姊妺们，连续两次提到，第5波新冠疫情再遇上移民潮，楼价有没有机会回落。这还不止，美国即将启动加息周期，如果加息不似预期（这当然是指加息幅度和速度都比早前预期大和快），楼市又有没有机会不只回落，而是大跌呢？

　　综合来说，我不相信中国香港的楼价会大跌，但短期的成交明显已放缓，如果以上的几座“大山”短期内都不能移去的话，楼价有机会反复向下，但仍然不要期望幅度会很大。

　　但从另一个角度，对于未上车的年轻姊妹来说，今年又确实可能是较易上车的一年，因此，大家如果有实际需要，就应该把握机会了。

应考虑能否应付加息

　　不过，我必须在此作一些温馨提示。过去10多年，中国香港都处于低息周期，我担心姊妹们太习惯于现在的低息环境，以为低息是理所当然，在买楼时没有考虑到，万一加息时，自己的供楼能力会否受到影响。

　　事实上，按揭利率或者近年常用的HIBOR（银行同业拆息）计息，未来都有机会上调，问题只是幅度多少。因此，我建议准备在短期内上车的姊妹，为自己做一些压力测试。假设按揭利率上调3%，自己还可以应付吗？

　　因为如果贷款额300万元，还款期20年，每加1%的利息，便会增加1,500元左右的供款。如果合共加3%，每月的供款便会增加4,500元，这不是一个小数目！

　　年轻的姊妹们也许不清楚，97至98年时中国香港的楼价大跌，很大程度是因为很多置业者的实力不足，用广东话的说法最贴切，那就是“监硬”上车（当然，更多是“监硬”入市炒楼），很多人每月供楼的钱占他们收入一个很高的百分比，有些接近7成（因为当时利息高），所以，当楼价一跌，他们变成负资产时，便被迫抛售手上的物业，导致骨牌效应，这样楼价才会大跌。

　　正如早前我在本栏指出，真正影响楼市后向的，其实是很多有实力投资者的取态。在息口低的年代，他们将大量资金投向楼市，有的买楼收租，有的善价而沽，就算楼价下跌2至3成，对他们也没有实质影响，因为他们大多数物业都没有按揭，就算有，他们也有能力应付加息后的供款负担。

买楼后支出一阔三大

　　这两日我翻看一些旧资料时，看到几年前一家金融机构做了一项调查，访问了千多名男女，其中43%表示，买楼是他们最想实现的人生目标，当中受访的单身女性中，更有44%以买楼作为自己的人生目标，比起选择结婚（23%）的高很多，反映现今女性无论职业和收入都更有保障，所以都渴望拥有自己的安乐窝，显示砖头比男人更有保障！

　　以买楼作为自己最重要的人生目标，当然没有问题，我在本栏也鼓励过姊姊们，有机会就要争取上车，哪怕第一个物业不是你最喜欢的，因为一生人总会转换几次物业。但重要的是，你要有能力才上车。我指的能力，就是当息口一旦回升，你也有能力应付！

　　而且，买楼之后，也不是单单供楼一项负担，其实是一阔三大的，你还有差饷地租、管理费和家居保险等等。再者，如果造了按揭，即是有了负债，便要买一份按揭保险，以防万一自己有任何不测，也不会连累家人。加起来，每个月便要再多至少2,000元支出呢！

　　姊妹们，一定要计清楚呢！

　　作者电邮：tong_lydia223@yahoo.com.au。

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