本地楼价在疫情及政治因素夹击下仍企得相当硬净，反映二手住宅售价的中原城市指数今年以来录0.85%微升，差估署数据亦显示1至5月私人楼宇售价升逾1.3%。不过，由于地产板块并非热炒，加上本地疫情近来有恶化迹象，因此股价已回调不少，故亦变得相当便宜，其中新世界(00017)现价更未反映其可预见的利好因素，可以归纳3大买入理由。

新世界尖沙咀核心地段综合型发展项目。（数据图片）

理由1：市帐率较低 明年核心盈利预期上升

　　截至本周四（9日）收市，本港四大发展商中，新世界目前市帐率较低，只有0.46倍，意味可用少于半价买入集团资产。彭博预测数据显示，到2021年及2022年预测市帐率分别上升至0.53倍及0.51倍，股价与资产折让幅度则收窄。

　　汇证在本月初发表的报告表示，新世界尖沙嘴重建项目“维港文化汇”的成功将带来更大现金流，以推动其未来收购。并预计往后集团有更多发展项目，新世界可以成为少数在同行中实现租金增长的公司。汇证预期在2021年及2022财年，新世界核心盈利为95.44亿元和110.17亿元，分别按年升9.98%及15.43%。

理由2：大围站巨盘料将开价 销情或催化剂

　　新世界与港铁(00066)合作发展的大围站上盖物业项目，合共提供约3090套单位，是近年甚为罕见的超大型新盘，若以伙数计，其规模接近四分一个太古城（12698伙）。项目分为三期发展，分两年推售，其中一期及二期正待批预售楼花同意书，共涉2198套，市场预计一期783套将于月内开售。有报道指，该盘已经有“参考价表”流出，可推断集团或多或少已准备好软销。若然届时消息传出该盘收票或开售情况理想，相信是股价极佳的催化剂。

　　另外，汇证料整个顶目可录逾340亿元销售额，不过由于涉及与港铁分成，所以归属于集团的利润应比上述数字少。

理由3：四合一吸引大户 承诺不配股稳股价

新世界与港铁合作发展的大围站上盖物业在建项目。（数据图片）

　　集团在6月中通过股份四合一，有股东担心管理层玩弄财技并扬言沽货。事实上，在6月1日发出的建议股份合并公告，当中列明集团并无计划于未来十二个月内进行任何股本集资或股份合并，或分拆、更改每手买卖单位，所以到明年5月底都不必担心集团会配股或要求股东供股。

　　通告亦称，合股后入场费上调后，将对更广泛的机构及专业投资者而言更具吸引力，因他们往往会关注股价表现的稳定性及其与特定行业同行的比较情况等因素，而且普遍认为每手入场费与股价波动成反比，及与香港同业就各种因素进行基准化分析将更吸引投资者。

　　举例指，在今年3月6日至3月19日，港股经历大跌市，恒指大泻5058点或近18.9%，新世界跌近22%跑输同业，四大发展商中入场费最高的新地(00016)只挫约16%，股价明显企得较稳。可以合理推测，新世界管理层是希望更多机构投资者持有长线投资，减低股价波幅。

股价回调或良好入市时机 博再上今年初高位

　　虽然因应疫情问题，本地地产股回调，但或是良好入市时机。按新世界的售楼习惯为获批预售楼花同意书后立即开价，大围新盘料成股价催化剂，若开价后市场反应佳，收票及开售情况足以引起关注，相信集团股价有望在很短时间内冲破今年1月中的44.48元高位，比现价有逾一成升幅。

　　（撰文：吴蔼林）