绿城管理（０９９７９）主要业务为提供代建服务，去年国内房地产市场整体承压，国央企及地方城投公司成为拿地主导，而城投公司拿地项目寻找专业开发服务成为主流趋势。另一方面，国家对中低收入人群及年轻市民的保障性住房建设开始提速，政府代建模式在全国各地开始推广。还有在“保交楼“政策下，金融机构加快推动不良项目的开发建设，令房地产市场出现投资端去中心化趋势。来自政府、国企、地方城投公司、金融机构等委托方的代建机会增多，投资与开发相分离的趋势更加明显，为代建行业带来新一轮发展机遇。
　
连续７年保持逾两成市场份额，去年项目建筑面积增近２０％
　
　　于２０２２年，绿城管理继续保持房地产轻资产开发领域第一身位，连续７年保持２０％以上的代建市场份额。截至２０２２年１２月３１日，集团代建项目已布局中国２８个省、直辖市及自治区的１２０座主要城市，合约项目总建筑面积１﹒０１亿平方米，较２０２１年同期增长１９﹒８％；在建面积４７２０万平方米，增长７﹒１％。去年集团新拓代建项目的合约总建筑面积达２８２０万平方米，增长２３﹒９％，其中政府类业务、国有企业委托方及金融机构占比达７６﹒５％；新拓代建项目代建费预估８６﹒１亿人民币，增长２１﹒１％，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达７０﹒３％。除住宅类外，集团新拓多类型业务，覆盖产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店、办公等。
　
去年净利润增３１﹒７％，综合毛利率达５２﹒３％
　
　　于截至２０２２年１２月３１日止年度，绿城管理持续经营收入达到２６﹒５６亿元人民币，较２０２１年同期增长１８﹒４％；股东应占净利润为７﹒４４亿元，增长３１﹒７％；期内综合毛利率达到５２﹒３％，较２０２１年同期４６﹒４％提升５﹒９个百分比。集团上年度经营活动现金净流量达７﹒２４亿元，并无负债且现金流充足。据估计，中国房地产市场中期开发规模将保持在１０亿平米左右。其中，由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过３０％。随着房地产政策的调整和行业流动性改善，“保交楼“下的纾困类业务将快速增长，未来金融机构的主动房地产投资占比估计将达２０％左右。剩余５０％市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导，并形成头部集聚效应。随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建服务需求将稳步增长，中国的代建行业渗透率将达３０％以上。建议买入价７﹒１元，目标８元，止蚀位６﹒６元。

　　（笔者没有持有上述股票）

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