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美联主席黄建业:通关将成楼市转捩点 今年楼价将升13%
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发表时间 2021-07-15 13:10:41

  港人钟爱投资砖头,是铁一般的事实,新冠肺炎疫情持续逾一年多,本港楼价却坚韧无比,今年初至今已升约6%,向历史高位迈进。近月楼市交投大旺,买家争相入市,但同时愈来愈多人因移民出售物业,楼市好淡争持,大家最关注的,是楼价将如何走?
 
  要为楼市前景把脉,美联集团(01200)创办人及主席黄建业绝对是一个重量级人选,早于1973年开设首家美联物业的他,纵横地产代理界达48年,对楼市走势有独到见解。不过,黄建业一向作风低调,少有接受传媒访问,这次本刊难得邀请到黄老板进行专访,席间他分享对楼市的最新看法。
 
  黄建业十分看好楼市前景,形容现时楼市处于“慢牛”阶段。他指出,热钱充斥市场、低息环境,今年楼市将现转捩点,楼价更是“长升长有”、“锐不可挡”,估计楼价将升13%,更呼吁准买家应趁通关前尽早入市。访问中,黄老板又寄语有意创业的年轻人,务必要抱住坚毅不屈的精神,也要终身学习,才能成功。




黄建业
Profile
职位:美联集团(01200)创办人、主席及执行董事
事业:
2013年:将湾仔全幢商业大厦改建成商务酒店“丽骏”
2009年:正式推出美联楼价走势图,市民可以更直接的方式了解本港最新楼价变化
2007年:将美联工商铺业务注入创业板公司,其后转至主板挂牌,是为美联工商铺(00459)
2004年:成立美联移民顾问,提供一站式投资定居服务
2000年:与长江实业(01113)及美国运通银行合资成立“经络集团有限公司”,进军物业按揭代理业务
1995年:成功令美联物业在港交所主板挂牌,成为本港首间上市地产代理公司,
1991年:回流中国香港,即着手将美联业务扩大,推行企业化、规范化,提升运作效率
1986年:移民加拿大时,决心将外国经验引入中国香港
1973年:创立美联物业,在美孚新村开设美联物业


  中国香港楼价高昂,是全球楼价最难负担城市。自新冠肺炎于2020年初爆发,对本港经济带来极大打击,去年全年经济收缩幅度达6.1%,超越2009年全球金融海啸期间的2.5%,和1998年亚洲金融危机期间的5.9%,失业率更一度上升至7.2%,创2004年以来高位。惟本港楼市却非常坚挺,据差饷物业估价处的数据,自疫情于2020年初出现,私人住宅售价指数仅于2月至4月下跌约0.6%。随后疫情起伏不定,期内楼价只出现轻微调整。
 
  及至今年,楼价也开始拾级而上。农历新年后,疫情回稳,限聚令放宽,多个新盘于上半年排队登场。其中港铁(00066)上盖多个新盘热卖,如日出康城第X期LP10、黄竹坑站港岛南岸第1期晋环、大围站柏傲庄第3期柏傲庄III等,其中柏傲庄III已近沽清。




  而由路劲地产(01098)牵头发展、黄竹坑港岛南岸1期晋环于5月开售,贵为30年来港岛地铁上盖首个新供应项目,晋环首批单位即供平均呎价高达29,688元,实用面积386平方呎1房单位索价达1,146万元,仍有价有市,吸引各路名人入市,如影星甄子丹妻子汪诗诗,早前以3,457.6万元购入两个单位;市传李克勤妻子卢淑仪也以2,583.9万元购入3房单位。
 
  据美联物业的数据,综合土地注册处资料显示,今年上半年一手私楼注册量共录8,215宗(不包括一手公营房屋),较去年上半年的6,458宗,上升约27.2%;涉及金额录约1,137亿元,按年更升约60.9%。
 
小V形反弹预言成真
 
  新盘畅旺,也带动二手交投,今年上半年二手住宅注册量共录33,048宗,较去年上半年22,099宗升约49.5%;涉及金额达2,829亿元,较去年上半年更升约64.4%。
 
  疫市下,本港楼市上半年表现绝对“交足货”,早于今年初时,黄建业已预测今年楼市将“送疫迎牛”,展现新气象,当时指出如疫情放缓,楼市可出现“小V形反弹”,至少升5%。如今上半年过去,楼市表现愈来愈勇,足证黄建业的观点准确。
 
  黄建业认为,本港楼市早前备受三项不利因素影响,升势相对较其他国家如英国、美国落后。他解释:“先是2018年的中美贸易战,对中国香港影响甚大。另外就是2019年的社会运动,这是其他国家是没有发生的,只是在中国香港出现。第三因素是疫情,影响全世界。中国香港受以上三个因素拉着后腿,令楼价于今年2月初时才开始上升。”
 
