美股3大指数上周四(21日)收市齐齐报升，均创历史新高；上周五(22日)美股3指数个别发展：道指跌逾300点，标指也微跌，而纳指则再创新高（图一至图三）。美股看似一片好景，美国经济应也不会差，将继续蓬勃？

　　先不说全球投资者盲目追捧AI概念的科技股，让7大科技股造成了近期美股亢奋和泡沫。如要对美经济差与不差作判断，其他经济指标都须一并考虑，例如美消费数据有多少水份，甚至造假，便会直接影响事实判断。

美写字楼将近半空置

　　近日有外媒引述，美国《匹兹堡邮报》(Pittsburgh Post-Gazette)报道，美匹兹堡市中心的写字楼(商厦)于4年内，可能有近一半会空置。该报根据取得的机密资料估计，有17幢商厦陷入“严重困境”，另外9幢陷入困境的商厦也“有待支援”。

　　换言之，以上26幢商厦：一、即将丧失按揭赎回权；或二、正面对丧失按揭赎回权的风险。简单讲，即是已被或即将被银行收楼，而这批商厦占匹兹堡市中心写字楼高逾6成(63%)。

　　《匹兹堡邮报》还计算出，如果将转租也计入，目前匹兹堡市中心的写字楼空置率已逾四分一(27%)，也是全美写字楼最高空置率的城市之一。至2028年，空置率便可能升至近一半(46%)。

　　匹兹堡另一家传媒《匹兹堡商业时报》(Pittsburgh Business Times)去年10月也有类似报道：匹兹堡市中心的商业地产面临巨大挑战，愈来愈多公司决定缩减办公空间，甚至完全撤离市中心，导致租务需求下降。研究显示，有75%的写字楼被认为是陷入困境的，总计贷款金额达3.35亿(美元．下同)。《匹兹堡商业时报》更指这问题不仅影响匹兹堡，也在全美国的城市出现，连市郊也无可幸免。

加息导致借贷成本增

　　有分析就指出，美国写字楼的业主都像匹兹堡市中心写字楼业主般陷入困境，是因为每年借款100万元的利息成本，已从2020年疫情爆发之初的32500元，飙升至今年3月初的85000元。此外，自2019年以来，当地建筑成本也增加了约30%。

　　在匹兹堡主要营运及租赁地标写字楼的龙头房地产企业Rugby Realty，其主席斯塔伯(Aaron Stauber)更表示，待全部现有的租约到期，就可能会清空物业。他们宁愿丢空，另寻有更多机会之地(move on to a greener pastures)，因“直接关灯更便宜”。

加退休基金1美元沽货

　　匹兹堡曾是美国著名的钢铁工业城市，现已转型为以医疗、金融及高科技工业为主之都市，也是全美第6大银行——匹兹堡国家银行的所在地。所以匹兹堡又或纽约、三藩市等的市中心商厦市道，的确可反映出美国经济的事实和隐忧。

　　彭博上月底报道，加拿大最大的退休基金——加拿大退休金计划投资委员会(CPPIB)以折扣策略，出售手上的3项地产投资，其中一项是CPPIB去年底竟以1美元，沽出纽约曼克顿一幢办公大楼约29%股份！

　　以CPPIB倾向商厦的投资作风也这样做，它所引发的连锁反应，会令美商厦前景如何，或已不必多说。凯投宏观(Capital Economics)就预测，写字楼价可能会从高位暴跌两成，令美国的商厦在几十年内都难以复苏。

　　一般投资者或毋须关注美国商厦市道，但因商厦按揭而拖欠美国银行贷款的情况就值得留意了。台湾《自由财经》早于去年11月已指出，美国银行业去年第三季商厦贷款拖欠金额升至10年新高，达177亿元；比去年第二季激增40亿元，增幅达三成，更比2022年同期激增100亿元！（图四）

美银行缓布违约

　　美国的银行商厦按揭贷款拖欠情况实不容忽视，约4个月前，虽然美银行业商厦贷款拖欠率是1.5%，但估计已持续上升。富国银行(Wells Fargo)是美国从事商厦贷款业务的最大银行，富国去年第三季贷款拖欠额激增逾50%，达34亿元(约264亿港元)！

　　在地区性银行中，总部位于匹兹堡的PNC银行是商厦拖欠贷款增幅最大的银行之一，去年第三季增加了1倍多，达到7.23亿元(约56亿港元)。不过，无论是富国或PNC，都不急于宣布贷款者债务违约，真实情况遂没被反映出来。

　　美联储局最近的议息结果符合市场预期，加上年内或将减息3次的消息，对美股的影响便不只是“继续跳舞”了。事实上，拜登在疫情期间放水派钱，让没有储蓄习惯的美国民众除直接消费外，也投入了炒股。美国经济好与坏，是否真的就可从美股反映出来？

一只冲击美经济的灰犀牛

　　今时美国裁员潮已由金融及科技行业，蔓延至其他行业。一旦百业之母银行因商厦按揭拖欠，而导致呆坏帐增加、亏损，甚至倒闭，这头“灰犀牛”会否撞散美国经济？

　　这头“灰犀牛”是美国多年来低息所养大的。加息了，这头灰犀牛就会发癫，会冲垮全球任何一个曾因息低而站上高位的资产，这包括房地产、杠杆投资和一些重资本行业。要减少灰犀牛冲击所带来的杀伤力，便要减息，而这正是美联储局时鹰时鸽、表现飘忽的主因。

　　按目前美国商业楼宇的糟糕表现和可能引发的银行危机，美联储局怎会无减息压力？

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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