在史上最热的夏天里，房地产行业却体会到彻骨的“寒意”。

　　知名房企的暴雷声频繁在耳畔响起，“断供潮”一波未平一波又起，资本市场上风声鹤唳，外资空头精准打击，行业内没有一个公司能够置身事外，全都在竭尽全力应对一场又一场信心微弱导致的危机。

　　在房地产行业自顾不暇时，疫情照旧频频来袭，让本就脆弱的市场雪上加霜，穿越周期成为所有人的共识。

　　8月进入尾声，房企纷纷交出2022年上半年成绩单，保利、越秀等少数国企外，营业收入腰斩、净利润亏损占据主流。

　　然而，越是艰难的时刻，我们越需要相信“没有一个冬天不可逾越”。在经济环境承压时，房地产行业整体出清更像是一次提前的刮骨疗伤，“高杠杆”、“高负债”的痼疾得到根除。

　　行业经历深度调整后，如何稳定穿越周期，积蓄能量，向更健康的方向发展，是所有房企需要面对的考验。8月26日，“示范生”龙湖集团公布业绩，营业收入948亿元，同比增长56%；核心权益后净利润66亿元，同比增长6%，展现出“示范生”该有的韧性与底色，为行业贡献了一个应对新常态的样本。

定一个前瞻性规划

　　在风云变幻，风口迭起的时代，坚守是一份难得的品质，龙湖对坚守的偏好，一度被认为是保守。

　　那是10年前，国内刚刚熬过金融危机，但欧洲债务危机又起，量化宽松的货币政策再一次被启用，大基建、城镇化成为资本的弄潮儿。房地产作为排头兵，自然吸入大量资金，房企的战线全面拉长，从一、二线，到三、四、五、六线，拿地毫不收软，销售规模呈现指数级增长。

　　胆大的公司，从名不见经传的区域房企直接飞升为头部，而龙湖被作为反面典型，直指“保守”、“错失战机”。要知道，龙湖自重庆起家，非常擅长在郊区打造高端、低密度住宅，按理来说，是非常适合去下沉市场扩大规模，制造影响力的，但当所有人都在往下沉市场冲的时候，龙湖不为所动，还每年把一部分利润投入到回报周期长、占用资金多的商业项目上。

　　2015年金融政策再一次量化宽松，货币化棚改大张旗鼓，上一波胆大的公司再次尝到甜头，杠杆持续放大，房价迅速上涨，市场行情好到根本不愁卖，龙湖依旧拒绝诱惑，继续埋头走自己的路。

　　面对质疑，龙湖集团董事长吴亚军抛下一句“风物长宜放眼量”，还顺势推出“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略，后来升级为“空间即服务”，把进军高能级城市和经营性业务提升到公司战略级别。

　　龙湖CEO陈序平曾透露，到目前为止，龙湖在全国进入的城市只有68个，而且90%以上的项目都在一、二线城市，是进入城市最少的房企之一。

　　如此克制，是因为龙湖给自己制定了一条拿地铁律，即“拿好地、拿合理价格的地”。据说龙湖会根据地块来测算利润，如果达不到标准坚决不拿，而且拿地的金额与销售回款、净负债率挂钩，相比规模，利润质量和安全可持续性才是龙湖关注的重点。

　　后面的故事，大家都知道。2021年行业暴雷开始发生，高杠杆的房企倒了一批，到2022年销售降至冰点，利好政策相继落地，龙湖5、6月销售额环比分别增长23%、75%，在房企中率先回暖。

　　2022年中期业绩可以看到，龙湖营业收入达到948亿元，同比增长56%，权益销售面积341万平方米。受到大环境影响，龙湖业绩没有那么亮眼，但跟同行业比有正增长已属不易，公司的排名也进一步提升，《财富》世界500强来到第412位。

　　站在当下，再回味吴亚军说的那句“风物长宜放眼量”，颇有一番感慨。

　　所以前段时间龙湖被做空时，吴亚军才敢说，我们很早看到行业的问题，依靠龙湖的原则才走到今天，并不在意做空，而是在考虑未来5年的事。

织一张资金安全网

　　龙湖原则具体是什么，吴亚军没说，但有一条肯定是“不借贵钱”。

　　龙湖早期的内部信中有提到，龙湖在进入房地产不久，就研究了国外以及香港的许多房地产公司的死法，其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱。房地产与资金密不可分，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”，所以龙湖就此定下一个规矩：借钱，但不借“贵”的钱。

