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楼花到二手楼 英国置业6大攻略
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发表时间 2021-01-14 13:42:08

  本月底31日接受BNO签证入英国生效后,港人前往英国居住,住满5年可申请入籍,不少港人准备移民英国。移居到另一个地方,头等大事当然是住屋,尤其是家有老小一齐过去的。对于要买楼还是租楼?要买要租哪一类型物业?程序如何?英国跟香港是截然不同。
 
  今期封面故事的主角之一,是准备以BNO移民英国的保险人陈子斌,他早在去年8月飞到英国,原本打算在港人热门“落脚地”曼彻斯特(Manchester)买公寓,但走访4个城市,实地考察当地楼盘后,最后决定在距离利兹(Leeds)半小时车程的一个小城市,买入独立屋楼花,作为移居英国后的新家。他在香港接受本刊专访,细谈他的英国“找盘”、“看盘”及买楼的经历,并得出6大心得。
 
  另一位主角是在英国生活8年的80后迦岚,她到英国工作假期认识了移英港人二代的丈夫,婚后二人由伦敦搬到西面城市Bristol,由伦教买公寓房到Bristol买独立屋。由于二人在当地生活多年,加上她丈夫是建筑师,他们按自己的经验,提供了6项英国置业的“贴地”实用建议。
 
  英国楼市亦多变,疫情期间英国政府免物业印花税,但4月起非英国公民买物业则要多付2%印花税,准备移英到当地置业港人不得不注意。移民从来不是容易事,放弃熟悉的一切重新适应,即使英国楼价比香港低,但住屋亦是最大笔的移民投资,做好功课和准备是有必要的。
 
港人走访四城市 6大理由拍板买小城市独立屋楼花
 
  在跨国保险公司担任区域经理的陈子斌,有意与老婆及3岁多的儿子移民英国,去年已开始做资料搜集。陈子斌原本打算在英国英格兰的曼彻斯特(Manchester)花逾400万元购买Apartment(高级住宅),做足资料搜集的情况下改变主意,在去年8月时,他与父亲“冒险”前往英国,驾车穿梭最少四个城市,视察数个楼盘后,决定改花约257万元买独立屋楼花,更大谈买楼经验之道。
 
  英国移民城市,离不开伦敦(London)、曼彻斯特和伯明翰(Birmingham)等地,皆有较多华人聚居。陈子斌形容初时的置业决定较为冲动,当时在港计划花逾400万元购入在曼彻斯特豪宅Deansgate Square两房单位,但经仔细考虑和做了不同的资料搜集后,便发现还有额外的“隐藏”费用。
 
二手楼多隐患
 

  他举例,购买该住宅后,每月须付2,000元至3,000元的管理费,再加上房屋税和地租等,估计每月总支出起码要4,000元至5,000元。“你想想,在当地如果以这个价钱,是可以另外选择其他House(独立屋),更可获永久地权。”
 
  每个家庭移民都会关注不同因素,陈子斌表示,他看重3大安全要点,包括当地打劫罪案、入室爆窃及偷车等发生频率,从而衡量当地的安全程度。网上资料广泛,要找出英国相关的移民资料并不难,他自问做足功课,不但留意当地犯罪率外,又会筛选资讯、分析购买不同类型楼宇的利弊,更把在海外购买二手楼风险分析得琅琅上口。
 
  他表示,在海外购买英国二手楼时,因买家未亲身检查楼宇,若成功购入后,一旦发现有装修问题,也需要额外支付一笔资金维修。“譬如你刚刚买入二手楼,热水炉是否更换了;水管、水龙头要几时更换?如果你没有到现场看、隔山买牛,你都未必知。”那时,陈子斌自觉,与其花时间处理这些问题,倒不如买一手楼盘,一来设施新净,二来如发现楼盘有问题,也可以找发展商去解决。
 
