近期笔者与不少投资界朋友讨论，内地经济在今年能否腾飞？内房产业属一关键核心因素。不能否认，目前房地产市场发展存在两端考量：供应端和需求端两方面。目前，需求端的核心是需要解决销售疲弱、以及预期转弱的问题。从趋势可见，未来仍有一系列的房地产政策有待推出。在需求端，渐进放松将向更多一线、二线城市以及一线城市扩展。与此同时，五年期LPR也有可能在未来进一步下调。
　
　　至于供应端领域，核心主要属“保项目及阶段性保主体”的政策导向，将地产投资逐步转向为“三低（即低杠杆、低增长、低估值）”的新格局，核心政策目前已基本出台完毕。在新发展模式过渡期中，地产投资将承受短暂的压力。不过，内地城市更新将对投资发挥支撑作用，故此对地产领域政策的预期将会明确拉动资本市场在2023年的表现。

　

（CNS）

　　针对地产新发展模式的过渡期，估计需求端仍有增量政策，至于供应端核心政策则已基本出台，落实在去年3月份国务院金融委会议首次提出地产新发展模式，会议指出，当时特别主持需要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。另外在去年12月，中央经济工作会议再次强调推动房地产业向新发展模式平稳过渡，说明建立并完善地产新发展模式属今年地产领域工作的核心焦点。
　
　　观察供应结构，估计保障性质的租赁住房占比将进一步提升。从供应主体看，低杠杆、低负债、低周转企业将占据较高的比重。在行业布局上，房地产行业进一步公用事业化，笔者估计今年两会左右地产新发展模式形成更明确的出台。
　
　　需要留意，内地地产市场正在逐步从增量市场转向存量市场发展，城市更新等存量改造投资将在地产投资中发挥一定的作用。在《十四五规划》中，首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。”另外，近期发布的《扩大内需战略纲要（2022-2035）》也明确指出需要推进城市设施规划建设和城市更新。估计城市更新十四五期间拉动投资规模人民币10至12万亿元以上，期间平均每年拉动投资规模人民币2至2.5万亿元以上，预计将成为地产投资的有力补充。最后，亦为今年房地产市场的发展打好根基，支撑全国经济在今年的发展。
　
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