财政司司长陈茂波今日(26日)公布新一份财政预算案，当中直接刺激地产需求的措施较少，惟宣布将征收100元印花税的物业价值上限由300万元提高至400万元，减轻买家置业成本，助更多人上车。另外，来年卖地表有八幅住宅地，但不推售商业用地，并考虑将部分商业地改划作住宅用途。政府又指“新资本投资者入境计划”累计接获逾880宗申请，并即将推出一系列优化措施。今日地产股虽然普遍造好，但相对恒指飙逾3%再破顶，升幅普遍较温和，只有新世界发展(00017)升逾半成，表现较突出。地产股相对大市仍大落后，可否再吼？哪一只可留意？

（资料图片）

买400万以下物业印花税减至100元 宽减首季住宅物业差饷

　　陈茂波在新一份财政预算案指，为减轻购买楼价较低的住宅及非住宅物业人士负担，将征收100元印花税的物业价值上限由300万元提高至400万元，即日生效，预计可惠及约15%的物业成交个案，政府收入将每年减少约4亿元。换言之，若以楼价400万元的住宅单位为例，旧制所涉税款为6万元，而新制则仅为100元，大幅降低99.8%。

　　陈茂波又宣布，宽减2025/26年度首季的住宅物业差饷，以每户500元为上限，涉及约312万个住宅物业，政府收入将减少约15亿元；宽减2025/26年度首季的非住宅物业差饷，以每户500元为上限，涉及约43万个非住宅物业，政府收入将减少约2亿元。

来年推八幅住宅地不推商业用地 研将部分商业地改划住宅用途

　　另陈茂波表示，政府密切留意市场情况和发展，有节有序推出土地。吸取过去土地不足导致本港发展受到制约的经验，政府的规划和造地工作不能停下来，但推出土地的步伐可以因应实际情况作出调整。而来年卖地表包括八幅住宅用地，加上铁路物业发展、市区重建局及私人发展和重建项目，预计全年的潜在土地供应可供兴建约1.37万个单位，与《长远房屋策略》预计私人房屋的年度需求相若。未来5年，政府会准备可供兴建约8万个私营房屋单位的土地。当中约六成半的土地来自北部都会区和东涌新市镇扩展区。市区重建局及其他私人发展项目的供应尚未计算在内。

　　他指，商业房地产在过去几年面对不少挑战。考虑到写字楼空置率近年处于高水平及未来几年的供应仍相对充足，政府在来年不会推售商业用地，让市场有空间消化现有供应。政府亦会考虑将部分商业用地改划作住宅用途，及提供更多用途上的弹性。为配合有关工作，政府亦会推迟洪水桥／厦村新发展区市中心商业用地的原址换地完成期限。

未来5年公营房屋单位供应19万个 私楼平均每年落成量1.7万个

　　另陈茂波指，公营房屋供应方面，政府已觅得足够土地于未来10年满足30.8万个公营房屋单位的供应目标。连同“简约公屋”，未来5年总体公营房屋供应量将达19万个，较本届政府上任时的5年期增加约8成。私营房屋供应方面，私人住宅单位在未来5年的平均每年落成量估计超过1.7万个，较过去5年的平均数减少约8%。至于一手私人住宅潜在供应量，在未来3至4年约为10.7万个。

　　此外，他表示，政府已邀请港铁公司(00066)研究将红磡站南面的临海及前码头用地打造成海滨新地标，包括兴建具特色的商业及住宅项目，提供零售、餐饮、娱乐等设施，并设立游艇会以带动游艇旅游。政府会在年中就土地用途提出建议。另为了抓紧科技创新迅速发展带来的机遇，政府需要加速“北部都会区”建设，投资未来。

“新资本投资者入境计划”累计接获逾880宗申请 即将推优化措施

　　另方面，陈茂波指，政府短期内会在“优秀人才入境计划”下，主动邀请顶尖及领军人才来港发展，同时优化“输入内地人才计划”和“一般就业政策”，容许具专业技术资格及经验的年轻非学位专才来港，投身人力短缺的技术工种。而人才办计划于明年初举办第二届“香港．全球人才高峯会”，巩固香港为国际高端人才集聚高地的地位。

