早前我翻看过去的品评时，发现对上一次谈到内房股，原来已经是两年前的事。当时品评的标题是：《内房用来住但内房股是用来炒》。

　　心水清的朋友应该想到，我的首句是呼应国家主席习近平要求大家不要炒楼而写的，至于后面那句，则是总结我多年投资内房股的经验后有感而发的。

　　为什么内房股是用来炒？有炒过的，当然对这句说话很有共鸣。无他，因为内房股的波幅够大，即使优质的内房股，近年股价大多都是有波幅，无升幅，甚至只有跌幅。

　　有跟开本栏的读者应该知道，过去我其中一只爱股就是内房一哥中国海外（００６８８）（下称中海），因为它的财政状况最健全，又是国企身份，容易获得贷款。而且，它是全国性的发展商，不会太侧重某一个地区。唯一缺点是地产项目只集中住宅，欠缺商场和写字楼项目而已。

　　即使如此，过去两年，中海的股价仍然十分不济。２０１９年底股价仍然企在３０元之上，但过去年半左右，股价跌了大约四成。但其实，这两年中海的业绩一点都不失礼，即使盈利不再高增长，但仍有温和升幅。在如此高基数的前提下，这个增长绝对有交代了。

　　我再翻看中海过去几年的股价走势图，现价其实等于２０１７年前的水平；即是说，你在２０１７年买入中海作长线投资，到今日可能仍输钱。

　　不过，话得说回来，原来中海的股息率十分不俗。根据经济通的资料，中海的往绩息率是６﹒５％，预测息率更高达７﹒５％。即是持有中海，不要期望可以赚价，但赚息还是可以的。

　　也因此，大家今日见到我的品评标题就更新为《房是住的，内房股是炒的，优质内房股是收息的》这么怪了。
　
地产蓬勃发展期过了一半
　
　　“房地产业已经逐步成为国家的经济支柱行业，随着国家现代化和城市化的进程，国民收入不断增长，以及投资和消费需求的改变，将使内地房地产市场逐步向可持续、稳定、理性方向发展。内地房地产业正处于发展的黄金周期；从长远看，内地房地产市场会有３０年左右的蓬勃发展期，但会出现发展不平衡，一些城市会出现不同程度的波动和调整，个别城市会局部过热，而依靠全国性战略布局和扩大商业地产可以控制和平衡市场周期性的风险。”

　　还记得以上的一番话吗？这是中海管理层在２００７年中期业绩报告中所说的，因为它代表了我对内房股的整体看法，所以我再次撮录给大家重温。

　　今年是２０２１年，即距离２００７年已经过了１４年，也即是内文所说３０年蓬勃发展期的一半左右。理论上，现在应该仍是内地房地产市场的高增长期，但如果大家看到内房股的股价表现，就肯定不会有这个感觉了。

　　我一向认为，内房股是一个很有前途的板块，因为内地房地产市场才刚开始改革，加上国民收入不断上升，未来的发展空间将会很大，但奈何购买物业的金额庞大，发展周期又较长，往往实用价值和投资价值会混和起来，从而形成地产泡沬；但中央为了民生着想，会倾向介入调控市场，结果加大了地产公司的经营风险，再而加剧这类股份股价的波动性。投资者面对这种情况，也会感到无所适从。

　　因此，从投资角度，我一向只建议大家选一些规模较庞大，以全国性发展为目标，最重要是住宅和商业物业并重的公司，而符合以上标准的内房股就只有中国海外和华润置地（０１１０９）。

　　到这一刻为止，我当然要认同，我当日偏爱中国海外，而忽略二哥华润置地是错的；正正因为华润置地的地产项目更平均，既有住宅，也有写字楼和商场，也是全国性的发展商，所以，它的业绩比中海有过之无不及，而从股价看，它更跑赢了中国海外。

　　事实上，它是少数过去几年股价有升幅的内房股，还有一只是最新染蓝的龙湖地产（００９６０）。关于这只股票，日后有机会再跟大家品评。
　
三条红线困扰内房股
　
　　而内房股的前景，转捩点肯定是去年内地监管部门对房企的“三条红线”要求。所谓三条红线，是指扣除预付款项后的资产负债比率不得大于７０％（衡量举债能力），而净负债比率不得大于１００％（衡量整体偿债能力），最后就是短期现金要大于短期负债的１００％（衡量短期偿债能力）。

　　如果三项“压力测试”都未能过关，就不能再增加负债，如果三项都可以过关，才可以增大负债规模１５％。

　　这个所谓“三条红线”的措施，对于一向负债偏高的内房股，可以说是紧箍咒。近期围绕中国恒大（０３３３３）的一连串负面消息，说到底都是因为这“三条红线”而来，因为恒大现时是三条红线都触碰了。如是的话，唯一解救方法就是靠自有资金去还债。

　　但用了自有资金还债，又可能影响日后买地的本钱，或者银行对你还款能力的评估。而且，房企也要求神拜佛，已建╱在建的楼房可以轻易卖出去，因为卖不到楼，又何来自有资金。

　　因此，最近两年，大部分负债高企的内房股，千方百计在做的就是减债。这一项政策直接影响了未来房地产市场的竞争格局，因为这会阻挡高杠杆房企的扩张途径，中小型房企再难快速上位，而房地产行业也会加快汰弱留强。也因此，大家要炒内房股，最好也选优质的，否则，风险可能高得难以想象呢！

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