疫下亲到英国视察楼盘
 
  去年8月时,新冠肺炎仍未遏止,陈子斌却决定与父亲“勇闯”英国,驾车驶往不同城市,展开9天视察楼盘之旅。“虽然有七成资料可以在香港找到,但有三成很重要,要亲自过来看实际环境,好似你见到当地有没有童党流连,这个没可能透过Google Street看到。”在出发前,他早已计划好要到访的城市,包括利物浦(Liverpool)、韦克菲尔德(Wakefield)、利兹(Leeds)、伯明翰等地。“我们去了5、 6个城市,开车行了2,000几公里,开到傻,不断去找(楼盘);出发之前,我已经在香港打很多长途电话,去约定时间看盘。”
 
  这9天的视察之旅,行程可谓相当紧密,他们至少看了6、7个新楼楼盘。由于没有直航机,所以陈子斌与父亲坐飞机到伦敦再转机到曼彻斯特住酒店,并以租车代步。前往不同城市看新楼示范单位,有些地方只需用20分钟到达,有些则需时1.5小时,而且每个地方都会拍照。“有些楼盘我们无预约,就会去看周遭环境有无问题,以及完成进度。”
 
  楼盘价格固然重要,不过附近的民生设施都是必不可少。除了看楼,陈子斌与父亲会到附近的店铺逛逛,如商场、IKEA等,看看是否符合自己的需要。
 
  陈子斌笑指,自己还总共录制了40多条楼盘影片,又试过即场在楼盘与妻子视频通话讨论楼盘质素。“有朋友都说,我完全够料去做Youtuber,可以拍好多集。”
 
  经过数日马不停蹄参观楼盘后,陈子斌最终决定花约257,995英镑(折合约270万港元)购入位于韦克菲尔德附近的独立屋楼花。独立屋两层合共约1,258平方英呎,共4房,其中一房连套厕,另有两个厕所,另外设有车位和后花园,而厨房也包了基本电器,而该住宅也已经按期建成,并预计在今年5月入伙。陈子斌也计划另外聘请验楼师验楼。
 
  由于是楼花的关系,当时并未有示范单位可以参观,为了解实际装修间隔,他与父亲从曼彻斯特出发,专程驾驶2个小时前往位于林肯郡的楼盘展览场地,即场预约兼花约1,000英镑(折合约10,590港元)下订。
 
  视察多个城市,最后不是选择伯明翰又或是曼彻斯特等大城市,而是韦克菲尔德这个小城市,其实这决定也是经过深思熟虑。韦克菲尔德与利兹同样在英格兰西约克郡,前者的楼价则较为相宜,陈子斌认为,相较大城市,当地较少华人聚居,儿子可与其他白人小朋友相处,更易融入社会。此外,从韦克菲尔德驾车出发至利兹,只需30分钟时间车程,利兹属于英国主要经济体和法律中心,就业机会较高,有利从事的保险行业的他移英后找工作。
 
买“楼花”选大发展商
 
  购买楼花有一定风险,如遇上烂尾情况,这不是鲜见之事;不过,陈子斌则有信心指,该独立屋的发展商为Taylor Wimpey,是英国其中一间大型建筑房屋公司,同时为伦敦上市公司。他指独立屋当时正在兴建,所以烂尾机会较少。由大型发展商兴建、独立屋完工时间只需半年,楼花期不长,以及他亲眼看到兴建中的住所,这些原因成为“定心丸”。
 
  在看盘、完成落订后,陈子斌便跟工程主任(Site Maganer)到达其购买的楼花位置看工程进度。由于是独立屋,买家可到现场观看自己物业的工程进度。陈子斌回港时,独立屋仍在兴建中,他亦有方法获悉当地工程进度。每个购买该独立屋的顾客们都会拥有一个帐户,方便他们登入公司网页,了解整个阶段流程。陈子斌还主动与当地销售经理的联略方法,对方也会按时拍摄与独立屋兴建相关工程的照片,并发送给他。



