多间在中国香港上市的内地房地产开发企业股份近期面对颇不少财政问题，最新数字显示商品住宅房的销情欠佳，竣工的面绩保持明显增加之势，意味楼市有所恶化。内房企业现时很有需要重建市场的信心，做法包括有（１）与债权人探讨处理好债务问题，和力求建材供应商延后应付帐款的新协议；（２）解决现金流，增加资金支持以盖建现有的住宅房为主的各种各样投资和运作，（３）考虑与楼字单位的买家探讨适度延迟交付的期限，（４）争取银行的贷款存量的利息，以较低利率叙造新贷款。内地的楼市存在系统性风险的压力，各方必须正视问题，共商化解之法。
　
商品住宅房三季度减销显市场信心不足
　
　　从中国国家统计局发布最新资料，可见内房企业所面对的问题和困扰日益严重，特别是（一）商品房销售中的住宅物业，销售情况在最近两个月有转弱的新趋势：（Ｉ）销售额度于２０２３年１－９月份累计７﹒２７７万亿元同比减少３﹒２％，比１－８月份６﹒９９万亿元的１﹒５％减幅有所扩大，更远逊于１－７月份减０﹒７％，表现更远逊于１－６月份增３﹒７５和连同１－５月份１１﹒９％及之前的六连之升，情况有所逆转。

　　此因（ＩＩ）销售面积，于１－９月份累计７﹒２７７亿平方米同比减少６﹒３％，较１－７月份６﹒３８亿平方米所减的５﹒５％，多减０﹒８个百分点，属四连跌，而１－５月份４﹒０６６３亿平方米尚能上升２﹒３％、１－４月升２﹒７％、１－３月份升１﹒４％，甚至比１－２月的０﹒６％减幅要大，反映出境内的商品住宅房地产市道由温和向好转差。

　　商品住宅房的销情反复逆转，引人以忧的更是（二）竣工面积于２０２３年９月末时为３﹒１３亿平方米，同比增长２０﹒１％，而７月末增１９﹒５％和６月底增长１８﹒５％，在市场需求转趋疲弱之际却出现供应增加之况，使内房企业更加不易消化货尾，否则房地产开发商不易处理好供求关系，而影响到业绩表现。

　　另一个重大问题，为（三）房地产开发企业到位资金，显然受商品房销情欠佳之困：１－９月份累计６﹒４５３１万亿元同比减少１８﹒３％，较１－８月份６﹒４７９万亿元的１８﹒２％减幅多减０﹒１个百分点，特别是（ｉ）个人按揭贷款，与商品住宅房的销情齐步下行：于１－９月份累计１﹒７０２８万亿元，同比减少６﹒９％，而１－６月份１﹒２４亿元尚增２﹒７％，１－５月份１﹒０３５４万亿元增６﹒５％。此况意味市场于下半年的三季度买意再度转差。

　　和（四）定金及预收款于１－９月份累计３﹒３６３１万亿元，同比减少９﹒６％，比１－８月份的３﹒０１万亿元所减的７﹒３％多减１﹒３个百分点。此显房地产开发商在销售情况欠理想环境底下，现金流有困。

　　正正因为楼市前景不理想，故（五）房地产开发商明显减低对住宅商品房的开发投资力度，是合理之举，于１－９月份累计６﹒６２万亿元同比减少８﹒４％，与１－８月份所减的８％相去不远。此使施工面积于１－９月份累计５７﹒４亿平方米减７﹒６％。
　
政府认房不认贷等措施拟活跃市场买卖
　
　　我早在好几年前指出：内地的房地产市场存在系统性风险的问题，因当年仍称（Ｉ）恒大地产（０３３３３）的内房企股，引发我此思此想：（ｉ）不理有无风险而购买大量土地、作出异常可观投资，出现十分严重的资不抵债劣况，危机潜伏多年，只是（ｉｉ）在市场多销增套现，故尚能“处理”到财政，到楼市整固甚至转淡，资不抵债所产生的压力就速速逼人而来。此为（ＩＩ）内地开发商特别是内房股的最大的问题，有如冰封三尺，非一日之寒。

　　由是我一直建议（ＩＩＩ）内房股在今后一段不短的时间要控制好投资的规模与步伐、严控信贷和融资成本力度，确切保障交楼的承诺做实做足，使售楼回笼的资金可抵债，才能够改变有颇不少内房企业资不抵债的情况。

　　住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局于２０２３年８月１８日发出的《通知》，所出台的“认房不认贷”政策，乃优化个人住房贷款中住房套数认定标准，使合资格居民家庭可采取首付等条件置业，产生降低购房成本即实际成本的佳效。新策该会更好地满足居民刚性和改善性住房需求。

　　（waishinglai210@yahoo.com.hk）

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