新冠肺炎疫情持续，本港经济下滑，本港楼价过去半年稍为回落。虽然中原城市领先指数（CCL）只是较去年7月高位下跌约3%，不过二手楼业主普遍有5%至10%的议价空间，置业者若勤力一点到各区寻宝，随时有机会找到心头好。
　
　　东涌向来给人位置偏远的印象，区内二手楼呎价长期低水，据地产代理的资料，区内各屋苑近期成交实用呎价介乎1.1万至1.3万元，加上楼龄不高，向来是年轻置业者的“上车乐园”。随着近年本港基建发展侧重在西部，包括港珠澳大桥、机场第三条跑道，以及正在社会上讨论的“明日大屿”等规划，均与东涌息息相关，这个“香港门户”正默默变身，吸引愈来愈多置业人士选择东涌博升值。
　
　　80后的Justin在2018年抽中新居屋，位于东涌的裕泰苑。他和女朋友Mary最初对于落户东涌也存有疑虑，后期实地视察加上做足资料收集，慢慢对这个区改观。两人看好东涌将受惠于“明日大屿”发展，相信未来具升值潜力。
　
　　有意到东涌买楼，有哪些选择？且看记者带大家参观两个二手放盘。
　
验收279呎居屋 小问题多总分只得64分
　
　　东涌是本港未来10年其中一个房屋供应重镇，这个新市镇自上世纪九十年代发展，至今仍持续扩展，不少私楼及公营房屋相继落成。区内第二个居屋屋苑裕泰苑近期获发入伙纸，交付给业主。《iMoney》日前联同验楼师詹济南徒弟、工程监督师陈智康（康Sir）验收一个279平方呎的开放式、享山景的小单位，业主是80后的Justin，首次抽居屋便成功中签，以142万元买入，首期只需14万元。
　
　　低楼价全因近年居屋交楼标准实而不华，不像私楼会附设多件电器，房委会仅提供一个煤气热水炉；单位亦没有铺设地板，地面仅以水泥自流平铺设。陈智康验毕单位，指单位小问题较多，包括墙砖空鼓及地斜等，总评分为64分，中规中矩。
　
厅

房委会以清水楼交楼，客厅为纯白墙身和水泥地，厨房和厕所墙身则有铺砖。

部分地台斜。地台斜会影响放家具时的高低问题，如户主选择铺地板则会令倾斜问题更加严重；选择铺普通地砖，一般装修师傅会重新批荡以及重整地台，解决倾斜情况。

天线掣不贴，须加固。

部分砖扫口有孔，要填补。

厨房及浴室墙身

厨房和厕所有数块墙砖空鼓需要更换。陈智康指出，户主不处理空砖问题，便有机会出现松脱情况。“如果有家具刚巧钻在这个位置，其承受能力有限的情况下，便有机会连砖带柜倒塌。”

陈智康表示，部分窗框都需要修补。

一般热水炉多数放置于厨柜底，但这个单位的热水炉则是放置在锌盘上方。

置业故事：80后一击即中 掷142万元买小单位
　
　　在港抽居屋，与买六合彩无异，皆因都是讲运气。然而，居屋售价比坊间私楼平一大截，加上获房委会担保的最高九成按揭，要储首期及供楼相对轻松得多。不愿上镜的Justin（化名）与女朋友Mary（化名）一同接受《iMoney》的访问，男方幸运地首次抽居屋，便成功抽到2018年推出的东涌裕泰苑．以楼价约142万元买入实用面积279平方呎的开放式单位，平均呎价约5,100元。
　　
　　80后的Justin与另外6名家庭成员居于公屋，他有置业的想法，也是因为遇到Mary，“我认识她（Mary）之后，便开始有了不同的想法：可能怎样都要有一个安定的地方。”他举例，如果日后出去租屋住，但租金不断上升，同时自己被人解雇，届时或许无能力继续租楼，从而萌生上车的打算。

裕泰苑的位置与市区居屋相比，住置稍为偏远，但入场费低。

九成积蓄付首期 勤打工增收入
　
　　他于2018年首次递交白表申请居屋，成功获邀请出席选楼。他笑指，当时收到通知后，立刻致电给女朋友，对方大表惊讶他可以一击即中，“她之前抽了一、两次都抽不中，得知后反而比我还要高兴。”