陈子斌指,去年8月时购买独立屋楼花建成预期须等约半年,在去年12月时已经按时完工,更有邻居帮手拍下“制成品”。


  移居到英国后,陈子斌坦言,会待太太和儿子适应当地生活,才开始寻找工作。他续指,信用保险行业算是在英国发展得较为蓬勃,而且本身也在跨国公司工作,同事大多是外国人,所以不担心自己在当地的就业前景。然而,因受新冠肺炎疫情影响,他预计最差情况可能需待业半年至1年。“我带的现金足以令我可以在一年多内不用工作,这是最坏的打算。”
 
  为将来更融入当地社区生活,他计划与未来邻舍打好关系,“我打算将香港特色带过去,现在正钻研弄一个好吃的鸡蛋仔。”
 
6大英国置业贴士
 
  1)要到当地实地视察,部分重要资料不能单靠网上获得,例如街道治安、多不多童党流连等。


  2)若买二手楼,要注意楼龄,屋内水管龙头等对上一次的更换时间,否则买入后发现设备久久未换,便有机会衍生额外维修费用。


  3)必须清楚该物业附带的其他收费,如管理费、地租及房税等。


  4)买楼花要选大发展商较稳阵,英国也会出现烂尾楼的。


  5)买楼花最好买短期楼花,亲身到当地视察环境、工程进度等。


  6)决定“落脚”城市,除了楼价、当地学校排名等,还要衡量当地的就业机会、犯罪率等因素。
 
80后夫妻搬离伦敦往Bristol  
 
  80后、教跳舞的迦岚去英国工作假期时遇上现时的丈夫,他是移英二代港人、任建筑师。二人结婚后育有一对女儿,现时住在伦敦西面城巿Bristol。迦岚不时跟丈夫齐齐去睇楼,加上二人先后在伦敦及Bristol置业,对于当地楼房情况及买卖程序等都有较多认识,她接受本刊电话访问,根据自己的英国置业经验,提出不少实用建议。
  
  迦岚原本跟丈夫在伦敦租屋住,当她怀着大女儿时,二人便到伦敦南买了一个一房单位。她指在英国找楼买,都是透过网上平台“找盘”。英国较大型及多人用的找楼平台叫“Rightmove”,该平台的放盘大多是地产经纪盘,她指如果已有目标区份,又知道那些经纪是负责那一区,更可直接留下联络给对方。



迦岚一家四口由伦敦搬到Bristol,非常享受当地生活。


  2014年,迦岚在伦敦置业,单位价格大约是20万镑(按当时汇价1英磅兑12、13港元计算,约240万港元),她指当时买入的单位在一楼,“全幢楼只有三层,属旧楼,建于50年代。”香港人听到几十年楼龄就摇摇头,但她指在英国买旧楼很普遍,“旧楼不是问题,看维修做得好不好。”
 
  她指买入这类几十年的旧楼,“一般内部都十分残旧,买入后不能马上入住。”需预留一笔钱装修,当时单位的装修工程,由迦岚的丈夫一手包办。她提醒,打算移民英国的港人,最好学懂自己做简单的房屋维修,“这边请人做很贵的,但你可以自己买工具和材料去做,去B&Q这类家居百货店买,十分方便。”她又笑言在英国工时不似香港长,放工放假空闲时间多,装修家居可打发时间。
 
  大约4年前,迦岚怀了二女儿,一家从伦敦搬到西面城巿Bristol。当时决定搬离伦敦,是考虑到二女出生,要更多家居空间,但伦敦楼价实在太贵,“我们当时已经是住在Zone 5 ,我先生在伦敦巿中心上班,如果要住在伦敦,就不能再搬太远。”她又指近几年很多家庭也搬离伦敦,都是不想捱贵楼。



在Bristol买下独立屋,女儿有更多活动空间。


买楼遇“锁链”困窘
 
  Bristol距离伦敦巿中心约1.5小时火车车程,但Bristol本身交通网络完善,巿中心有大型商场,周边小城巿则可亲近大自然,迦岚更可以靠近老爷和奶奶。迦岚和丈夫在当地看中一间三房独立屋,拍板要买,但遇上旧业主未能搬走交屋,即出现“锁链”(In chain)问题,这一点有意到英国买住宅楼的港人得注意。
 
  迦岚解释“锁链”问题:“是卖家未找到新屋,因此不能交吉给买家,而买家要待卖家找到新屋搬走。”若卖家一直找不到新屋搬,买家岂不无了期地等?从香港人角度,为何卖家不搬走,先完成交易,可暂且租地方住?
 
