施没甚么反应很合理，因措施不是为了刺激楼市，只为避免已交首期的买家上不到会引致挞订，令市场供应进一步增加，对楼市造成又一次震荡，影响信心。

　　熊丽萍指，地产股暂仍只宜观望，明年表现如何仍难以预料，要看利率走势及经济表现等诸多因素，其中美国会否放慢减息步伐仍属未知之数。其实，地产股随着美国开始减息，股价表现已有改善，但现时若想吸纳就要“逐只秤”，要看个别地产商积压货尾单位还有多少，以及有否现金增加土地储备，其中信置就因积压货尾单位不多，股价表现较好，或可博短线反弹，但相比之下，新地业务组合更多元化，有较多商场及收租物业，惟亦较受零售市道影响，若想吸纳未尝不可，但地产股整体仍不太看好，不要投放太多资金。

　　地产股今日普遍变化不大，新地跌0.71%收报77.35元，信置升0.25%报7.98元，恒地(00012)无升跌报24.75元，长实升0.16%报32.15元，新世界跌0.62%报6.37元，恒隆地产跌0.47%报6.42元，嘉里建设(00683)升0.5%报15.98元，九仓置业跌0.24%报21.1元，太古地产升0.91%报15.56元，港铁(00066)跌0.73%报27.3元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）