上日提到，特首李家超任内第二份《施政报告》，其中一个重点是政府如何调控楼市的“辣招”。结果，一如我预期，政府没有完全撤辣，只是适度地减辣，包括将额外印花税适用的年期减短一年，以及将买家印花税和港人买第二个物业的印花税率，由15%减至7.5%；还有就是针对外来人才置业的印花税，由先征后退改为先免后征。

　　当《施政报告》公布后，本来和我谈论开楼市去向的年轻夫妇Mandy及Victor，再与我碰面。由于他们仍未上车，他们最关心的，自然是未来楼市的去向。

　　“正如上次我所说，对你们这些未上车的年轻人来说，政府的辣招对你们的直接影响始终有限。当然，如果政府减辣，令到楼价上升，那当然对你们有影响，但这是负面的影响呢！”我和Mandy夫妇分析说。

　　“即是减辣之后，楼价也不会有太大变化？”

　　“我估计是的，因为这一刻最影响楼价的因素仍然是息口。试想想，如果什么都不做，把钱存在银行，也可以收到5厘左右的回报，你愿意用4至5厘的供楼利息去买楼收租吗？而且，买楼还要冒楼价下跌的风险呢！过去几十年，中国香港楼价几乎只升不跌（只有1998年亚洲金融风暴和2003年非典，中国香港楼价有明显跌幅），加上息口处于超低的周期，所以买楼是最好的投资。”

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　　“嗯，当时很多人都说，供楼好过租楼，就是这段时期吗？”Victor回应说。

　　“正是呢！但这个黄金时代应该过去了。过去两年，先有一大批中产人士移民，因此有大量单位涌出市场，接着就是美国不断加息。再者，无论中国内地和中国香港的经济都回落，加上内地房地产市场出现债务危机，令到不少富人受影响，无办法来港承接物业（还有辣招税），因此，未来的楼市应该不会单向上升。”

　　“但大方向是向上还是向下？”Mandy紧张地问我。

　　“如果你问我对楼市前景的看法，我会这样答你：楼价或者仍有调整压力，但不要看得太淡。”

　　“咦，原来你是楼市的好友？”

　　“我不是好友，只是实事求是。正如我刚才说，移民潮导致楼价下跌，有些人移了民，手上的物业仍未能卖出。但我想提醒你，虽然中国香港走了一批人，但政府透过种种招才计划，年初至今已经合共‘抢’了超过10万人，比预期的每年3.5万超出两倍。”

　　“啊，我明白你的意思，即是走了一大批人，但未来又会增加一大批人，对楼市会有支持？”

　　“是的，虽然10万人不一定等于10万个家庭，但同样对居住有需求，初期可以是租住的需求。如果他们最终选择以中国香港为家，对于置业同样是有很大需求呢！”

　　“那么，我们应不应该再等一下才买楼呢？现在楼价跌了，但供楼利息却升了，负担仍然不小呢！真难下决定！”

　　（待续）

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