  背后原因是很多英国人买屋都是自住,当他们想换屋,换屋用现有的贷款继续,贷款通常定下一个定息年期,一般是5年。如果新旧屋未能一间接一间,银行贷款未能在定息年期内持续,银行可能会收取一个叫“Early repayment charge”的额外费用,按楼价及中断年期的百分比计算,大约是1%至4%。若以现时Bristol楼价,一间三房独立屋卖350万港元计算,即要付3.5万至14万港元,很多业主当然不想付这笔费用。
 
  当迦岚卖掉伦敦单位,暂住到丈夫的父母家,银行贷款容许他们半年时间找新居,然后再等数个月,Bristol的卖家才找到新屋搬走,他们才能完成整个交易取得屋匙。如果急住,最好找“放盘”是“Chain free house”即是可立即交吉的。迦岚指,“连锁”问题在英格兰出现,在苏格兰地区则似香港要交按金,指定日期完成交易后就可拿锁匙。
 
  在找楼看楼的过程中,一手及二手楼都有不同的注意事项。先谈一手楼,迦岚指不少发展商都有几个不同类型的示范单位,但可能分散在不同区,如果买家要看某个心仪的示范单位,可能要去另一区才看到。此外,若新楼在新区,价钱可能吸引,但未来几年的发展有很多未知之数,例如配套设施、学校是否足够等。
 
  二手楼则可以到现场考察,一般亦可透过经纪入屋参观。迦岚指,可先从环境、街道清洁度、邻居前园等观察,得知区内情况,“例如邻居前园有没有剪草、会不会有垃圾等。”选区份住先列出自己要求条件,例如交通、学校及环境等,而治安是必需条件,她介绍一个叫StreetCheck的网站,会介绍英国每条街的人口、楼价、种族及罪案率等,数据来自官方公开数据,但她指这只是作参考。以她在英国生活多年的经验,一般来说,近巿中心或车站的地区,人流较复杂,治安相对较差。



迦岚曾往英国郊外豪宅参观。


买二手楼找测量师验楼
 
  去二手屋“看楼”,她提醒,未入屋就要开始观察,由外墙结构到屋顶,有没有一些结构是在斜波上,遇有注意漏水,因为会引发其他棘手问题,他教路:“看看屋内干净不干净、墙身有没有发霉等,很简单去想,住不住得了人?如果不能住人,是什么原因?太污糟、太烂?”



迦岚经常去“看盘”,并拍成短片放上You Tube的“Canaan K”频道公诸同好。


  她又建议,如果屋龄过20年,最好找测量师来验楼,只要上网搜寻该区Surveyor(测量师)就找到,“验楼会有不同深入程度,我建议做一个叫Home buyers report。另外测量师要拥有皇家认可测量师资格,简称RICS(Royal Institution of Chartered Surveyors)。验楼收费视乎屋的大小及深入程度,他指以Bristol为例,一般收600至800英镑(约为6,400至8,500港元)。
 
  迦岚有朋友在英国看中一间二手独立屋,透过经纪跟业主联络,双方达成初步交易后,友人跟经纪闲谈间,对方轻描淡写的说了一句:“这间屋可能有地基问题。”当时朋友不以为意,后来请了测量师来验楼,发现原来大屋前有一棵大树,对大屋地基有影响,“我朋友事后说,怪不得那间屋比同街大屋价钱低一成,那经纪似乎一早知道问题,那句话是打‘防疫针’”。
 
