近日有不少人担心，今时内地房地产危机早晚会拖垮中国经济。所谓“政府救(楼)市”，最新的说法是政府拟定一份“白名单”，并予名单上的房企多方面的支持。帮得到手的，便可翻身；帮不到的，便完蛋。至于政府要救哪一些房企，全取决于房企对社会、民生的影响，以及房企的“道德操守”问题。

　　政府要救任何企业，乃至企业所属的产业，从而撑经济，可以透过多个方法，例如中央今时让一些房企获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持，便是其中之一。不过，不管用任何方法，目的始终一个：买时间。

应对房地产 历史悠久

　　中外古今，民众的住屋问题，尤其是城市的楼房供应及需求问题，由来已久。唐代诗人杜甫便有“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的期盼。

　　及至北宋，城市化加速，房屋也向产业化演进：外人想在汴京买楼，非常困难，而租楼则较易。北宋政府甚至为百姓提供大批公共租赁房，并成立一个叫做“店宅务”的机构来管理这批公营房屋，辖下的公屋有14626间，史家估计可安置汴京约十分一人口。

　　为了标榜仁政为民，宋政府又以各种理由，颁令减免房租，理由计有：天变、灾害、军情危机、节日、皇室重大事务等，甚至连地方官也获授权减租。可见中国应对住屋问题，乃至介入房地产的经济活动，至少已有上千年的历史，而房屋及其衍生出来的民生、经济问题，政府在有需要时都会出手解决。

日经济“迷失30年”

　　这不独中国如是，日本在1980年代，随着铁路干线的发展，沿线地区楼价急升，吸引外资加入炒楼，造成住屋问题，遂使“三代人接力供一屋”的荒谬观念变得“合理”，日本房地产投资者、业主都空想房屋会不断升值。事实证明，当年日本房地产只是个泡沫。当利息趋升，日本地产、股市的泡沫齐齐爆破，便导致日本陷入所谓的“迷失的30年”。

　　日本政府为救经济，便压低借贷成本，银行利息低至零，甚至是负利率。那是给债仔时间，还息、还本，这便是上文提及的“买时间”。不过，日本银行这方面的信贷融资生意少了，个别甚至因而变成“殭尸银行”。而日圆资金外流，一众日企乃至被统称为“渡边太太”的日家庭主妇，以低息日圆炒外汇，进行套利交易赚钱，这是后话。

　　自泡沫爆破后，日本几十年来所做的是，将通胀遏到最低，让民众的生活费用减至最低。当日本社会曾处于“鱼翅捞饭”风光时，便应要有“滚水捞饭”的准备。事实上，至今日本已花了30年的时间“滚水捞饭”，希望解决当年房地产泡沫所带的问题，但今时日股已重新趋向接近30年前的高位，似见曙光。

“白名单”影响有限？

　　今时市场憧憬政府那份“白名单”，可拆解内房危机，但有分析却认为中国今次类似QE的规模，不足以解决房地产危机。有报告显示，10月主要城市的新房价出现了8年来最大的跌幅（图一），即使加大对房地产市场的支持力度，透过监管机构，要求银行满足内房开发商所有“合理”的融资要求，可能也难以刺激到房地产市场改善。

　　彭博报道，中央计划为全国城中村改造和保障性住房项目提供至少1370亿美元的低成本融资，更可能承诺以补充贷款形式，为内房企提供资金。不过，“抵押补充贷款”(Pledged Supplementary Lending PSL)是个富争议的工具，有时被称为中国版的“QE”。

　　PSL是央行为了支持一些特定项目的建设，向政策性银行提供成本较低的抵押贷款，期限一般在3到5年。此外，PSL还可用于向市场投放货币，调节中期市场利率。虽然PSL曾有助于结束2015年内地低迷的楼市，但它也因令二三线城市的房地产泡沫进一步胀大而备受批评。

　　此外，有人认为今次PSL的影响可能更有限。除了规模较小之外，其中一个关键是改造计划的目标主要是大城市。野村估计，这类城市仅占全国新房销售的两成，影响有限。伦敦绝对策略研究公司(Absolute Strategy Research)经济学家沃尔夫(Adam Wolfe)也表示，大部分过剩的住房存量其实都位于较小的城市。因此，由于规模较小、范围较窄，这一计划可能不会像之前的计划那样，有效吸收开发商的过剩库存。随？消费者和地方政府的资金耗尽，明年内房的增长前景可能还会恶化。

　　无论如何，“白名单”已够一众“预期受惠”的内房炒了一转（图二至五），其中融创中国(01918)昨早（22日）一开市便升了5.75%，收市也升了4.2%。根据日前公告，融创已符合境外债务重组的各项条件。融创表示，随着境内外公开市场债务重组全部完成，融创将化解约900亿元(人民币．下同)的债务风险，境外公开市场2至3年内再无还债压力。

　　此外，融创中国的上海亚龙项目亦已与华融达成融资协议，华融将向融创提供34.8亿元贷款，期限不超过3年，款项将用于上海亚龙项目的开发建设。融创是否政府出手的其中一个结果，而影响又是否有限？读者可自行判断。至于政府还可以有什么救房地产的招数，明(24日)续。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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