市场预期美息明年底回落至3%之际，跌至8年新低的港楼，是将“止跌回稳”，还是“远未见底”，可谓百家争鸣。以现实理据看，无论是住宅成交连跌四个月，还是“Old Money”一族的新世界（00017）录20年来首度亏损，乃至香江首富旗下豪华商场十室九空……“看跌”派都似胜算更多。而若对比美楼、港楼的迥异表现，就知仅凭“息口高低”来预测楼价走势，恐只见树木、不见森林。

酒店纷求售，新世界见血

   美国两大制造业指数PMI及ISM双双逊预期，触发周二（3日）科技股再次大泻，亦令本月减息50基点的概率升至四成以上，利率期货更预期明年底降至3%。

位于尖沙咀的长实旗下1881 Heritage商场，逾30个铺位中仅有3个有租户。

   高息固然加重普通市民供楼负担、阻滞入市意欲，但更首当其冲的，是一众杠杆高企、现金紧绌的开发商。除了要应付融资成本和净负债比率双双上升，减价去货施压盈利，过往闲坐收租者更须直面动辄数十亿甚至上百亿元的物业重估减值。

   鉴于此，不难理解近月接连有观塘悦品海景酒店、海洋公园万豪酒店、富豪旗下6幢iclub市区酒店、西营盘THE CONNAUGHT酒店等卖盘或拟放售。另一边厢，即使“潮人圣地”K11 Musea丁财两旺，仍难改新世界发盈警，预告2024财年劲蚀190亿元至200亿元，股价短短两个半交易日累挫15%。此外，同位于尖沙咀的长实旗下1881 Heritage商场，逾30个铺位中仅有3个有租户。

住宅量价齐跌，货尾高企

   地产业、零售业不复当年盛景，8月住宅楼宇买卖合约录3654份，连跌4个月至2月以来新低；“量”跌之余，“价格”跌浪亦录1997至2003年SARS后楼市最长。中原数据就显示，全港138个主要大型屋苑，已有近两成（26个）平均呎价跌穿万元关口。

未来三四年一手私楼潜在供应高达10.9万伙，二手市场压力有增无减。

   那么，跌至8年低位的楼价何时见底？息口显然非决定因素。看看美国，即使30年固定利率抵押贷款利率从本加息周期前的2.65%，一度飙至7.3%（最新录6.4%），房价仍接连刷新历史新高，支撑因素包括库存供不应求、经济增长强劲、失业率保持低位。

   以此看香港，楼价未来走势亦将取决市场供求、经济前景、就业信心。数据显示，开发商截至8月底累积一手货尾量(包括楼花及现楼)逾2.2万个单位，另未来三四年一手私楼潜在供应高达10.9万伙，二手市场压力有增无减。

还看经济前景和就业信心

   至于经济前景和就业信心，30年前GDP傲视北京、上海乃至一众湾区“小弟”的香港，去年GDP总值（3835亿美元）大幅跑输深圳、广州，3.2%的增速在大湾区11城市中仅排名尾二。

内地网民调侃，香港过去30年间GDP遭深圳、广州全面赶超。

   最值警醒的是，过去资金、人才、技术唯香港马首是瞻的内地，近年发展突飞猛进，“昔日徒弟”变“最强对手”，此从港人北上消费/就医，到港商北上设办公室等，均可见一斑。至于就业信心，近日银行Call Loan传闻四起令中小企倍添压力，即使大如“狮子行”，亦据报新任行政总裁艾桥智（Georges Elhedery）将着手裁减中层职位。

   想预测港楼前景，与其琢磨美联储减息步伐，不如聚焦港府何时有“深化改革”和“落实三中全会精神”的时间蓝图和具体举措，香港人自己亦惟有重拾拼搏精神，图强自救。