  对于楼市前景,黄建业十分看好,更形容楼市将会“锐不可挡”、“一浪高于一浪”,“为何楼价上升呢?首先是由于市场凝聚已久的购买力开始入市,第二个原因,是《国安法》立法后,市场开始回复平静,因此买家于2月开始入市。”他续称,股市于3月起畅旺,不少人于股市中获利套现,并将资金投入楼市,带动楼市上升。“有部分人真的在股票中赚到钱,因此不介意支付15%的额外印花税,令今年上半年的楼市慢慢上升。”
 
  但他强调,是次楼市将呈“慢牛”的格局,有别于以往的旺市,楼价会急速上升,如2018年、2019年的楼市,楼价上上落落,呈“W形”的走势。他相信今年的楼市是长升长有,并拾级而上,会呈现“V形”的升势。黄建业表示:“楼市最坏的时刻已经过去,2021年是楼市的转捩点。我相信这一次升浪应该都会很长,现在市场凝聚了大批购买力,有一批人很有信心,就是那些新盘推出时一口气买入数个单位的买家,当中也有一些是投资者,他们需要支付15%的额外印花税,也要入市。”他举例指,早前黄竹坑上盖晋环热卖,对后市有很大的启示作用,反映有大批凝聚的购买力入市。同时晋环获不少富有的买家捧场,“港岛区的人是很有钱的,他们较倾向购入港岛区的物业。”
 
新“中国香港”人买楼快及准
 
  黄建业强调楼市将会锐不可挡,主要有数个原因撑起楼市,第一,是新“中国香港”人入市。黄建业表示,这次楼价上升,最快入市的就是新“中国香港”人,“其实新“中国香港”人对楼市是看高一线的,他们爱买入贵价的物业,也爱买入全新、一手的物业,出手亦快及准。”他举例指,新“中国香港”人于很短时间就可以决定买入一间洋房,如山顶MOUNT NICHOLSON就是一个例子,当初没有太多中国香港人购入,只有内地人买入,之后拉动中国香港人购入。
 
  同时也有一批在中国香港读书,完成学业后留在中国香港置业的新“中国香港”人,“他们人都爱买入新盘,这批人爱买入将军澳、屯门或启德的新盘。我的印象中,启德区的新盘中约有两至三成的买家是新“中国香港”人。”他续称,新“中国香港”人对中国香港的信心,明显高于本地中国香港人,“当中有不少内地人拿了中国香港身分证后,就立即置业,足证明新“中国香港”人及内地移民对带动楼市有重大作用,中国香港人就跟随他们的步伐入市。”
 
  另一个原因,是市场的资金的确很多,“经历2019年的社会运动及2020年的疫情,两大事件对中国香港带来那么大的冲击,但资金仍未撤走,目前中国香港的银行体系结余仍有4,000多亿元,显示资金愿意留在市场。”他续指,全世界大量印银纸,中国香港也处于历史新低的低息环境,经济也稍为好转,资金就会流向实体市场。“不少人也从新经济中赚到钱,将钱由虚变实,因此有部分有钱人拿着现金,希望在低息环境下买入物业可以抗通胀及保值。”他又补充,政府也积极刺激消费,推出电子消费券,加上港铁屯马线全线开通,以上种种因素,也令市民也更愿意入市。
 
全年楼价料升13%
 
  黄建业认为,这次楼市升势,是较以往更理性、更健康,“跟1997年的楼市升幅并不同,当时市场上有大批炒家,也是过度借贷。现在楼市有辣招税,市场上也没有炒家,只有长线投资者,在价量齐升的情况下,经济谷底反弹,租金也在谷底上升,失业率回落至6%水平,供应持续处于低位,息口也同时处低位,因此这一次的楼价是健康向上的。”
 
  当然,中国香港楼市存在利淡的因素,他表示:“如移民潮出现、中美贸易谈判仍存在变数,甚至会出现货币战、金融战等,市场有机会提早加息,加上特首选举也有机会出现暗涌等,都是不利因素。”楼市好淡因素再争持中,黄建业认为利好因素多于利淡因素。
 
  据“美联物业楼价指数”的数据,截至7月5日,今年整体住宅楼价已升约6%,黄建业估计楼市将价量齐升,全年楼价将升13%,换言之,楼价仍有约7%的潜在升幅,楼价再创新高的关键,就是中港能否通关。他也估计,全年整体注册金额将达9,600亿元,较1997年的成交金额8,000余亿元更高,意味今年的注册金额有望创下历史新高。
 