Justin抽中的单位享有山景。

　　晋身业主令人鼓舞，但首期已占Justin的九成积蓄。“因为我其实很大负担，那时月入只有1.5万元左右，要交约7,000元家用，又要付保险费、屋租。”成为业主后，大改Justin的生活习惯，以前一收工多是休息，或是看看动画；缴付首期后，他开始密密找Freelance或兼职，藉此增加收入，以支付装修费及日常使费，连星期六、日，也是上班日子。“因为洗湿了个头，不可能不储钱。”

　　成为业主后，他亦更重视理财。Mary形容本身Justin的理财规划较薄弱，“像是保险，人家叫他买什么就买，买很多保险，我觉得价值和他的人工不符合比例。”两人性格似南辕北辙，女方着重理财，衡量自己的积蓄再作投资，又会希望成功上车，有更多“私人空间”；男方则是“佛系”理财，只要人工能应付日常使费就足够，不会对未来有太多规划。

　
　　早前Justin花数万元购入二手私家车，连租用停车场和入油费，固定开支至少需要每月3,000多元，若扣除供楼及家用支出，只剩下2,000元作储蓄，“当现在供楼就是储钱，买了一间永远不会加租的单位，是储下个未来。”

搬入东涌由犹豫到改观
　
　　每年居屋也吸引不少人申请，Justin回想2018年居屋共推出3个屋苑，另外两个屋苑是长沙湾凯乐苑及启德启朗苑。当中以凯乐苑最受欢迎，因交通便利邻近南昌站，民生设施配套也成熟，特别多“捧场客”，Justin也心仪这个屋苑，不过最后却选择了东涌裕泰苑，“虽然白表申请的号码排在较前，但是选楼优先次序已是排第一百多个，所以真的预计会排后面，而且东涌的屋苑最少人选。”Justin指，曾见过有3人家庭宁愿放弃3房单位，也要搬至市区开放式单位，所以未能选择凯乐苑，也在他意料之事。
　
寄望明日大屿发展
　
　　当知道要选择东涌裕泰苑时，Justin也存有疑虑，甚至咨询朋友和同事，毕竟地点不是市区，交通也不算便利。他与Mary认为，东涌地理位置偏远，如果购买家电分分钟要附加运费，“入住东涌，除了可以搬出来住之外，好像对我们的生活质素没有太大改善，交通远了、交通费又贵，有人说买菜贵，对各样事情感到担心。”

　　纵使他们对东涌有刻板印象，但后期实地视察及做足资料收集后，慢慢对这个区改观。Mary乐观表示，居所位置远离市区，相较之下，不会让人感到逼狭，“东涌现在是新发展区，政府将会发展‘明日大屿’，而且好多地方都新净，惟独是发展尚未好完善。”Justin续指，虽然看好楼市升值潜力，但由于打算用作自住，所以不会有转卖的打算。男朋友抽中居屋，Mary说将不时到访暂住，她亦表示自己不会气馁，将继续申请居屋。

裕泰苑距离东荟城约15分钟步程，生活配套全面。

6大基建环抱东涌
　
　　买楼自住除了留意楼盘质素、周边环境，很多置业者也很重视未来发展。近年本港有不少新基建发展侧重在西部，包括港珠澳大桥、机场第三条跑道，以及正在社会上讨论的“明日大屿”等，多项发展均与东涌新市镇息息相关。东涌新市镇扩展亦是政府未来10年其中一个增加土地供应的主要项目，扩展部分位于现时东涌新市镇的东西两面，预计供应6.21万个单位，容纳约18.4万新增人口。因应未来东涌新市镇的扩展，多项基建正在兴建或已经落实。

屯赤连接路去年底通车
　

　　屯门至赤鱲角连接路已于去年12月27日全线贯通，往返屯门南和机场的行车时间可节省约20分钟。连接路落成后，由东涌往返新界西变得更便捷，有地产代理表示，部分屯门元朗区的分支家庭因而考虑于东涌置业。
　
机场航天城今年起峻工

　　与东涌一水之隔的机场现正大兴土木，机场第三条跑道预计将于2022年启用，2023年会完成“高端物流中心”。同一时间，“航天城”发展项目在今年至2027年将分阶段完成。航天城占地约25公顷，提供商场、餐饮、酒店、娱乐及办公大楼。
　
航天走廊拟伸延至东涌

