今时投资界的共识是2023年会有经济衰退。彭博在《2023年经济展望》特刊中，访问了几十名经济学家及银行行长，有七成认为即将衰退，这较11月时相同调查的62.5%更多了。

　　他们的观点以12个量化指标，包括：3年和10年的美债孳息率、美国GDP增长、美国进出口贸易逆差等来预测2023年的经济状况。12个指标中，有8个预示了2023年经济衰退，例如10年期美债孳息曲线出现“倒挂”。这个指标在过去预测衰退，准确率高达9成。过去50年，成功预测8次经济衰退。

美楼市数据不妙

　　中外欧美历次衰退都跟楼房泡沫有关，专做美国房地产市场数据分析及解决方案的“黑武士”(Black Knight, Inc)指出，12月初全美有27万户家庭沦为负资产，即物业市价低于贷款余额市场，港人对“抬钱赎身”这情况并不陌生。“黑武士”又指出，2022年美国业主买楼首期平均只有楼价的6%，首期少，甚至是零首期置业。美国业主普遍付少于10%的首期，一旦楼价跌便大受影响。他们之前买贵楼，未来20至30年涉及差价便动辄以几十万至百万美元计，加上首付少，楼债负担大，如供款人断供，贷款的银行、金融机构会有危机不？

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　　美国抵押贷款银行协会(MBA)数据显示，房贷违约率(Housing Default Rate)曾一度飙升，那是美储局不断加息令楼市跌所致（图一、二），加上若供楼者不幸失业，怎供？违约率怎会不高？“黑武士”也以另一个经济指标早期按揭贷款违约(Early Payment Default, EPD)指情况不妙。EPD即买楼首年拖欠了6个月供款，或是已违约的按揭贷款。

　　数据显示，今年EPD水平较疫前2018年升了1.5倍。愈来愈多供楼者提早至首年6个月内拖数、走数，而不是像之前般，至买楼后几年才出现。现在EPD比2008年EPD高出25%！美国楼价大跌，受最大打击的是低收入置业者及首次置业者，加上份工不稳阵，这家庭经济打击最大（图三）。

美储局政策有变？

　　2022年共加了7次息，自6月份起加快步伐，连续4次加了四分三厘，“连续”是关键，影响最大。12月虽加息半厘，但美储局明言不管通胀是7%或8%，而是要看6个月后通胀才再检视。那是因为市场反应有滞后，即通胀或物价水平什么时候才影响民众及一般消费者，而市场反应需要3至6个月时间。

　　2022年上半年，当美储局宣布加息时，物价反而上涨，6月份通胀水平便高达9%；加息后，10月和11月看到通胀已降到8%以下。加息要到约6个月后，11月、12月份的CPI水平才反映出来，成效初见。如果美储局希望通胀维持2%、3%，就要加多一、两次息，那就要约4至6个月后，即2023年中，物价和楼价才有望稳定下来。

　　因此，市场推断未来几个月后美储局停止加息；其后6个月，或会出现过去3年中，资产及估值的最低点。换言之，要到2023年底至2024年中，美楼市才见曙光，美经济才可甩难。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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