  那么准买家应何时入市?黄建业建议应趁通关前入市,他坦言:“以上我所说的都是从数据分析,加上我自己的判断及智慧分析出来,我说的未必一定是完全准确,但是多数准确。我的理念是砖头有价,买楼保值,人无楼不发。”但他强调,有意置业的人要量力为,“过往两年人们置业与否,首要是担心自己的工作,现在而言这个担忧相对少了一点,但紧记要看看自己实力如何才决定是否置业。”
 
看好民生铺前景
 
  黄建业对住宅市场素有研究,他本身也有多年投资商铺的经验,个人持有多个商铺作长线投资用途。早于今年初时,他已表示疫情后铺位价格已出现大幅调整,交投有望“疫后反弹”,而基于本地消费力量抬头,以及疫后市民“报复式”消费,看好民生铺位长远升值潜力。
 
  他亦身体力行,过去半年也于民生区物色合适心水商铺作长线投资之用。美联集团旗下的美联工商铺(00459),近月也连环入市,先后购入荃湾、西环、北角及太子铺位,包括最近以3,000万元购入土瓜湾马头围道278、278A、280及280A号安全大厦地下C及D铺,面积合共约1,400平方呎,公司一个多月内扫入5铺,涉资近1.7亿元。
 
  黄建业表示,自2月开始,市场对民生铺位的需求上升,不少人想租入民生铺位。他透露,自己在大埔广场持有的民生铺位,早年的租金是27万元,近年该租位的租金降至13万元。及至今年2月,他再将该铺放租,获8个准租客抢租,“有茶餐厅以38万元向我洽租,但我怕茶餐厅做不住,最后以月租31万元租给连锁式经营食品零售及批发的超级市场佳宝,较早年租金27万元更高,可见民生铺的市况已明显回稳。”
 
  不过,黄建业认为位于核心零售地段的自由行铺仍未恢复,未见谷底,要待通关后的情况。他也坦言,自由行铺位难以恢复以前的天价租金,“因为以前的租价是超升,同时未来内地人买名牌会到外地如米兰,不只会来中国香港买。你看弥敦道、铜锣湾,有很多空铺,通关后我也认为未必一定会很多人消费,所以投资会选择民生铺。”他也向大家分享投资铺位的心得,除地点十分重要外,也紧记要注意陷阱,“很多陷阱,需要找测量师去测量有关数据,如成交纪录、有否僭建、天井是否合法、有否来去水、电力供应有没有问题,或有否有厕所,这都是学问,也会影响铺位价值,因此买铺要十分小心。”
 
过来人身份分享移民经历
 
  近年移民再成城中热话,不少人也挣扎应否移民,早年曾移居到加拿大的黄建业,是次也向大家分享他的心路历程及看法。




  黄建业于1986年、即35年前曾移民到加拿大,他回忆道,尽管当时他每年赚到的收入高达10万加元(约62万港元),但要缴付高税,“加拿大是个高税率的国家,我要纳交高达40%的税,如买东西要付14%至15%的销售税;就算将钱放在银行的话,也需要纳税,其实是没有太多余钱可以用。当然,若你接受到的话,其实是没有问题的,但是要在当地累积财富就十分困难。”移居到当地数年后,他决定回流到中国香港。
 
要有受气的心理准备
 
  黄建业认为,现时移民的人可分为数类,分别是“老板移民”,“经理移民”及“低级职员移民”,“低级职员移民到外地较开心,到外国他们买楼买车较容易,但是要受气,因为他们是二等公民,甚至只是三等公民。至于经理移民的话,在工作上很有可能要降级。而老板移民可分为两种,第一是老板到那边做生意,要亲自去做;另一类是很有钱的人,根本不用工作,只需要投资便可以。因此,我觉得移民是自己人生的规划,其实决定移民就要有受气的心理准备。”
 
  黄建业指,2020年有很多中国香港人移民,起初他不建议大家去移民,坦言:“特别是‘太空人式’移民的话,(夫妇)10个有5个会离婚的。”但他指出,每个地方及国家也有其好处及不好的地方,移民始终是个人的决定,最重要是做好人生的规划。
 
  对他来说,中国香港是个机会处处的地方,“中国香港是全世界最有钱的城市之一,在中国香港工作及赚钱是难度不大。但如果你到了穷的国家,这些国家都没有钱,你如何赚钱呢?因此移民的话,你去有钱的国家,可能会赚到钱,但有钱的国家,人工高职位高的工作一早被人‘霸占’,如经理位等,唯一可以做的,是你有钱的话,就去穷的国家去享受,可以请工人,如到菲律宾居住,可以请数个工人,但这些国家政局相对危险。”
 