  大屋地基出问题是较难解决的,她朋友因此放弃交易,损失了律师费及验楼费。
 
业主会严选租客
 
  打算移民去英国,未必要立即买楼,迦岚指可考虑先租地方,对地区有多点认识才买。要租楼的话,可在网上平台如Rightmove、Openrent等搜寻“租盘”;另外有专门出租“劏房”的平台如Spareroom,“英国的劏房一般都有自己的洗手间,但厨房则多是公用的。”




  英国业主很挑租客。迦岚指,按英国租务条例,业主要逐走欠租租户,手续繁复,包括要向政府申请,需时至少3个月。因此很多业主坚持租客有工作及稳定收入。但打算移民到英国的港人未必马上找到工作,但有一笔现金傍身又如何?有经纪就此向迦岚表示,很视乎业主取态。迦岚指租客透过经纪租屋,需要填写一份交给业主的表格,上面要列明工作、过去英国的租屋历史等,若初到贵境港人没有英国租屋史,有经纪表示该栏会填上0分,但也是完全要看业主取态。经纪通常会把表格交业主,由业主透过表格,选取租客。
 
  此外,租客亦要如实报告入住人数。她试过向经纪查询,表格还要填写入住人数,“香港人觉得两房住四人很正常,但英国业主不希望自己的两房单位租给四个人住,他们会认为一间房住一个人,四个人住两房令单位耗损大,宁愿租给一对夫妻也不愿租给有小朋友的四人家庭。”
 
英国买楼6大心得
 
  1)选区份住先列出自己要求条件,例如交通、学校及环境等,治安是必需条件。


  2)一手盘在新区价钱可能吸引,但配套规划不确定。


  3)买二手物业有没有“锁链”问题(In chain),急着要选“Chain Free house”。


  4)二手楼20年以上最好找测量师验楼。


  5)不要用香港步伐催促英国的律师、经纪办事,记住自己是在英国,不是香港。


  6)学懂基本装修维修房屋技巧。
 
4月新政策 非公民买英格兰物业多付2%税
 
  不少港人卖掉香港物业,然后到英国买入数个物业,打算收租为生。迦岚见有港人在曼彻斯特一口气扫入六个单位,“那边物业低价,一百多二百万港元有一间。”不过,她提醒,英国物业若属二手物业,涉及不少维修问题,维修费往往不少,“我本来都有朋友打算买屋收租,但算完账,5年一小整,10年一大整,租金抵销维修费后,发现回报率并非想象中高,因此作罢。”




  此外,随着伦敦的楼价及租金愈来愈贵,不少家庭搬离伦敦到其他城市生活,令部分城市的楼价上升,她指现时她居住的Bristol是其中之一,距离伦敦约1.5小时火车车程。根据英国最大物业买卖平台Rightmove的资料,位于伦敦西南的New Malden则成新贵。疫情爆发后,Bristol更出现租盘紧张,原因是英政府推临时免印花税(Temporary stamp duty holiday),刺激下滑经济,不少业主趁机将原本出租的物业放售,令租盘供应减少。临时免印花税政策将于3月底结束,现时有提议延长政策。
 
置业前做足功课
 
  另外,4月有另一项新楼市政策,非英国公民在英格兰及北爱尔兰(即不包括苏格兰、威尔斯及其他英国地区)买物业,要多付2%印花税,所得税款将用于兴建6,000间新屋,解决无家者需求,这项新税收可能影响不少准备移民英国,想“落脚”在伦敦、利物浦及曼彻斯特等地的港人。
 
  有意到英国置业的港人,想比较各区甚至街道的楼价及升幅等,可以上网到英国统计部门的UK House Price Index查找,数据非常仔细。此外,物业买卖平台Rightmove亦有相关数据,更有不少分析,对英国各地楼市有更深入认识。


  转载自《iMONEY智富杂志》。

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