　　他又提到，“新资本投资者入境计划”累计接获超过880宗申请，预计带来超过260亿元的投资，政府即将推出一系列优化措施，为计划提供更大弹性。

黄光耀：放宽印花税激活换楼链 古洞项目有望年内推出

　　会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀表示，欢迎财政预算案放宽从价印花税，减轻置业成本，帮助更多年轻人及用家上车，亦有助推动置业阶梯，激活换楼链。集团旗下多元化优质项目将受惠。预算案亦公布加速“北部都会区”建设，将加强发展商投资“北都”信心，同时令创科、新兴产业加快落户区内，为区内带来更多工作、住屋需求及经济活动。会德丰地产一直对“北都”发展有信心，古洞站旁的优质项目有望今年推出，第1期涉457伙，集团会运用打造新社区的丰富经验，一同推动“北都”发展。

　　此外，“启德智慧绿色集体运输系统”将于今年内招标，势令区内配套全面升级，而集团于区内有多个优质项目，将非常受惠于此重点基建，加上体育园将正式开幕，盛事连连，进一步提升区内潜力。预算案亦公布考虑将部分商业地作住宅发展用途，此举能提供更多优质住宅地，助年轻人、用家安居乐业，而且令土地用途更具弹性，集团对此表示欢迎。

莱坊：放宽印花税料推升相关住宅成交 戴德梁行：宜放宽住宅投资门槛

　　莱坊高级董事，大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，预算案放宽印花税有助部分上车人士或年青人置业，预计将带动相关住宅成交量上升5至10%。另外，支持政府以创新及多元的发展模式就北部都会区不同地区及产业与商界合作。考虑到北都将成为香港未来10至20年的新经济引擎，落户北都的产业将会与香港及九龙的两个CBD截然不同，所带来相关的地产资产类别亦会不同，相信过去由政府提供基建的卖地模式并不完全适合北都的产业发展。因北，莱坊建议政府以不同的公私营合作模式(PPP)方案，加快落实不同产业的发展。

　　戴德梁行执行董事及香港资本市场部主管高伟雄称，就政府提到即将推出一系列优化措施的“新资本投资者入境计划”(投资移民计划)，建议当局考虑进一步放宽住宅物业投资门槛至1000万元，并取消房产投资上限，以吸引更多资金支持房地产市场。相信降低门槛将有助于改善投资移民政策，吸引中小型投资者投资香港房地产，扩大潜在投资者群体，进一步提升香港作为国际金融中心的竞争力，吸引更多人才和资金。

世邦魏理仕：直接刺激地产需求措施较少 仍料全年住宅交易量增一成

　　世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，预算案对香港房地产行业没有太大直接影响，旨在直接刺激地产需求的政策措施较少。去年预算案中彻底取消了紧缩措施，但对交易量及楼价的正面影响有限。高融资成本及房地产供应过剩仍然为影响投资需求大幅增长的主因。不过，政府决定暂停推售商业用地，并将部分用地改建为住宅用途，将有助减低各个商业地产板块的的空置情况。而政府计划在2028年将香港打造为全球最大的财富管理中心，并进一步放宽对离岸人民币业务的限制，将推动金融业界对写字楼空间的持续需求。

　　世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事兼主管郑亥延表示，一旦股市复苏，住宅市场也会在6个月内随之复苏。政府在香港资本市场措施将对住宅市场产生正面影响。由于2025年农历新年较早，楼市今年年初交易量较低，但预测住宅交易量将按年增加起码10%，达到接近6万宗。即使息口持续下调，楼市价格或在2025年触底，楼市或会出现小幅复苏。尽管愈来愈多内地人士关注豪宅市场，但只专注于较新豪宅项目，豪宅市场在2025年仍将面临下行调整。另预计2025年土地市场将继续低迷。为了使土地销售更具吸引力，政府应避免增加过多的发展限制或义务。