　　除了航天城，机管局正在港珠澳大桥香港口岸人工岛发展多项新设施，包括兴建自动化停车场、以无人驾驶运输系统连接机场、“航天城”及人工岛为“航天走廊”，去年施政报告更披露，系统拟伸延至东涌市中心，届时由东涌市中心往机场及港珠澳大桥香港口岸将会更方便。
　
东涌线延线2029年完工

　　政府已落实兴建东涌线延线，将增设东涌东站及东涌西站，港铁公司（00066）已展开详细规划及设计，预计2023年动工，两个新车站预计2029年竣工。
　
新公路最快2026年落成

　　为减轻北大屿山公路的交通压力，配合新市镇发展，政府拟建全长约12公里的P1公路，首阶段为约2.5公里的东涌至大蚝段，次阶段为约9.5公里的大蚝至欣澳段。东涌至大蚝段有待立法会工务小组委员会拨款，进行工程研究，目标在2026年完成，大蚝至欣澳段的工程研究则会在获得拨款后尽快展开，争取在2030年完成。

“明日大屿”带动发展

　　政府正积极推动“明日大屿愿景”，研究于交椅洲附近发展人工岛，除了提供较大面积的土地，“明日大屿”一旦落实，整个大屿山亦将有翻天覆地的改变，包括于欣澳填海80公顷，发展休闲及娱乐设施。另外又会兴建大屿山至交椅洲连接路，以及交椅洲至香港岛运输走廊（铁路及公路），将为大屿山与香港岛之间提供新的道路连接。不过，“明日大屿”属较远期的基建发展，一旦落实亦要2040年代才完成。
　
东涌呎价低 成上车乐园
　
　　国泰航空（00293）在去年10月宣布大裁员，触发不少机组人员退租或沽售东涌楼，令区内二手楼价及租金齐跌，外区客纷纷入东涌寻宝，令东涌交投炽热起来。有专营东涌区的物业代理表示，国泰裁员时，是最抵的入市机会，近日成交价已稍为回升。不过，部分用家钟情区内环境，加上东涌楼价相对整个新界西依然低水，令东涌继续成为上车乐园。
　
　　利嘉阁高级分区董事关腾达表示，东涌向来受上车客欢迎，“因价钱比区外低水，呎价约1万多元，屯门旧楼价钱与东涌也相差无几。”因此东涌向来有不少分支家庭的上车客捧场。
　　
　　据中原地产的数据，东涌各屋苑上月成交实用呎价介乎1.1万至1.3万元。私楼当中以楼龄10年的映湾园最低水，成交实用呎价11,431元。楼龄最新、仅4年多的东环，成交实用呎价则高至13,578元。关腾达表示，由于东环是“限呎盘”，为区内罕见提供小单位的屋苑，故呎价较高，但入场门槛因而较低，约380平方呎的一房单位早前成交价约550万元。
　
　　地产代理表示，不少看楼客会先留意海堤湾畔及蓝天海岸，因这两个屋苑有天桥接驳东荟城，步行至东涌站最为方便，近期这两个屋苑的成交实用呎价均达到1.3万元。
　
上车之选：影岸·红

单位外望东涌市景，前方为学校、市政大厦及东荟城，景观开扬。

房间设有地台床，增加收纳空间，景观与客厅相同。

单位实用面积达446平方呎，却是一房开则，客厅及饭厅也相当宽敞。

厕所有窗，并非黑厕。

厨房设L型厨柜，备餐空间充足。　

呎价低水：映湾园
　
　　接下来参观映湾园2座中低层，实用面积784平方呎的单位，叫价840万元，实用呎价1.07万元。单位间隔原为三房两厕，上手业主将主人房与其中一间客房打通，令单位变为两房户。代理表示，外籍租客较钟情这类单位，近期他遇过印度籍的IT人到东涌找租盘，同类型单位叫租约1.8万元。

由客厅窗户外望，望楼景及小部分机场，景观尚算开扬。

厨房有U型台面，备餐空间充足。

厕所保养不俗。

单位拥有一个巨厅，适合摆放大型家具。

与客房打通的主人房，有不少走动空间。

　　转载自《iMONEY智富杂志》。