中国的新建商品住宅于2024年1-5月的销售面积和所涉金额，同比保持约两成的跌幅，但跌幅略见放缓，加上房地产开发商的开发新投资亦持续减慢，使竣工及待售面积不断缩减，有利于商品住宅市场逐步“去库存”，配合国家的稳步改善市场的求与供的关系，相信商品住宅楼市会由低迷收缩劣境渐次有序的回稳甚至好转。毕竟中国的商品住宅市场近乎失控的扩张多年，要转稳亦需时，急不得也。
　
全国商品住宅销情差使投资持续萎缩
　
　　来自中国国家统计局所发表的最新房地产市场数据，显示全国房地产开发投资市场于2024年1-5月份仍基本保持低迷之态，但情况有逐步走稳倾向，重点有（一）全国房地产开发投资于前5个月累计达4.06万亿元，同比减少10.1%，较1-4月份的3.09万亿元的9.8%跌幅多减0.3个百分点，很主要受困于商品住宅房的开发投资期内仅达3.0824万亿元同比减少10.6%，环比多减0.1个百分点。

　　但以商品住宅房为主的房地产开发步伐转慢，并非坏事，因此举使住宅房的（二）新开工面积于1-5月份累计2.17亿平方米同比减少25%，相对于1-4月份的减幅少减0.6个百分点，使施工总面积48.155亿平方米同比减少12.2%，比1-4月份的11.4%减幅多减0.8个百分点。

　　由是（三）商品房竣工面积1-5月份累计1.62亿平方米同比增加19.8%，而1-4月份累计1.37亿平方米则增21%，即使少增1.2个百分点，但竣工所涉面积净增0.25亿平方米，要消化“去库存”实在并不容易，故新的投资持续缩减，有利于逐渐平衡市场的供求关系，理由为（四）商品住宅的待售面积于1-5月份累计3.8712亿平方米，同比增加24.6%，比1-4月份累计3.9088亿平方米增24.5%稍多0.1个百分点，销情不理想。

　　商品住宅房市场的最大问题是（五）销情不理想：(i)销售面积，于2024年1-5月份累计达3.0744亿平方米，同比减少23.6%，相对于1-4月份的2.45万所减23.8%的幅度基本持平和销售额1-5月份累计3.1163万亿元同比减少30.5%，较1-4月份2.445万亿元同比下降31.1%少减0.6个百分点。

　　此使（六）房地产开发企业的到位资金不断缩减：于2024年1-5月份累计4.25万亿元同比减少24.3%，比1-4月份3.4036亿元所减24.9%少减0.6个百分点，其中(1)国内贷款6810亿元同比减少6.2%，比l-4月份5583亿元所减10.1%少减3.9个百分点，和(2)自筹资金1.48万亿元同比减少9.8%，比1-4月份的10.1%减幅少减0.3个百分点。

　　正正因为市场至今仍然十分审慎看楼市前景，故到位资金中的购房人的需求方面，亦甚为疲弱：(3)个人按揭贷款1-5月份6119亿元减少40.2%，多于1-4月份4953亿元所减的39.7%，显银行对买楼的借贷相当审慎；而(4)定金及预收款1.2584万亿元同比减36.7%，而1-4月份1万亿元则减37.2%。
　
打好商品住房保交房攻坚战可重建市场信心
　
　　但中央相当积极主动的采取调控政策及措施，以避免楼市和经济出现系统性风险。君不见，（甲）中共中央政治局于2024年4月30日的会议，提出坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构切实做好保交房工作，保障购房人合法权益，而中国国务院多个部委于2024年5月17日的国务院例行吹风会，披露将要出台以“保交房”为主的“去库存”措施，和利用贷款措施刺激市场需求等活跃商品住房市场政策性措施，要需时调动各方的积极性，始能渐次重新建立购房人的置业信心。境内商品住宅房过度扩张和膨胀多年，造成供应远超需求，更因楼市况低迷造成库存日多、房地产开发商资不抵债等恶况，即使国务院新策对劲，市场亦需时始能逐步回稳复常。

　　最重要的是（乙）中央从重建市场信心方面着手，以稳定市况，促使市场有序回复常态，重点有：住建部的做法主要有(I)“保交房”。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，保障购房人合法权益。和支持房地产项目的需资需求，而进一步发挥城市房地产融资协调机制，做法是(i)城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，及商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。两措施的目的是要推动消化存量。

　　再看融资。中国人民银行副行长陶玲表示所要推出的四项政策性措施，第(1)项是要设立3000亿元保障性住房再贷款。此为“再贷款”，不是新的贷款，所涉及的是保障性住房，力促金融机构支持地方国有企业，收购已建成未出售商品房，作配售型或配租型保障住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

　　商品房方面，人行力促(2)降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例不低于30%调整为不低于25%；(2)取消全国层面个住房贷款利率政策下限；(3)下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整后，5年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴大中弓金人住房需求。此举反而使居民受惠程度较大。

　　要是人行的促保障性住房和商品房需求的政策，落到实处和产生实效，就是“保交房”的最佳配合，二者是相辅相成。
　
商品房销情差消化不良去库存路途遥远
　
　　（丙）稳定和活跃商品房市场的政策，无疑是对劲的但要达标，要需时始成，理由为境内的商品房市下行和低迷了一段颇长时间，需要先消化若干利淡因素，才可以达致稳定之效。

　　（waishinglai210@yahoo.com.hk）

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