发展局日前公布本财政年度第三季（１０至１２月）只推出一幅可建１１０个单位的住宅地皮，市场有不同解读，但实际情况是本地楼市仍延续弱势，若增加推出土地，又未能成功出售，反而带出负面讯号，而市场目前焦点是本月２５日特首公布《施政报告》内容，当中会否涉及住宅物业印花税措施，能否增加买家的入市意欲，活跃本地楼市。
　
　　特区政府２０１０年开始，先后推出买家印花税（ＢＳＤ），双倍印花税（ＤＳＤ）及额外印花税（ＳＳＤ），以期打击物业市场的炒卖活动，冷却楼价升势。事实上，当年楼市炽热及炒卖活动，既与经济前景信心向好、利率偏低有关，但更重要的是资金涌入，尤其是内地资金来港置业活动大增，加上外资企业扩张，亦产生另一批置业需求；当时的市场气氛是今天不买，明天要更高价才能买入。但如今的情况似乎已进入相反形势，疫情后环球经济放缓，内地经济疫后回升力度未如预期，加上内地楼市泡沫爆破，资金来港置业已寥寥可数；与此同时，过去两、三年港人移民数目增加，令住宅二手市场供应增加，而政府近年增加土地供应，均令本地楼价及物业供求情况大为纾缓。
　
　　虽然特区政府近月亦曾经放宽楼花按揭保险成数，但只属小修小补动作，而目前本港按揭利率已调升至４厘以上，在经济放缓而利率上的环境下，令置业自住或置业投资的意欲大减。因此，市场亦进一步期望“减辣”或“撤辣”措施出台。
　
　　另一方面，本港物业供应量仍在增加，政府预计今年住宅落成量１９９５３个，与过去十年平均每年落成量１５８７０个比较，高出２５％，而去年空置率４﹒４％，亦是２０１０年以来高位（２０２０年及２０２１年则分别为４﹒３％及４﹒１％），反映供应量足以满足需求，加上楼市、股市下跌时负面财富效应，「减辣」甚或「撤辣」料难以回复炒风，反而可令二手市场买卖双方较易达成成交，而地产发展商推盘亦有较大弹性。
　
　　但对于地产股而言，宽松物业税措施有助稳定市场信心，但不足以令成交突然急增。（经济信心前景不明朗及利率高企仍是置业的主要考虑因素），笔者预期在《施政报告》前或为本地地产股有反弹机会，但要真正转势仍有待需求回升及资金流入，对本地地产股仍审慎。

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