近期大肆宣传的“退休三宝”的第一宝，是物业逆按揭或安老按揭。安老按揭的概念是要释放自己已经供满的自住物业的价值，让业主本人也可以享受到有关的价值，即是令该物业除了提供居住功能外，还提供现金流，作为业主的部分的退休金！

   物业逆按推出市场已经10年有多，早年其实不太受欢迎。直到近年，由于按揭证券公司不断优化有关计划，加上不断宣传，市场反应才愈来愈好。

   我相信，大部分人不想把物业逆按，最主要原因当然是想把物业留给自己的家人。但除此之外，另一个不想逆按，或迟迟不想逆按的原因，应该是怕逆按之后就等于锁定了楼价，如果楼价再升，就变得很吃亏。

   但这个忧虑已经不存在了，因为现时造了逆按，如果楼价再升，大家仍然可以“加按”的，就等于你新买一个物业去造按一样。如果市场利息下跌了，又或者楼价升了，你都可以选择加按或转按，争取最大的好处。如果是加按，就向原有银行洽商便可；如果是转按，就去找另外的银行洽商便可。

   现在造了物业逆按，原来也可以因为楼价上升而加按或转按了。那么，你就不用再犹豫，应否这一刻去逆按了。

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   另一边厢，买楼造按，万一买入之后楼价下跌，变了负资产，只要你准时供楼，银行大多都不会向你追差价。同样地，如果逆按之后楼价下跌，你也不用担心银行会少给你退休收入，因为即使日后你百年归老，银行出售你的物业，仍无法偿还你收过的退休金连利息，他们就会向按揭证券公司追差价。

   回说逆按之后的加按，有一点是要注意的。如果是转按的话，你是要自己抬钱向原有金融机构赎回该笔贷款连利息，这样做的好处是再按的时候，楼价便可以百分百计算。

   假如你不想，又或者没有能力“赎身”，就为有加按，即是由原有的金融机构替你“新债盖旧债”，但这样做，楼价就会打八折去计，令你有机会收少了退休金。当然，这要看楼价升了多少，升超过两成，你就有实际得益。如果不超过两成，那就未必有好处，大家要算清楚了。

   作者电邮：lkslo@yahoo.com

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