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细看内地房地产税试点的影响
温天纳
作者:温天纳评论评论:点击率点击率:

发表时间: 2021-10-28 12:56:15

作者介绍

温天纳为资深金融及投资银行家,现任投资银行高层,为中国高校联金融协会创会副主席、香港证券专业学会委员会成员及历任中国人民大学商学院荣誉讲座教授及交银国际创始董事总经理,在过去20年当中在内地和香港曾获多项券商和投行界的奖项。

   上周末全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点,进一步向前推进。其实早在2011年,上海和重庆已经率先试点,故此,在十年前国家已经拉开了房地产税的启动。


   当时,上海及重庆两地试点存在若干特征:


   一、较为狭窄的税基:上海的征收范围仅限“增量”,重庆的征税范围虽然包括增量和存量,但是对本地家庭仅限独栋住宅和高档住宅,类似于“豪宅税”;


   二、较低的税率:重庆设置了0.5%、1%和1.2%三种税率,而上海房地产税的税率则为0.4%和0.6%两种,由于计税依据是交易价格的70%,实际税率为0.28%和0.42%;


   三、税制设有减免制度;


   四、税务计算的依据参考交易价格。


   经历了十年的时间发展,目前在国家“共同富裕”的新政策背景下,中央及地方政府均存在拓宽地方财税收入的需要,落实全面的房地产税的政策只是时间问题,当中需要考虑一下因素。


(iStock)


   首先、就时间节点,在“十四五”期间全面立法落实时间点略为紧张。在2021年全国人大常委立法工作计划当中其实并无提及“房地产税”,立法流程需要较长的时间。目前,在上周决定授权的试点期限为5年,并且规定条件成熟时,及时制定法律。这曲线暗示了在五年的时间内,房地产税仍将主要以试点的方式进行,其后将在试点经验的基础上再进行相关立法。


   其次、我们需要考虑试点的范围,在第一阶段成熟落实后,下一轮试点存在较大机会将增强力度。针对试点城市而言,不能否认房价或多或少存在下滑的压力。与此同时,居民税赋支出亦将增加。在未来试点扩大的情况下,估计若干与一、二线城市规模相近、房价上升幅度类似的城市,或会被纳入未来新一轮的试点当中。


   最后,参考国际市场普遍的房地产税制度,“低税率”是一个重要的特征。需要考虑的是纳入征税范围的会否从“增量”转向“存量”?此外,计税的基础会否由“交易价格”转为“评估价格”?这两项因素将厘定未来房地产税征收范围和力度,同时亦会影响住房价格和地方财政收入。


   回顾以往上海和重庆试点,当时的税制效果有限,与当中所涉的窄税基、以及以交易价格作为计税依据有关。不过,若然征收的范围由“增量”转向“存量”,将明显影响二手房市场。深层次看,计税方式若由“交易价格”转向“评估价格”,技术上存在不少技术性困难。然而,自今年开始,深圳、西安、成都分别出台了二手房参考价格机制,相关参考价格或某程度上反映了“评估价格”,若然如此,税制的发展将朝突破性的角度进发,值得投资者的关注。

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