新世界发展(00017)公布业绩，一如早前盈警预期，全年蚀近200亿元，持续经营业务亏损扩至约118亿元，并停派末期息，不过，集团有新任行政总裁上场，并宣布将K11管理公司出售，且正就潜在出售启德体育园持有的全部股权予周大福企业进行商讨，有信心于2027年净负债减至30%。尽管绩后遭多间大行唱淡，新世界今早(27日)股价照飙逾两成，是否可再吼？

（新世界发展网页截图）

全年持续经营业务亏损扩至118.07亿元 不派末期息

　　新世界公布，截至2024年6月30日止，全年来自持续经营业务亏损扩大至118.07亿元，对上一年经重列亏损4.19亿元。来自持续经营业务每股基本亏损4.6元。全年总计来自持续经营业务及来自已终止经营业务净亏损共196.8亿元，对上一年同期则录纯利约5.5亿元。新世界此前已预期，全年股东应占亏损介乎190亿至200亿元。集团称，由于录得股东应占亏损，不建议派末期息，对上一年同期派0.3元；全年派息0.2元，减少74%，期内亦未派有条件特别股息。

　　另集团全年核心经营溢利68.98亿元，按年跌18%。期内集团持续经营业务收入为357.82亿元，经重列后按年减少34%，主要由于香港及中国内地的物业发展入账减少。截至今年6月底止，可动用资金合共约463亿元，包括现金及银行结余约280亿元及可动用的银行贷款约183亿元。于今年6月底，综合债务净额1236.57亿元，较去年同期减少5%。而截至去年12月底止净负债率为49.9%，较去年6月提升1.2个百分点，集团有计划至2026/27年度将净负债比率降至介乎35%至39%(Mid-high 30%)。

郑志刚辞任行政总裁马绍祥接任 逾2亿售K11管理业务予郑

　　另外，新世界公布，郑志刚已提出辞任公司行政总裁，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务，并由公司执行董事及执行副主席调任为公司非执行董事及非执行副主席，及不再担任执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员。集团同时宣布，马绍祥已获委任为公司行政总裁，以及可持续发展委员会成员及主席，并不再担任公司首席营运总监。

　　此外，集团宣布，直接全资附属K11 Group Limited及K11 Professional Company Limited向郑志刚出售一系列K11管理公司业务及权利协议，合共涉资2.09亿元。新世界还就潜在出售集团于启德体育园有限公司持有之全部股权予周大福企业进行商讨。

马绍祥：承诺不会进行供股 继续专注地产本业

　　新任行政总裁马绍祥表示，新世界为一个成熟的集团，其营运方针基本上不变，将会继续专注地产的本业。同时，集团亦会加强其市场导向，提升集团的项目回报，同时亦会加快减债，2025财年目标出售非核心资产130亿元，又承诺不会进行供股。他又指，最近美国减息减息半厘，香港亦跟随下调最优惠利率(P)0.25厘，证明香港已进入减息周期，认为对香港经济转向为一个好的开始，相信集团的业绩也会稳步向前，未来一年会比今年更加好。

　　马绍祥又指，几年来经济大环境都不太理想，集团一直都务实地利用不同的方案开源节流。集团一般行政的开支减幅亦相当大，比起上一年度减少了17%，另外资本开支亦减少23%。而员工是集团很宝贵的资产，目前未有大规模的裁员计划，将继续优化集团本身的程序，惟强调组织架构亦要因应市场的变化而调整。另外，集团一直根据经济大环境以及自身盈利状况，从而订立公司的派息水平。是次暂停派息为集团双管齐下策略，希望长远地提升盈利，同时加快去杠杆的行动，强调集团只要盈利情况好转，将会重新考虑派发股息。

汇丰研究：业绩令人失望观望减债进度 维持目标价6.5元

　　汇丰环球研究发表研报指，新世界全年业绩令人失望，业务挑战持续，可见于2024财年大幅亏损及停止派息。最大惊喜为管理层撤换，反映由家族生意转为专业管理的讯号，而若减债方面有进度，例如加快出售资产，股价仍有一些支持。若要看好，仍有待其减债成功及盈利增长前景较佳。参考公司过去12个月及近期出售资产行动，该行认为可以抵抗近期香港及内地的物业销售放缓。另一方面，新开张的K11物业会支持未来数年经常性租金增长。基于每股资产净值及折让预测不变，维持公司目标价6.5元及“沽售”评级。

　　瑞银称，估计新世界需要出售290亿元的资产才能达致现金流量收支平衡，惟公司短期再融资压力已有所改善。新世界拥有463亿元的资本资源，足以应付公司目前416亿元的短期债务。同时，新世界表示有近50%的短期债务已再融资或偿还。此外，公司最近取得50亿元有抵押及10亿元无抵押离岸银行贷款，显示银行对公司仍然支持，因此予“中性”评级，目标价为8.5元。

美银：若售资产达标或可达致现金流收支平衡 予目标价6.4元

　　美银证券指，新世界2024年度核心净亏损为42亿元，较该行早前预测的净亏损净额12亿元为高，并认为新任行政总裁马绍祥可以凭借他早前担任发展局局长及华润集团非执行董事的经验促进新世界的发展及农地转型。管理层表示，集团于2025财政年度的目标出售非核心资产130亿元，该行认为反映K11 Aat Mall的出售仍有可能出现。若新世界的出售非核心资产目标得以达成，预期于2025财年的净现金流将可达致收支平衡或轻微转盈。惟公司短期内缺乏分拆潜力，本港地产市场有其他更好的投资选择，予“逊于大市”评级，目标价6.4元。

　　摩根士丹利表示，虽然新世界2024财年仍录得核心经营利润，惟现金盈利则为负数；经常性收入亦不足以覆盖利息支出及税项，公司巨额债务续为最大忧虑。不过，该行认同停止派息，资本开支持平，非核心资产出售目标较高策略，形容为正确方向。潜在出售K11 Art Mall及启德体育园。此外，息口、销售管理开支下调，以及加快出售住宅项目，有助负债率表现，维持“减持”评级，目标价8元。

温钢城：料可渡过难关惟楼市变数多 10元会有阻力

　　今日《开市Good Morning》节目请来iFAST Global Markets投资总监温钢城，他指新世界暂时遇到困难，马绍祥临危受命接任行政总裁，之前他已于新创建(00659)工作，并非突然空降，公司高层郑家纯及郑家成都应熟知其工作成效，相信新世界只要过了这一关，问题不太大。适逢减息周期开始，对楼市有利，贷款负担也会减轻，马绍祥上场应可解决集团现时面对的问题。不过，房地产市场始终较复杂，香港与内地面对同样问题，且有内地民众早已为子女购置多个物业，相信来港置业意欲不高，不会再如以往有三成港楼由内地人买入，少了这股购买力，令香港楼房发展多了变数，加上早前有一批港人移民，市场又多了单位供应，故香港楼价跌了两三成很合理。

　　温钢城补充指，新世界有信心于2027年净负债减至30%，相信应可透过削减成本、出售资产等做到。惟股价升至10元附近应会有些阻力，之前5月时升到10.1元至10.3元也遇阻，若有货可分批食胡，如果再向上推，可以近两三日低位作为止赚位。

　　新世界半日升21.98%报9.99元，成交6.04亿元。其他地产股亦普遍造好，新地(00016)升3.12%报86元，恒地(00012)升0.39%报25.85元，长实(01113)升2.71%报34.15元，信置(00083)升1.2%报8.46元，嘉里建设(00683)升4.17%报16元，恒隆地产(00101)升4.79%报6.78元，惟九龙仓置业(01997)跌0.19%报26.1元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）