近期本地地产股多表现疲弱，其中一个主要原因是息口上调的影响。汇丰银行在美联储于９月１９日至２０日议息前，带头上上调新造拆息按揭计划的锁息上限，即由目前的３﹒６２５％增加至４﹒１２５％，加幅达半厘，最快本月１８日生效。同时，汇丰将大幅下调现金回赠。此动作无疑加重中国香港楼市压力，拖累地产股的收入前景。

　　本地地产股的资金成本受关注。市传新世界发展（０００１７）质押资产以应对债务问题，引发股债曾一度大跌，财政状况引起市场关注。不过，据了解，新世界于今年上半年已完成约３００亿元融资，当中的融资成本未有如市场传言指高达１０厘，只是介乎约６至７厘水平，与其他港资发展商相若。新世界已成功获得３００亿元银行贷款，当中约７３％为再融资，超过８０亿元属新批出贷款，全属低成本融资，从银行获得贷款的息率为中国香港银行同业拆息（ＨＩＢＯＲ）加约１﹒１厘的低成本融资。

　　至于内地的借贷成本方面，新世界在内地境内借款的利率介乎２﹒８厘至３﹒２厘，而截至去年底，新世界的银行贷款息率平均亦约为３﹒８厘，息率亦属低水平。整体在本港及内地的融资成本或较市场预期为低。

　　另外，本地地产商的土地成本亦有下调空间。政府下调古洞北粉岭北标准金额补地价。据悉，新世界在粉岭北项目决定采用有关方式补地价，涉及补地价金额约３５亿元，即每呎补价约３１００元，较五年前同区补地价低逾２５％。是次属首宗采用标准金额补地价的住宅个案，料提供逾３０００伙。

　　预期政府维持平价补地价政策，有利发展商的成本。事实上，本地发展商均持有不少农地土地储备，日后延续低价补地价，发展北部都会区的步伐或加快或建设更完善的社区配套，更好按轨大湾区。

　　息口高企环境下，即使土地成本下降，相信发展商未来需要调整经营模式，改以薄利多销、货如轮转的销售策略，毛利或因此而降低，惟总比囤货抑压资金回笼，更加重融资需求。
　
　　（笔者为证监会持牌人士及笔者未持有上述股份）
　
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