昨文讲到10多20年前，中国内房的爆炸性增长，是因为好杠杆而起，但到发展成坏杠杆时，中央就要出手了。一出手，目标是要带来10个拐点，这是不少投资者所忽略了的。

　　投资者有个“金九银十”的预期，以为一到9月和10月，房产业就可以翻生。现在黄奇帆告诉你，抛弃幻想：2021年十一黄金周实现单户销售金额只7,596亿元（人民币，下同），环比下降了。

（CNS）

内房10拐点 高债要碰壁

　　黄奇帆续指出，内房业会有10个拐点。

　　第一：大家基本上认为，14亿人是天花板，总之人口在减少；

　　第二：中国的城市化率已经到了65%了，几乎等同于欧美的75%。原因是什么呢？因为中国的城市化率，实际上是把农村里的青年人、中年人给抽出来了。再要增长，也就要增加5、6个点到头；

　　第三个指标：中国的老龄化现在正在加速，去年已经到21%，预计2035年，会到30%以上，甚至2050、2060年以后，到40%至50%都有可能。那么，这样一来的话，老年人愈多，他需要房子愈少，反而死亡率增加会退出许多房子来。所以这三个指针都影响住房结构的，都会对新房子需求大幅下降。

　　第四个指标：到去年为止，中国的房产商手中造好的房子，一年以上没卖掉的，有6亿平方米，这就是一个库存叫“一手房库存”。然后，中国的老百姓，买下来的房子没住着，闲置，只为投资有20%。那么中国这些年来，总的房屋400亿平方米，新建的商品房，90年以后卖掉的，在老百姓手中的，有300亿平方米。这300亿中，有60亿平方米是空关闲置的。那么这种闲置在市场上，如果每年（房价）涨20%、30%，5年翻一番，那么我就算有一、两套房子闲置，我也不怕。因为我觉得在涨价，心里是高兴的。房产商房子没卖掉，但是房子在涨价，他会觉得没卖掉反而划算。但是在房价如果不涨了，这个库存都是即日会造成新房新造房子需求大幅萎缩。

　　第五个指标：整个中国目前人均住房，2019年统计48平方米，然后到了2020年，已经到了50平方米。全世界发达国家、欧洲、美国，人均平人均50平方米，就是天花板。40年前，我们人均5平方米，现在变成50平方米，上了天花板。再空洞的需求，想泡沫化需求都泡不出来了，这就是第五个指标了。

　　第六个指标：就是年度的投资。2000年是1亿平方米，到了2010年，10亿平方米；到了2016年、2017年，17亿平方米。17年里边，租房的建设量涨了16倍！20年翻了四番，也是个天花板到了。因为到了16亿平方米，已经等于多少？

　　全世界70多亿人，去年或者前年，或者2020年，新建房子，就是20亿平方米，中国等于全世界的一半！也就是全世界，中国之外造了20亿平方米，中国造了17亿平方米，中国14亿人，20%的人凭什么？如果你有这个需求，你在过去30年，你去扩张，扩张到了人均50平方米了。你已经人均50平方米了，你还这么做，没这个可能，也没这个需求，也没有内在需求了！

　　三个是人口指标，在吐出房子而不是增加需求；三个是现状的，房产量的积压也好，人均数也好，或者建设量也好。

　　第七个就是中国的土地价格和房产的价格，20年翻了四番。你一定要知道，上海最贵的地方衡山路，那时候的房子是6,000多块1平方米，算7,000块1平方米，涨20倍的话，也就是变成14万1平方米。现在那边房子就是14万1平方米、15万1平方米，所以就是20倍。反过来，在北京王府井最高的地段，你用20年前去算，现在也是总归16倍以上！那么你讲新疆，乌鲁木齐二道桥，在2000年的时候，它那个地方，700多块1平方米；20年以后，一万几千块、2万1平方米也到了！所以我讲这句话的意思，全国原来的基数上，20年翻四番，基本如此。土地价格也是每一亩，从100万变成1,000万、变成2,000万，也是10倍、十几倍地涨。当一个地方有3年、5年翻一番；20年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房。哪怕房子卖不掉，过5年就涨价了，都会囤地、炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模，然后就拼命地融资贷款。这个规律是前面20年如此的七个指标。这个温床给宠出来的、给惯出来的。

　　第八个指标：危旧房改造、城市旧城改造、基础设施建设，大规模的也差不多了，差不多，没有这个需求了。

　　第九个：城市的学校医院建设也到头了。现在大学过剩了。因为在1980年，我们大学生在校生的占地，人均只有10平方米。教育部当时定了个制度：大学在校生，人均学校用地50平方米。现在整个中国，3,000多间大学，在校生人均50平方米已经到了，所以也不需要扩张，也不会变成4,000间大学，所以教育公共设施也到头了。

　　第十个指标：金融，房地产金融。中国的房地产上负债率都在90%。全世界你总不能零资产，所以房产商杠杆从10%、20%、30%的负债率，到80%、90%的负债率，上天花板了！再过10年，也不会变成105%的。

　　以上10个拐点使到内房的新阶段、新常态出现了。至于现在房地产出现的困境，有人把它归结为，地方政府、国家的房地产调控政策过头、太集中、太厉害了，把它给打压了。这种说法是不公平、不合理的，是不对的。

　　它不是政府调控过头造成现在的困难。因为这房地产商，1985年、1990年或这1995年的，或者2005年、2010年，他们都这么个行为方式，为什么当时不破产，这会集中地龙头企业都破产了。原因就是当你这样的行为方式，在90年代末、新世纪初至2010年，在扩张的时候、在5年翻一番、10年翻两番的势头下，他们在高举债、高周转，超级大盘炒地皮做楼盘，都是可以周转到的。但是到了这10个拐点出现时，你继续一根筋地按之前逻辑来做，便要碰壁了。

　　以上是今年3月黄奇帆接受《财经》杂志访问时表述的。

　　这10个拐点就即是内房的10个cancer，投资者怎样才可避免买到可以爆煲的内房股？拿这10个拐点来对比一下，再拿周二文末的建议，即：

　　1. 债务一定要在三条红线之内，但最好是在50%、40%；

　　2. 主做房产业，不要搞其他行业；

　　3. 库存不过大，可以一、两年内销完的；

　　4. 能成功地推出商租、长租公寓的；

　　5. 能成功地发行REITs。

　　祝大家买内房大利！

　　投资涉风险，每投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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