美国商业地产之雷，引线由成交烧到价格，如今正慢慢烧向银行。联储为首的三大监管机构，密切注视22间本地“冒险家”银行（商业地产贷款组合达资本金三倍以上）之际，痛苦已提前在日本、德国的金融机构蔓延，最先倒下的骨牌随时不在美国而是欧洲。

价格崩盘接连刷新眼界

   一场世纪疫情，彻底改写商业地产光鲜亮丽的前景。继去年全美商业地产交易量急剧缩水51%至仅3740亿美元后，进入新的一年，价格崩盘接连刷新眼界。继位于华盛顿特区的19层楼高的The Xerox Building，1月以2500万美元易手，较卖家2011年1.45亿美元的购入价下跌83%后，位于波特兰的地标建筑The Montgomery Park，刚刚以3770万美元易手，较卖家2019年2.55亿美元的买入价下跌85%。

地标建筑The Montgomery Park，刚刚以3770万美元易手，较卖家2019年2.55亿美元的买入价下跌85%。

   此只是全美商业地产“以价换量”的冰山一角，价值暴跌不单意味早前高位接货的业主陷入负资产，美国国家经济研究局早在去年上半年就测算，未偿贷款余额高于房产价值的写字楼贷款比例高达44%；更预示为其提供贷款的金融机构，面临增加拨备乃至坏帐大增的风险。

德PPB受累降至垃圾级

   率先警钟大响的是月初暴跌的美国纽约社区银行(NYCB)，受商业地产贷款潜在坏帐等影响，其第四季拨备5.52亿美元，较市场预期高逾11倍；透过美国分公司对美国商业地产风险敞口达50亿欧元的德国PPB银行(Deutsche Pfandbriefbank)，昨日遭标普下调评级至BBB-，股债齐崩；拥有7.19亿美元与美国办公楼相关不良贷款的日本青空银行，亦最新为潜在坏帐拨备324亿日圆（约2.2亿美元）。

德国PPB银行是欧洲商业房地产融资专业银行，对美国商业地产风险敞口达50亿欧元。

   “美国生病，全球吃药”的戏码再上演，但美国本地银行业仍被视作风险可控，即使是位于两条红线（商业地产贷款组合达资本金三倍以上，贷款规模三年增幅超50%）之上的Valley National Bank，其首席执行官仍强调“贷款状况良好”。

鲍公暗示驰援地方银行

   何解？原因之一，受冲击最大的办公室市场仅占整体商业市场市值的约两成；原因之二，对商业地产贷款敞口较高的，大多为资产规模较小的小型银行；原因之三，去年到期的5410亿美元商业地产债务，大部分已偿还或展期；原因之四，握有天量现金的私募股权公司旗下房地产基金正伺机买平货。换言之，只要商业地产价格下跌仍能跟金融机构的回旋余地取得平衡，尽可能延迟爆煲时机，就有望在利率下行时惊险过关。

   值得留意的是，联储主席鲍威尔较早前就指，“我们正在与他们（规模较小的区域性银行）合作，确保他们拥有资源和计划来应对预期的损失”。

   不过，对拥有1.6万亿欧元商业地产贷款余额，且经济失去动能的欧洲来说，银行体系或是更早倒下的骨牌，其中敞口和杠杆最高的德国首当其冲。