　　这条规矩的结果是，龙湖融资成本一直保持低位运行，还有不断下降的趋势。2022年中报显示，龙湖平均借贷成本进一步降低至3.99%，跟大多数有国字背景的地产公司持平。

　　用“三道红线”来衡量，龙湖连续六年保持绿档，截至2022年6月31日，龙湖集团净负债率为55%，现金短债比达到4.07倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.09倍）。

　　可以窥见龙湖负债维持较为安全的水平，“进可攻退可守”，既没有过高的负债隐患，也不会太过保守而浪费上市公司的融资机会。2022年上半年，龙湖平均借贷年限长达6.28年。在融资较为困难的今天，龙湖还在持续优化债务结构，提高长债的比例，一方面可以避免债务过于集中到某一个时间段，另一方面长债的利率更低，达到不借“贵钱”的目的。

　　在财务上的自律，让龙湖获得更高的信用评级。截至目前，惠誉、穆迪、标普分别对龙湖保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，这在行业里并不多见，龙湖也凭借高信用评级，可以借到更便宜的钱，形成了正向循环。

　　5月份，龙湖还被监管机构选为“示范房企”，试点发行信用保护债券；8月份，中债全额担保债券发行，又是龙湖打头；遭遇做空后，7家境内外银行还为龙湖提供35亿元的银团贷。这些都是财务自律的奖赏，也构成龙湖稳健的融资来源，保障资金流动性的安全。

　　遭遇严峻行情之后，龙湖也在争取把更多资金留在公司，比如降低分红比例，大股东以股代息。在特殊时刻，储备更多资金，意味着更多的回旋空间和主动性，而这些都得到股东们的支持，毕竟他们是一群奉行长期主义价值的人。

造一艘诺亚方舟

　　奉行长期价值，需要有前瞻性的战略作为基础，也需要安全的资金池做为保障，否则可能活不到价值兑现的那一天。

　　龙湖似乎天然具备这种危机意识的气质，2021年2月，吴亚军在公司内部做过一次极限压力测试：假如有一天，所有银行对龙湖关门，同时公司的销售额腰斩，我们还能不能发出工资，能不能还得起债？

　　商品房总有到顶的一天，利率总有回归正常的一天，这是悬在所有房企头上的“大洪水”，不幸的是2022年“大洪水”降落了。

　　龙湖则在十年前，为自己造了一艘诺亚方舟。

　　在造方舟前，吴亚军携团队考察了美国、澳大利亚、德国、伦敦、日本、香港等地的大量案例。他们发现，当城镇化速度慢下来，持有沉淀资产会成为主流。而日本经济上世纪90年代垮塌时，收租物业的承压性相对良好，能够提供稳定现金流，帮助企业渡过危机。

　　多维度交叉考察之后，商业的大方向被确定下来。龙湖又请咨询机构仔细研究鸿基、恒隆的发展路径，对商业地产的培育周期、投入节奏有了更切实地把握。

　　2003年，龙湖在重庆北城开出第一家天街，到现已经开业了65家。2022年上半年，龙湖商业投资收入达到46.5亿元，同比增长26%。龙湖的商业成绩，还赢得同行的赞许，在今年的博鳌论坛上，恒隆董事长陈启东说：“也不是每个人都是疯子，在行业也有一些非常成功的例子，我非常敬佩一个朋友，大概是15年前，我认识的龙湖的吴亚军女士，她头脑清醒，她不是最大的，但是是最好的之一。”

　　商业之外，龙湖的诺亚方舟上还装进了冠寓、龙湖智创生活等业务，这些经营性业务，成为龙湖抵御风险、穿越周期的稳压器。2022年上半年，龙湖经营性收入达到110亿元，同比增长26%，每个月固定的经营性收入就接近20亿元。

　　稳定的经营性收入，进一步加固龙湖的安全护城，为其赢得更多的回旋余地和战略主动性。

　　2022年中期业绩会上，龙湖喊出“聚焦协同，穿越周期”，在人心惶惶的时候，他们反而对未来更加笃定。

　　信心是黄金，是房地产行业御寒的“羽绒服”，在行业的冬天，将信心传递给每一个人。

　　转载自水皮微信公众号。