上周末全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，进一步向前推进。其实早在2011年，上海和重庆已经率先试点，故此，在十年前国家已经拉开了房地产税的启动。

   当时，上海及重庆两地试点存在若干特征：

   一、较为狭窄的税基：上海的征收范围仅限“增量”，重庆的征税范围虽然包括增量和存量，但是对本地家庭仅限独栋住宅和高档住宅，类似于“豪宅税”；

   二、较低的税率：重庆设置了0.5%、1%和1.2%三种税率，而上海房地产税的税率则为0.4%和0.6%两种，由于计税依据是交易价格的70%，实际税率为0.28%和0.42%；

   三、税制设有减免制度；

   四、税务计算的依据参考交易价格。

   经历了十年的时间发展，目前在国家“共同富裕”的新政策背景下，中央及地方政府均存在拓宽地方财税收入的需要，落实全面的房地产税的政策只是时间问题，当中需要考虑一下因素。

(iStock)

   首先、就时间节点，在“十四五”期间全面立法落实时间点略为紧张。在2021年全国人大常委立法工作计划当中其实并无提及“房地产税”，立法流程需要较长的时间。目前，在上周决定授权的试点期限为5年，并且规定条件成熟时，及时制定法律。这曲线暗示了在五年的时间内，房地产税仍将主要以试点的方式进行，其后将在试点经验的基础上再进行相关立法。

   其次、我们需要考虑试点的范围，在第一阶段成熟落实后，下一轮试点存在较大机会将增强力度。针对试点城市而言，不能否认房价或多或少存在下滑的压力。与此同时，居民税赋支出亦将增加。在未来试点扩大的情况下，估计若干与一、二线城市规模相近、房价上升幅度类似的城市，或会被纳入未来新一轮的试点当中。

   最后，参考国际市场普遍的房地产税制度，“低税率”是一个重要的特征。需要考虑的是纳入征税范围的会否从“增量”转向“存量”？此外，计税的基础会否由“交易价格”转为“评估价格”？这两项因素将厘定未来房地产税征收范围和力度，同时亦会影响住房价格和地方财政收入。

   回顾以往上海和重庆试点，当时的税制效果有限，与当中所涉的窄税基、以及以交易价格作为计税依据有关。不过，若然征收的范围由“增量”转向“存量”，将明显影响二手房市场。深层次看，计税方式若由“交易价格”转向“评估价格”，技术上存在不少技术性困难。然而，自今年开始，深圳、西安、成都分别出台了二手房参考价格机制，相关参考价格或某程度上反映了“评估价格”，若然如此，税制的发展将朝突破性的角度进发，值得投资者的关注。