中原CCL按周跌0.8%今年累跌0.2% 惟高盛料今年楼价升半成

　　值得一提，中原城市领先指数CCL上周五(21日)报137.39点，按周跌0.78%。新春长假期间，二手买卖淡静，美国放慢减息步伐及中美贸易战升温，令市场观望气氛浓厚，CCL跌穿138点水平，创近8周低位，跌幅是去年9月减息以来20周最大。CCL处于近8年半低位，在2016年9月中水平徘徊。2025年楼价由升转跌，暂时累跌0.18%。

　　不过，高盛近日更新地产行业预测，今年楼价续看升5%，写字楼租金预测由升2%变更为倒跌5%；零售货值及租金回稳。高盛指，基于预期次季后联储局会减息，纾缓按揭贷款利率压力，因此调升楼价预测；写字楼租金预测由升转跌，主因空置率仍高企，且今年计划增加新供应多于对上两年。预计未来数月零售销售趋势回稳并按年录得增长，且料楼市率先见底，因此将所涵盖地产股及综合企业股2024至2026财年每股盈利预测上调8%至23%，并将其目标价下调13%至上调11%。

　　该行提高对港铁、九仓(00004)、九仓置业(01997)每股资产净值(NAV)折让预测，以反映市场对相关公司股息可持续性及新投资项目回报率下降忧虑加剧。此外，新世界股价下跌情况反映市场忧虑其现存债务水平可持续性及缓解途径。另关注恒地(00012)、嘉里建设(00683)和港铁潜在削减派息或调整股息政策可能性。仍看好太古(00019)(00087)、九仓置业股息可持续性较好，且有强劲自由现金流支持公司；新地(00016)、领展(00823)、恒隆地产(00101)更好受惠于潜在回稳的香港楼价及中港零售销售。

邓声兴：放宽印花税对发展商帮助不大 惟博追落后可吼恒地

　　香港股票分析师协会主席邓声兴表示，预算案对地产股股价未必有太大帮助，其中将征收印花税的物业价值上限调高，不会有很大量的买家会受惠，措施主要是针对上车盘，但新楼上车盘很多都是600万以上，受惠的可能都是二手楼，对发展商帮助未必太大。其实，现时香港楼市其中一个问题是货尾及已落成单位供应多，基本上多于过往平均需求一倍，若继续有土地供应，很难令地价重新上升，发展商不愿意用高价投地，本身手头也有很多存货，若地价不升，楼价也很难升。

　　至于预算案提到将会优化“新资本投资者入境计划”，邓声兴指，若真的放宽投资移民住宅投资门槛，会对住宅需求有些帮助，但加快审批投资移民个案，甚至放宽审批，积极吸纳投资移民，会更有帮助。另外，政府保持公营房屋充足供应合理，始终排队上楼仍要等7至8年，相信不会对私营房屋有太大压力，始终是两个不同市场，虽然现时私楼已落成及货尾单位数量仍多，但未来一两年供应可能会减少，去年开始已没见甚么新盘动工，应会慢慢改善供求关系。

　　邓声兴续指，地产股应会追回些少落后，但很难与科技股相比，因现时市场正炒作AI概念。地产股当中，较喜欢恒地，因其地产与收租业务组合较平衡，收入较稳定，而其新厦The Henderson开始陆续招租，对收入会有帮助。至于最近发了盈警的新世界则不建议吸纳。

　　本地地产股今日普遍造好，新世界升6.46%收报4.78元，新地升2.61%报74.6元，恒地升1.17%报21.2元，信置(00083)升0.76%报7.98元，嘉里建设升4.02%报16.56元，恒隆地产升3.72%报6.7元，港铁升0.39%报25.75元，惟希慎兴业(00014)跌0.15%报13.36元，长实(01113)跌0.73%报33.9元。

（经济通HV2报价系统截图）

　　（撰文：经济通市场组、采访组，整理：李崇伟）