姊妹们，财爷陈茂波在新一份《财政预算案》中公布，已经实施十多年的楼市需求管理措施（俗称楼市辣招），将会全面撤销（去年10月公布《施政报告》时已经减辣）。

　　消息一出，令到沉寂多时和相对疲弱的楼市，像打了一口强心针一样，个别业主也马上封盘或反价（很久没有听过了），而睇楼量和成交也马上回升。上周一个位于长沙湾的新楼盘，推出首日就全数沽清（发展商马上加价2%至3%加推第二轮），反映楼市完全松绑后，市场气氛确实转好了。

　　我的一位年轻姊妹Judy和丈夫结婚几年，一直都是租楼住，但置业之心未曾减退。过去两年，楼价大约从高位回落两成左右（视乎个别地区和楼宇质素），但对于Judy夫妇来说，这个楼价水平仍然偏高，尤其因为现时供楼利息也相对高，令到他们夫妇不敢轻举妄动。

　　上个周末，我和Judy碰面，大家自不然谈起撤辣后的楼市，她最关心的就是未来的楼价走势。

　　“我本来以为，等多一至两年，楼价就可以回到我们较能负担的水平，谁不知，财爷突然全部撤辣，我担心楼价又会飙升，我们的置业梦就不知要到何年何月才能实现了。”Judy带点感慨地向我诉苦。

　　“明白你的想法和心情，但我认为，即使楼市辣招全撤，短期内楼价也难升，甚至仍然有可能轻微下跌。”

楼市在撤辣后气氛好转，但楼价未见大升。(Shutterstock)

　　“是吗？为什么？”Judy马上精神起来。

　　“过去的所谓楼市辣招，用政府的说法是‘需求管理措施’，但与其说是控制需求，不如说，同样也控制了供应，所以，实际上，这些措施对于压抑楼价上升，作用不大。”

　　“嗯，我也听过，可以再解释一下吗？”

　　“可以！过去的所谓辣招，主要是以印花税形式，加重不是中国香港人买楼，以及中国香港人买第二个物业的成本，还有就是加重炒楼人士的成本，令他们减少买卖，以免刺激楼价上升。从一方面来说，这确实可以控制需求，但同一时间，也压抑了供应。”

　　“因为这些炒家也按兵不动？”Judy回应说。

　　“是的，如果没有水位，他们不会愿意放售手上的物业，某程度减少了市场供应，因此，楼市需求可能减少了，但供应同时也减少了，那就抵消了辣招的效果。而且，更重要的是，楼价上升的核心原因根本就是供应不足。”

　　“明白，你的意思是，现在撤辣了，炒家有可能会逐步放出手上的楼盘，令到供应也增多？”

　　“是的！不过，我想先要纠正你，目前来说，楼市已经没有太多短线炒家，有的只是有实力的投资者，他们的持货能力较高。他们过去持有物业收租，如果该等物业已升值，不排除他们会趁机放售；当然，没有升值的，他们绝对不会放售。但同样地，即使现在撤辣了，他们也不会再买物业。”

　　“为什么？”

　　“因为利息还是很高！”

　　“嗯！”

　　“这一刻的租金回报率仍低于供楼利息，理论上是不宜买楼收租的。因此，我的看法是，真正影响楼价的，不是那些辣招，而是楼宇的实质供应，以及按揭利息的水平。”

　　“明白了！那么，你看楼价走势会如何？”

　　“应该会在现水平拉锯，等到按揭利息真正回落，才有望轻微上升。”

　　作者电邮：tong_lydia223@yahoo.com.au

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