外电报道，内地正考虑允许业主转按，以进一步降低贷款利率，受消息刺激，积弱多时的内房股今日(30日)午后爆升，其中万科企业(02202)及融创中国(01918)最多飙逾一成半，世茂(00813)更曾飙近三成，突竟“传闻”中的救市措施对楼市帮助有多大呢？值得留意，中国海外(00688)及华润置地(01109)等龙头内房已于近日公布业绩，中期盈利均倒退，遭大行降目标价，更有多家房企发盈警。另瑞银最近下调中国今明两年经济增长预测，指内地房市下滑程度较预期严重，未有见底迹象。不过，随着港股终于出现突破重上万八点，内房股可否再弹呢？

（万科企业网页截图）

传内地拟下调存量房贷利率允许转按 未知新政是否适用所有住房

　　据彭博引述知情人士称，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。报道指存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到1月(通常的利率调整时间)。此外，他们也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将成为全球金融危机以来，中国首次允许这种被称为“转按揭”的操作。

　　人民银行去年就表态鼓励商业银行降低存量房贷利率，一些大行也作出响应，罕见地下调存量首套住房贷款的利率；在此基础上，监管正加大力度降低居民房贷负担。不过知情人士表示，目前还不清楚新政是否将适用于所有住房。报道指，如果最新方案获得批准，房贷负担的减轻速度可能会超过预期。虽然中国今年已将平均房贷成本降至历史低点，但由于银行要到明年初才会调整存量贷款利率，因此大多数业主并未从中受益。

中海外润地龙湖中期盈利均跌逾两成 雅居乐佳兆业中期亏损扩大

　　值得一提，内房股近日陆续公布业绩，其中中国海外中期纯利103.14亿人民币，按年跌23.5%，派中期息30港仙，减少14.3%；收入869.35亿人民币，跌2.5%。华润置地中期股东应占溢利按年跌25.4%至102.5亿人民币，派中期息20分人民币，增加1%；综合营业额791.3亿人民币，增8.4%；综合毛利率为22.3%，下降3.4个百分点。龙湖(00960)中期纯利58.66亿人民币，按年跌27.2%，派中期息22分人民币，减少31.25%；收入468.55亿人民币，跌24.5%，其中运营及服务业务收入131亿人民币，增7.6%，惟开发业务收入只有337.58亿人民币，大减32.3%；毛利96.4亿人民币，跌30.6%；毛利率为20.6%，减少1.8个百分点。

　　汇证发表研报指，考虑到中国房地产行业前景未明朗，销售势头低迷，因此将中国海外2024至2026年各年合约销售额预测下调6%、9%及10%，收入预测下调4%、5%及6%，核心利润预测下调15%、13%及12%，目标价由24.3元大降至15.5元，维持“买入”评级。中金亦指，考虑到行业的基本面疲弱，下调中国海外目标价10%至14.7元，维持“跑赢行业”评级。大和则将华润置地目标价由36.1元降至31.5元，并下调其每股盈利预测1至6%，维持“买入”评级。高盛称，龙湖上半年核心盈利按年跌28%至48亿人民币，当中物业开发业务逊于该行及市场预期，目标价由13元降至11.9元，维持“买入”评级。

　　另已有多家房企发盈警，其中雅居乐(03383)预期中期股东应占亏损介乎约93亿至98亿人民币，比去年同期股东应占亏损约44.75亿人民币扩大。佳兆业(01638)预期中期亏损净额介乎约88亿至98亿人民币，去年同期亏损净额为66亿人民币。融创中国预期上半年公司拥有人应占亏损约为150亿人民币，与去年同期亏损约153.7亿人民币相若。

瑞银：内房未见底降中国GDP预测 新屋开工量料2026年才触底

　　另外，瑞银近日下调中国今、明两年经济增长预测，因内地房地产市场下滑程度较预期更严重，且未有见底迹象。瑞银最新预计中国2024年GDP将增长4.6%，低于早前估计的4.9%；明年经济增长预测为4%，低于之前预期的4.6%。瑞银经济学家表示，预计房地产活动疲软对整体经济的拖累将超过之前预期。尽管中国从2022年底开始为楼市松绑，包括降低首付比例要求，下调抵押贷款利率和减少购房限制，但措施的实施一直较缓慢，且影响有限。

　　瑞银指，近年来内地房地产供需基本面发生变化，在家庭收入增长乏力情况下，市场信心不足，房屋库存居高不下，去库存化实施缓慢。该行下调对房地产业的展望，预计新屋开工要到2026年中才触底反弹。预期2024年新楼开工量全年跌20%至25%，销量跌15%至20%；2025年新楼开工量再跌10%至15%，销量跌5%至10%，而且楼价将会较销量更迟回稳。

何启俊：允许转按对提振楼市作用有限 内房反弹难持续只宜短炒

　　俊贤资产管理投资总监何启俊表示，就算内地允许业主转按，相信对提振内地楼市作用有限，因新措施只可减轻已做按揭的置业者负担，即使他们负担减轻了，也未必会再买第二、第三间楼房。此措施亦只循着中央一贯宽松货币政策的方向，期望降低利息成本，鼓励更多人买楼，但以内地现时经济状况，工作前景不明朗，很多人纵使有意置业也未必于现时贸然入市。总之，有关措施即使落实推出，相信也难令内房销售及楼价出现明显反弹。

　　何启俊又指，每次内地一有救市措施推出，内房股股价都会反弹，有时一下子会升很多，但当市场消化了相关消息，股价又再回落，今次相信也类似，短炒几日还可以，甚至连中国海外及华润置地等，虽然不用担心会出现财政危机，其股价都一直跑输大市，故一日未见行业前景改善，都不宜中长线吸纳，若见近日市况好转，宁吼美团(03690)及小米(01810)等绩优股。

　　内房股今日普遍上升，其中旭辉(00884)及世茂收市仍飙逾一成，万科及融创升近一成。

　　（撰文：经济通市场组、中国组、采访组，整理：李崇伟）