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内循环经济下北京写字楼市场发展趋势
魏东
作者:魏东评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2020-09-07 12:37:53

作者介绍

深耕商业地产十余载,研究范围涉及中国写字楼市场,商业零售市场,住宅市场,工业物流市场,大宗交易市场。重点关注经济走势,国家相政策的发布分析政策发布的背景,并根据国际及国内宏观及微观经济形势对执行政策可能产生的结果做出预判。

  中美贸易战合并疫情的影响使中国乃至全球经济受到重创,在此背景下,政府启动了以国内大循环为主的内循环经济模式,试图通过以拉动内需为主要手段刺激经济的发展,从而试图在复杂的国际国内环境中寻找新的发展机会。在内循环经济模式下,北京写字楼市场也呈现出同以往不同的发展趋势。
 
  今年上半年北京的经济面临了前所未有的挑战,1月份爆发的新冠疫情直接导致经济停摆,当全国疫情刚刚得到初步控制,绝大多数省市逐渐恢复经济活动之时,6月份北京疫情反复让刚刚呈现复苏迹象的经济再次跌入谷底。今年1-6月,北京的第三产业收入大幅下滑,其中,住宿餐饮业收入同比下降47﹒6%,文娱行业年度同比下降超过36﹒2%。不过,在第三产业的所有行业中,信息软件技术及金融业的收入在如此严峻的经济形势下却实现了同比的正增长,而租赁与商务服务业的收入较去年同期也仅下降了5%。

  在今年上半年北京第三产业中,批发零售、金融、信息技术和租赁与商务服务业所占份额分居前四位,总收入占比分别为44﹒8%,19﹒85%, 11﹒15%级5﹒87%。批发零售类收入虽然占比高,但这类企业历来对写字楼面积的需求低,而剩下的三个行业则一直以来都是北京写字楼需求的主力,此次虽然疫情来势汹汹,但这三个行业在北京的表现依然稳定。

  疫情过后,在经济启动双循环的大背景下,北京写字楼市场呈现出一些新的发展趋势:

市场趋势

  趋势一:新项目的入市以及需求的疲软使整体空置率上扬

  2020年二季度,随着疫情的逐步控制和企业的复产复工,虽然市场租赁成交略有回暖,但上半年整体市场空置率仍高达16﹒2%,创2011年以来新高。今年下半年预计仍有约117万平方米的新增供应投放市场,随着大量的新增供应的入市和市场租赁活动不景气的持续,整体市场空置率或将被进一步推高至20%的高点。
 
  趋势二:租金在今年下半年仍将继续下探,至2021年后保持稳定

  为了尽快提高入驻率和最大限度的减少自身损失,写字楼业主们纷纷为租户提供了更优惠的租金价格和更大的免租力度。致使2020年上半年,北京全市写字楼有效净租金同比下降9﹒5%,达每月每平方米人民币358﹒5元,创2012年以来新低。预计下半年,面对大量的新增供应以及国内外经济环境的不明朗,同时考虑到租户成本控制和市场竞争加剧带来的双重影响,业主们可能会继续加大租金优惠和免租力度,整体市场租金水平或将继续呈现下调趋势。2021年,得益于疫情有效控制带来的企业经济效益的转好和市场租赁需求的复苏,预计租金将呈逐渐平稳态势。
 
  趋势三:市场进一步分化,核心区域租金及空置率稳定,新兴商圈下行风险加剧

  上半年,新兴商圈的市场空置率已高达31﹒2%,同时下半年,在100多万平方米的新增供应中,有近70%将主要集中在新兴商圈。大量的新增供应和目前较高的市场空置率致使未来新兴商圈市场竞争加剧,租金也将面临进一步下探的风险。而核心商圈在现有9﹒9%的市场空置率下,有限的新增供应将使该区域继续保持相对稳定的局面。
 
需求趋势

  趋势一:金融、高科技互联网、专业服务业未来仍是写字楼租赁需求主力

  一直以来,金融业、高科技互联网和专业服务业为北京写字楼市场成交的三大主力行业,上半年,三大主力行业成交面积之和占北京写字楼市场总成交面积的79﹒1%。未来,在北京服务业扩大开放、金融开放和发展新基建的政策鼓励下,金融、高科技互联网和专业服务这传统三大主力行业仍将继续领跑北京写字楼租赁市场。
 
  趋势二:企业对租赁成本更加敏感,小面积写字楼租赁需求持续上升

  受经济下行压力的影响,北京写字楼市场小面积成交占比于2019年开始走高,截止至2020上半年,小面积成交占比高达总成交宗数的82﹒6%。同时,疫情对企业办公模式的影响也将逐渐显现出来,一些公司为节省办公成本也将疫情期间不得已而为之的灵活办公、居家办公成为公司办公常态继续执行。
 
  趋势三:内资企业成为写字楼租赁主力,外资企业需求持续疲软

  一直以来,内资企业都是北京写字楼市场的成交主力,历年来,成交面积均高达总成交面积的60%以上。在2020年上半年北京写字楼市场租赁成交中,内资企业租赁面积占整体市场比例创新高,达93﹒9%。未来,受新冠肺炎疫情全球蔓延、国内外局势经济形势的不明朗,以及外资企业租户审批流程长等因素影响,预计内资企业成交仍将占据市场主导地位。
 
  趋势四:中关村仍是需求主力商圈,石景山通州未来发展受关注

  中关村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才资源等方面的优势,一直以来是国内IT企业及跨国公司研发总部的首选之地。未来三年,中关村将有一些改造项目和少量新增项目入市,预计有众多科研院所与高校的中关村区域租赁需求仍将旺盛;自北京城市副中心成立以来,通州商务区已经吸引了国有银行、城市商业银行、保险公司等金融企业和大型国有企业在区域内购置大面积的写字楼项目,未来将为其他产业进驻通州起到强大的带动作用;石景山商圈正在打造成为京西商务中心,近年来致力于围绕老工业区升级改造、城市更新以及冬奥会,未来首钢的六工汇、北京银行保险产业园等项目将布局于此。政策利好、大面积的供应、相对较低的租金以及舒适的绿化环境等都将成为其于现有商圈竞争的主要筹码。
 
供给趋势


  趋势一:疫情因素导致2020年新项目延迟交付,未来三年供应量较为均衡

  2020-2023年,北京写字楼市场共计将有约324万平方米的新增供应入市,其中36﹒2万已于上半年完成入市,受新冠肺炎疫情的影响,预计下半年会有部分项目推迟至2021年入市,同时借鉴2008年奥运会带来的停工影响,考虑到2022年冬奥会的开幕,预计部分项目为了不影响进度,会提前至2021年完工并投放市场,因此预计未来三年的供应量分布将较为均衡。
 
  趋势二:核心区域供应量低,未来主要供应集中在丽泽和通州区域

  从未来三年供应分布区域来看,其中仅36%位于核心商圈,而非核心商圈占比高达64%,其中以丽泽和通州占比最高,分别占未来总新增供应的35﹒2%和16﹒9%。

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