一周前，上海连续三天的第一轮集中土拍落下帷幕。在央企、马甲和地王横飞的全国第一轮集中土拍中，上海几乎创造了一个奇迹——所有土地的成交溢价率，全部控制在10%以内。 整场土拍，没有马甲满天飞，且没有国央企一家独大；堪称第一轮集中土拍中，“最公平、最温和、最健康”的一个城市。这一切的基础，建立在上海刚刚实施的土拍新政上。 让全国城市挠头的土地市场，被上海一个土地新政，收拾的服服帖帖。 上海这次的土拍新政，有三个亮点。这三个亮点，大概率将在未来成为土地管控的样板，全国推广。 上海土拍的第一个亮点：控制最高溢价，且不竞配建。本次上海土拍之前，就已经限制了所有土地的最高溢价率。最高溢价，不得超过10%。 这个时候，肯定有人跳出来说——限制溢价率，也是老把戏。很多城市，早都在玩。只要碰到10%的溢价率红线，就开始竞配建和自持。 上来直接报到最高价，接下来就拼谁配建的保障房多，谁自持的比例高。谁狠，谁拿地。只要配建和自持比例高了，地价还是上去了。 溢价率10%，但自持个40%，地价还不是涨到飞起。 所谓的竞配建和竞自持，本质就是——地方和房企一起苟且，变相抬高地价的工具。而上海这次不仅控制最高溢价率，而且不玩竞配建、竞自持的把戏。一旦碰到最高溢价红线，上海土拍就自动进入下一个环节——一次性报价。 上海土拍的第二个亮点，一次性报价。 前面说了，上海这次土拍会设置不超过10%的最高溢价。房企的竞价，一旦超过最高溢价，就采取一次性报价——让所有竞拍者一次性报价，谁最接近平均值，谁中标拿地。竞配建和竞自持的变相抬高地价，消失了。价高者得的哄抢抬价，也消失了。 上海的土拍，就变成了限价规则内的纯拼运气。这个时候，肯定还有人跳出来说——一次性报价，也是老把戏。苏州，早在2016年就在玩。只要开始拼运气，那就开始拼马甲。一个开发商，带100个马甲，一起报价。谁的马甲多，谁的中签率就高。到最后，全特么便宜了国央企和大房企。他们一手垄断土地，一手垄断楼市，还不是想卖多少卖多少。 而上海这次不仅控制最高溢价率，不玩“竞配建，抬地价”的把戏，而且还有效控制了土地垄断。 本次的上海土拍，为了规避土地垄断，引入了一个新的杀手锏——135分打分制。 这就是上海土拍的第三个亮点，招挂复合打分制。