  从另一个角度看,中国香港出现移民潮,对年轻人而言反而提供更多向上流机会,“有人走了,如是有职位悬空,有能力人士可以升职向上,如年轻人懂得把握机会,一定赚到钱。”
 
  不少人希望趁移民潮出现“捡漏盘”,黄建业指,去年10月及11月时,市场上充斥不少减价的移民盘,也有很多移民盘,普遍较市价平5%,“这些放盘很快就被市场吸纳,不少人想找移民平盘,但现在人心稳定下来,股市也回升,我相信难以找到了。”
 
创业半世纪成功贵乎“精”
 
  美联集团成立近50载,现时为本港最大物业代理之一,集团分行数目为近600间,员工人数逾7,000人,黄建业近半世纪的创业路绝对不平坦,就是他骨子里那股自强不息、坚毅不拔的精神,再加上终身学习心态,令集团有今时今日的成就。
 
  黄建业于开业后初期就遇上“73股灾”(中国香港股市历史上发生最大规模的股灾,恒指由1774点跌至150点),接踵而来还有九七金融风暴及零三年非典袭港。历尽高山低谷的他,渐渐钻研了独有的“创业经”。


经历各种风浪
 
  美联集团之所以于1973年出现,皆因黄建业的同学刺激了他不服输的精神。“当初选择创业,其实心里曾经挣扎了一段时间。创立美联前,我曾在银行上班,之后考上政府工,当时政府的福利和待遇都很好,但最后我都决定不加入政府,因为当年我的同学都出国读书,然而我认为当他们学成归来,我就好像变得一事无成,因此我选择了创业。当年我也获得加拿大的大学取录,不过父亲没有金钱供养我到外国读书,所以只好继续在中国香港读书。”
 
  1997年,亚洲金融风暴突现,黄建业亦身受其害,“我做生意或是地产代理就是做到最好,专心、专注、专业,一直进步。在1998年至2000年,楼市不景气,我无法赚更多钱是正常的,但当楼市开始畅旺后,就是‘金钱主动找我’,而2003年至2007年正是如此。”
 
  但经历大风大浪的他仍然鼓励年轻人创业,“想创业的年青人要有初心去上班、工作,但很多人并不是这样,他们上班态度随便,放工就去唱卡拉OK非常开心、4点又约其他人“打麻将”。其实做生意的话,是24小时也需努力,以及要到处观看,思想亦要开放。如果年轻人有成功的商业模式,特别的竞争优势、勤力过人、打不死的精神、做到最专业的态度,又认为自己适合做生意,就马上行动。置业和创业都是取决于属于哪种类型的人,还要终身学习,做生意要不断提升其生意竞争力。而最好是在没有子女的时候‘搏一次’,因为当有小孩,如果做错决定,就会连累他们。”
 
做生意及创业心得
 
  黄建业踪横商界多年做生意的宗旨,全凭二十个字。“‘带着员工走、带着市场走、带着行家走、带着楼价走’。当我看见楼价和数据升,我告诉市民可以买楼,这就是带着市场走。美联成为首间于中国香港市场开设连锁式经营,同时又是第一间电脑化的集团,其后不少地产代理公司都往连锁式和电脑化发展,而这就是带着行家走,此话并非自命清高,只要努力做下去就可以成功,尽力尝试去做,未曾尝试怎会知道成功与否?另外,我认为部分做生意的人未必会懂道氏理论(Dow Theory,指随着市场的趋势及变化反映市场状况),而我就是相信此理论才不断地开铺,因为我相信租金会谷底回升。”
 
  在黄建业眼中,创业取决个人性格,是否打不死、是否坚毅不拔、是否捱得苦是必不可少的元素。不过,竞争优势也是创业的一大要点。“好像我做生意,每个地产经纪都是赚取当中的差价,而我的特别优势就是不食价,我宁可收1%佣金,例如50,000元收500元佣金,但其他经纪就赚2,000元、3,000元、甚至5,000元,而这就是我特别的竞争优势。”
 
  “天道酬勤,地道酬善,商道酬信,业道酬精”是黄建业的座右铭,事关成功必须成为精英。“‘业道酬精’的‘精’是指要成为该行业中顶尖的10%,在自己的行业中专心、专注,做到最专业,成为专业中的专家。有个理论名为‘柏拉图法则(80-20 rule)’,意指20%的人赚取80%的人的钱。其实每个行业都是如此,只有20%能赚钱,其他80%难以赚钱。所以做生意要做到很精,成为该20%的人。以我的家庭医生为例,他经常要求自己女儿非常勤力,因为他表示,医生都只有20%至30%能赚钱,所以她一定要成为该20%。要将工作做到最好,当市场畅旺,成为顶尖的人就能赚取更多金钱。”



