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息升价跌,现在供楼更辛苦?!
唐德玲
作者:唐德玲评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2023-11-23 10:16:48

作者介绍

古人话:“君子爱财,取之有道”;但作为一位从事理财策划十多年的职业女性,我想补充一点:“女子爱财,投资有道”。女性对金钱的观念和触觉,肯定跟男性不同,这一点从我和我的客户中便可见一斑。

  姊妹们,我们已连续两次提到关于楼市“减辣”的话题。事缘楼市从去年起见顶回落,一些十多年前推出的调控楼市措施(市场俗称为“辣招”)已经不合时宜。只不过,现阶段政府不想完全“撤辣”,以免楼市再度急升,在中间落墨的安排下,就变现在的减辣。

  我在《施政报告》公布前后,和一对年轻夫妇Mandy和Victor谈到楼市和置业的问题。他们现在面对的两难局面是,一方面楼价下跌了,即是容易“上车”了,但偏偏这个时候美国大幅加息,令供楼利息大升,扭转过去十多年的低息环境,令他们感到很懊恼。

  “我准备买入的单位,年初时大约值1000万,现在不足900万就可以买到,即是大约跌了一成左右。如果可按八成的话,即是我可以少借80万。但今时我上车,息口又比年初升了2厘左右,一加一减,令人感到很困惑。到底我的供款能力是高了还是低了?”Mandy满脑子疑问。


  “明白你们的心情。但从现实角度,楼价跌了多少不重要,最重要是以现在的贷款额和最新的按息去计算你们每月的还款额,然后再看你和丈夫能否负担。”


  “即是我们只需聚焦于供楼能力?”

  “是的,不如我给你一个简单的概念。其实,100万贷款,供款期20年,1厘的利息就要供4600元左右。如果借720万,即是要供3.3万元左右。因为楼价跌了,你可以借少80万,如果利息不变,便可少供3800多元。但利息由年初的1.5厘升至最近的3.25厘,即多了1.75厘,而每100万贷款多1厘利息,等于要供多500元,1.75厘就是875元左右,720万贷款额就等于多供6300元。总的来说,你今日买楼,因为楼价跌,令你少供3800多元,但利息升了,却令你最终增加大约2500元负担,其实你是辛苦了!”我拿着银行网页提供的按揭计算机替Mandy计数。



买楼前宜计算清楚每月还款额,看看有否超出承担能力。(iStock)


  “啊,原来我的供款负担比年初还要大,早知我在年初就入市了!”

  “嗯,这样不对呀,你年初入市,同样要承受过去大半年的加息压力呢!而你的贷款额比现在大,负担会比现在才入市更大才是!”

  “噢,对了,我真傻!”

  “我要再提你,息口可能仍未见顶,万一利息再升1厘,你就要供44000多元,你要计清楚呢!”

  “嗯,多谢提醒,我真要再计清楚呢!”


Mandy年初置业和现时置业的供款比较

(以20年供款期计)

年初时

现时

贷款额

800

720

实际按息

1.5

3.25

每月供款

38604

40838

资料来源:银行网页(按揭计算机)


  作者电邮:tong_lydia223@yahoo.com.au


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