美国公布6月消费物价指数(CPI)按年升3%，低于市场预期，核心CPI跌至3年多以来最低水平，美国9月开始减息机率升至八成。受惠美国减息预期升温，本地地产股今早(12日)普遍上升，其中恒地(00012)飙近7%，新地(00016)升逾半成。不过，本港楼市早前撤辣经历反弹后，近月已有所放缓，相信因息口仍处于高位，供应依然充裕，新盘要减价促销，令市场气氛偏弱，上半年楼价已跌了3%。瑞银近日指港息未必跟美息同步回落，料楼价下半年再跌半成，仲量联行更料再跌一成，地产股是否仍未可吼呢？

（恒基地产网页截图）

美国6月CPI升3%低于预期 9月开始减息机率达八成

　　美国劳工统计局昨日(11日)公布数据显示，6月整体CPI按年升3%，低于市场预期3.1%与前值3.3%；按月下跌0.1%，受汽油价格下跌影响，为2020年5月以来首次转跌，且低于市场预期的上升0.1%，也低于前值的0%。而6月剔除食品和能源价格的核心CPI按年升3.3%，低于预期升3.4%，创2021年4月以来最小升幅；按月升0.1%，低于预期升0.2%，为2021年8月以来最低增速。数据提振了市场对联储局9月减息的信心。

　　联储局主席鲍威尔近日已表示，联储局不需要等到通胀降至2%的目标才减息，言论似已为降息奠定基础。根据芝商所FedWatch数据显示，市场普遍预期7月议息维持利率不变，而9月首次减息机率由69.7%升至81.3%。

瑞银：港息未必跟美息同步回落 料港楼价下半年再跌半成

　　不过，瑞银财富管理总监办公室大中华区股票主管李智颖近日指，由于现时息口仍然高企，中国香港住宅物业供应充足，一手楼发展商开价时存在较大折让，虽然租金正在趋升，但预料今年楼市将再跌5%。未来仍要视乎息口走势，而港息似乎未必跟美息同步回落。她较忧虑本港写字楼市场，因需求持续回落，而新供应陆续推出，预料写字楼租金要到2025年后才见回稳。

　　仲量联行中国香港主席曾焕平则预计，今年下半年中小型住宅价格下跌约10%，豪宅价格将因新供应量增加而下跌5至10%。即使美国减息25至50个基点，也不太可能对中国香港按揭利率构成显著影响。

富瑞：本港楼市上半年复苏利好发展商 首选新地信置

　　另外，富瑞发表研报指，本港住宅楼宇销售数据显示本港楼市上半年正在复苏，对发展商来说属利好，即使第三季新盘或有更多减价，但强劲的租赁活动将支撑资产收益率并吸引投资需求，变相亦有助于销售，故此该行仍偏好发展商股多于收租股，首选新地及信和置业(00083)。

　　富瑞预期，发展商将于第三季继续减价促销，部分发展商可能会推迟推盘，以保持平均利润率，但预期在第四季减息更明确之前，新盘的减价促销将无可避免影响二手楼价。而在租金方面，租金持续上升，平均租金收益率约3.4厘，租赁活动料于第三季保持强劲，或有利于新盘销售及整体买家情绪。虽然减息存在不确定性，但负担能力减弱应属周期性，而且楼市需求仍然健康，将支持未来住宅销售，而现金流改善将为发展商带来惊喜，预期新地会增加中期股息，而目前估值已在很大程度反映利润压力，亦看好信和置业的稳健财政及股息可见度，股息率达7厘。

大摩：地产股负债较低可支持派息 惟长实新地上半年或削派息

　　大摩则指，中国香港地产股的股息率大幅上升，估值极具吸引力，但这是由于基本面恶化、估值向下重评和股价表现不佳造成。该行重点关注股息发放能被经常性利润和投资物业利润所覆盖的公司，认为这些公司的股息具可持续性。

　　大摩又指，中国香港地产股的资产负债率较低，意味可支持派息。其中许多公司的物业发展利润贡献很大但不稳定，因此该行着重经常性业务和投资物业的表现，其中长实(01113)、九龙仓置业(01997)及新地的股息可由经常性利润支付，惟预计长实和新地今年上半年或削派息。另领展(00823)和太古地产(01972)的经常性利润接近覆盖股息。嘉里建设(00683)、恒隆地产(00101)、希慎(00014)、恒地、信置及新世界(00017)的经常性利润(不包括物业发展利润)则未能覆盖股息。

黄伟豪：地产股价残借势反弹仍难看好 信置较可取惟需长线持有

　　中薇证券研究部执行董事黄伟豪指，地产股今日借美国减息预期升温反弹，因它们始终属息口敏感股，且估值低残，股价与资产净值(NAV)折让很大，但仍暂难看好。即使美国快将开始减息，港息料也要到下年初才跟减，短期对股价刺激有限，且料美国到今年底最多也只减息两次共50点子，即使本港按息也跟减50点子，业主供楼压力仍大。而本港楼市亦受制经济前景不明朗，早前撤辣对交投的刺激也短暂而不全面。现时若想吸纳地产股要有长线持有的准备，当中信置较可取，其股息率达7厘，且手上有较多现金，而除了地产开发业务外，亦拥大型商场收租。

　　地产股今早普遍造好，除恒地飙近7%外，其余普遍升3至5%，股价积弱的领展也急弹逾半成。

　　（撰文：经济通市场组、采访组　整理：李崇伟）