疫情以来本港楼价下挫逾两成，开始反映在地产商财务表现中，其中新世界发展(00017)发盈警，预期截至6月30日止年度盈转亏最多200亿元，主要受用来反映投资物业市值变化的公平值变动影响，属帐面亏损，新世界也表示是次一次性拨备属非现金及未变现项目，对集团现金流无影响，惟大行普遍唱淡，指亏损将会拉高其负债水平，可能会暂停派息。新世界今早(2日)最多急跌14%低见6.74元，计及除净创12年新低，不过预期美国今个月开始减息，对地产股有利，可否低捞博反弹？抑或转吼其他地产股？

（新世界发展网页截图）

新世界料年度盈转亏最多200亿元　因重估物业价值

　　新世界公布，预期截至6月30日止年度股东应占亏损介乎190亿至200亿元，而去年度纯利为9亿元。集团指，期内转盈为亏因2023年度落成并移交的主要项目(包括柏傲庄第一期及第二期)缺乏收益确认、投资及发展物业及商誉重估或耗蚀亏损、出售事项确认亏损，以及年内利率持续高企及人民币贬值。

　　集团又指，投资及发展物业年度独立重估结果显示，需进行一次性非现金重估或耗蚀亏损介乎85亿至95亿元，而有关资产公平值变动及耗蚀亏损属于非现金性质，并不会对核心经营溢利或经营现金流量产生任何影响。此外，集团出售新创建集团(00659)股份，并于去年7月1起采纳《香港财务报告准则》第17号，因出售录得一次性及非现金亏损82.57亿元。

新世界：是次一次性拨备对现金流无影响 为重新出发做准备

　　若果同时撇除去年出售新创建带来的逾82亿元一次性及非现金亏损，以及期内利息支出及人民币贬值，新世界预期持续经营业务核心经营溢利为65亿至69亿元，按年减少18%至23%，因于2023年度落成并移交的主要项目缺乏收益确认所致。

　　新世界发言人表示，是次主动作出的一次性拨备均属非现金及未变现项目，对集团现金流并不构成影响，这亦是为了之后重新出发做好准备。另外，集团今年已完成逾500亿港元贷款安排及债务偿还，整体财务稳健。

高盛：料亏损将净负债水平拉高至78.4% 予目标价6.4元

　　高盛发表研报指，尽管新世界管理层在公告中没有说明其债务状况，不过高盛预计，2024年6月底止财年下半年亏损约120亿元，将净负债水平环比拉高1.5个百分点至78.4%，尽管该公司有出售荃湾D-Park来降低负债。由于认为负债水平较高，且没有简单的途径在不影响盈利和股息的情况下将负债降低至可持续水平，因此维持“沽售”评级，予目标价6.4元。

　　高盛对新世界2024至2026财年每股股息预测为0.4元，低于市场共识约20至30%。公司的公告则增加2024财年下半年不派息的风险，或者派息降到更低。而新世界管理层对2024财年业绩有所更新，预期仍可能录得持续经营业务核心经营溢利介乎65亿至69亿元，较2023财年减少18%至23%。而上半年公司核心经营溢利为49亿元，预计下半年为18亿元，这将比预计的下半年核心盈利少约52亿元或者每股少2.1元。新世界同时表示，需要在2024财年进行一次性非现金重估或耗蚀亏损，总额介乎85亿至95亿元，主要由于去年出售新创建股份而录得一次性及非现金亏损约83亿元。

摩通：资产负债表及再融资能力堪忧 瑞银：全年或暂停派息

　　摩通指，新世界发盈警，预计2024财年6月底止年度净亏损190亿至200亿元，而在上半年度，若包括分派予永续债券持有人，其净亏损为58亿元。亏损已是既定事实，对于公司而言考虑的重要因素不是盈利，而是资产负债表以及再融资能力。市场近期猜测新世界可能会出售K11 Art Mall，不过由于潜在资本化率(cap rate)太高(大于5%)，以至于新世界不会考虑，不过如果真的发生，可能是其面临重大压力的重要讯号，因K11 Art Mall是其具象征意义的核心资产，予其2025年6月底目标价6.5元，并在其去杠杆有进展以及流动性压力放缓之前，都会维持“减持”评级。

　　瑞银称，扣除出售及投资物业重估减值亏损，料新世界去年度仍录得核心亏损22亿元，远高于早前预计的3.15亿元；当中下半财年的亏损会扩大至19亿元，主要受到融资成本上升及人民币贬值影响。新世界的业务前景充满挑战，全年可能会暂停派息。预计其最新的净负债比率将达到84%，较去年12月底升5个百分点，但仍维持“中性”评级，目标价亦维持8.5元，相当于每股资产净值折让75%。

　　富瑞表示，新世界发盈警，核心经营盈利按年跌18至23%，至65亿至69亿元，意味下半年进一步下跌，加上85亿至95亿元的非现金重估亏损，以及上半年已确认的新创建83亿元处置亏损，料集团2024财年的净亏损或达到190亿至200亿元，令净负债比率升5个百分点至约82%。如集团确实以90亿元出售K11 Art Mall，则净负债比率可下降4.8个百分点，予目标价6元及“逊于大市”评级。

差估署：7月楼价指数按月跌1.9% 利嘉阁：减息预期将成下季市况转捩点

　　值得一提，差饷物业估价署数据显示，7月全港私人住宅楼价指数回落至296.8，连跌3个月，按月跌1.88%，按年则跌14%，为2016年10月以来首次跌穿300点。今年以来累跌约4.7%。利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，楼价持续受压，第三季跌幅恐扩大至3.35%，最快减息后第四季才能喘稳。由于近期新盘仍以低价推出，他相信8月份楼价继续受压再跌1%，而9月料续跌0.5%。

　　陈海潮指，减息预期将成第四季市况其中一个转捩点，期望届时市场气氛可以好转，交投回升之下，倘楼价得以平稳横行整固，则全年楼价跌幅约6%。不过，一旦减息幅度较预期少及缓慢，加上新盘仍以低价发售，则料第四季楼价将再跌2%至3%，届时全年楼价跌幅恐扩大到8%至9%。

林嘉麒：可于美国本月减息前先买一注 稳阵计也可吼收租股

　　元宇证券基金投资总监林嘉麒表示，新世界预期全年亏损最多200亿元，主要是因市况差令物业减值大增，但若美国本月开始减息，料对市况及其出售项目价值有帮助，继而减低减值带来的压力。惟市场仍需时消化新世界盈警消息，且其净资产价值不高，市场正忧虑其流动性，再加上预料美国起码要减多一两次息，买家才可开始受惠。至于大行唱淡新世界主要因其负债水平高，但公司正着手重组业务，加上旗下有周大福(01929)，未致看得太淡。

　　不过，林嘉麒指，新世界今日股价虽然跌得急，但最多只可小注买些少，或者最好于9月中美国减息前先买一注，11月减第二次息时买第二注，博到时其资产价值回升，股价见底。事实上，若要买地产股，新世界估值经大幅调整会较值博，但稳阵起见也可转吼收租股，其中太古地产(01972)之前只由12元反弹至15元，近日又再回落，回至13.6元可吸纳。

　　新世界半日跌13.38%报6.8元，成交约2亿元。其他地产股亦普遍下跌，新地(00016)跌2.68%报74.4元，恒地(00012)跌2.26%报23.75元，长实(01113)跌2.85%报30.65元，信置(00083)跌2.03%报8.19元，嘉里建设(00683)跌1.64%报14.4元，恒隆地产(00101)跌3.86%报5.73元，九龙仓置业(01997)跌4.4%报21.75元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）