黄建业的座右铭“天道酬勤,地道酬善,商道酬信,业道酬精”,当中的“精”是成行业的顶尖。


  说就易,做就难,黄建业之所以成为令人信服的老板,皆因他比员工更卖力和要动脑筋。“你要懂得法律、会计,IT、业务推广等,如果你是否勤力的人士,你在行业做得最好时,当市场畅旺很多人就会光顾你。同时要有启发性思考,第二有人事管理,第三市场管理,第四销售管理,第五金钱管理,第六有活力,既要培训人才,管理伙计,又要激励下属,但此也是老板要注意的事。”
 
讲求养生近年爱上爬山
 
  在疫情下,爬山成为不少港人的恒常活动,由海拔75公尺的虎山至全港最高,海拔957公尺的大帽山,每逢假日都人山人海。黄建业近年亦成“爬山友”的一分子,爬山除了美景也带来另一种学问去学习。



黄建业近年亦成“爬山友”的一分子,爬山除了美景也带来另一种学问去学习。


  他表示,健康无价,现在学习养生,放手给同事发挥的机会。闲时平日游水练气,周未爬山,上下班不时都会步行,追求简朴健康生活。“早前我身体有少许不太舒服,但每晚花20分钟爬山就好多了,比看医生还好。现时每晚都爬山,吃完饭后会走大约20分钟,而假期就会到处爬山。正所谓,‘千山任我行’,中国香港有很多郊野公园都非常漂亮,很值得去。”
 
  黄建业认为,爬山有一大好处。“爬山不用消费,亦可以不用约人,喜欢的自己去也可以,与老公、子女、家人去都可以。很多时和我一起爬山的都是上市公司老板、有钱人,而且全部都是60、70岁以上,所以年龄也不是一大的限制。”



黄建业近年学习养生,并热爱行山,图为他在河背水塘留影。


  不过,爬山都是需要学问的。“第一,要规划自己的路线,举个例子,去西贡爬山要先拿禁区纸,然后离开的时候要坐船,如果没有规划,晚上是无法离开。第二,要准备足够的装备,例如前往清水湾的扭纹洞(见图),手套、登山鞋、泳镜,都要预先准备。第三,相机是如何拍摄得漂亮也是一大学问,例如哪个角度或位置拍照会比较漂亮。第四,要留意时间,以扭纹洞为例,潮涨的时候会无法看到洞内的美景。除了工具、时间、规划路线外,一年四季都有所分别,例如冬季穿潜水衣,夏季穿泳裤。再者,天气亦要多加留意,例如下雨、刮台风等天气不应爬山。因此规划路线、充足的准备、留意当日天气,最好找登山教练陪同,因为他们会知道哪里比较危险,有时候我更会带医生跟我一齐去爬山。”



黄建业认为中国香港最好的行山地方是西贡、大埔乌蛟腾和荔枝庄由西贡坐船到桥咀岛。


育有3名子女 不反对“靠父干”上车
 
  正所谓“成功靠父干”,尤其是楼价高企下,年青人上车负担很大。不少廿四孝父母都会出手相助,不惜“加按”甚至“抵押”自住物业,资助子女置业。访问中黄建业被问到当今“靠父干”上车现象,他觉得父母帮助子女上车没有问题。
 
  黄建业有3名子女,大女黄静怡(Angela)早年放弃国际会计师楼的工作,于2005年加入美联集团,并于2008年升任执行董事,3年后(2011年3月)升任为副主席。黄静怡负责制定、监察及落实美联及旗下公司的整体企业策略及政策以及企业发展及管治,同时也负责集团整体管理及销售营运,包括财务、专业服务、投资者关系、资讯科技以至企业传讯等,绝对是集团的重要人物。




  而儿子黄耀铭(Alexander),早年亦加入美联工作,现时现为美联集团助理董事,负责集团旗下财务信贷业务。至于黄建业二女儿就未有加入美联集团,现时协助打理家族业务。
 

  转载自《iMONEY智富杂志》。

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  • 2021-07-23 12:35:28嘿嘿嘿!和泡沫破砖头水泥方格子有关的既得特殊利益集团的权贵们真是不见棺材不落泪不到黄河心不死不撞南墙不回头呀!!洗干净脖子等着老美干死香港楼泡吧!!!嘿嘿嘿!!!![回 复]
  • 2021-07-15 13:49:40香港虽然房价高,但是首付、利息也低,结果算下来买房和租房每个月花的钱差不多[回 复]
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