姊妹们，我们已连续两次提到关于楼市“减辣”的话题。事缘楼市从去年起见顶回落，一些十多年前推出的调控楼市措施（市场俗称为“辣招”）已经不合时宜。只不过，现阶段政府不想完全“撤辣”，以免楼市再度急升，在中间落墨的安排下，就变现在的减辣。

　　我在《施政报告》公布前后，和一对年轻夫妇Mandy和Victor谈到楼市和置业的问题。他们现在面对的两难局面是，一方面楼价下跌了，即是容易“上车”了，但偏偏这个时候美国大幅加息，令供楼利息大升，扭转过去十多年的低息环境，令他们感到很懊恼。

　　“我准备买入的单位，年初时大约值1000万，现在不足900万就可以买到，即是大约跌了一成左右。如果可按八成的话，即是我可以少借80万。但今时我上车，息口又比年初升了2厘左右，一加一减，令人感到很困惑。到底我的供款能力是高了还是低了？”Mandy满脑子疑问。

　　“明白你们的心情。但从现实角度，楼价跌了多少不重要，最重要是以现在的贷款额和最新的按息去计算你们每月的还款额，然后再看你和丈夫能否负担。”

　　“即是我们只需聚焦于供楼能力？”

　　“是的，不如我给你一个简单的概念。其实，100万贷款，供款期20年，1厘的利息就要供4600元左右。如果借720万，即是要供3.3万元左右。因为楼价跌了，你可以借少80万，如果利息不变，便可少供3800多元。但利息由年初的1.5厘升至最近的3.25厘，即多了1.75厘，而每100万贷款多1厘利息，等于要供多500元，1.75厘就是875元左右，720万贷款额就等于多供6300元。总的来说，你今日买楼，因为楼价跌，令你少供3800多元，但利息升了，却令你最终增加大约2500元负担，其实你是辛苦了！”我拿着银行网页提供的按揭计算机替Mandy计数。

买楼前宜计算清楚每月还款额，看看有否超出承担能力。(iStock)

　　“啊，原来我的供款负担比年初还要大，早知我在年初就入市了！”

　　“嗯，这样不对呀，你年初入市，同样要承受过去大半年的加息压力呢！而你的贷款额比现在大，负担会比现在才入市更大才是！”

　　“噢，对了，我真傻！”

　　“我要再提你，息口可能仍未见顶，万一利息再升1厘，你就要供44000多元，你要计清楚呢！”

　　“嗯，多谢提醒，我真要再计清楚呢！”

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