多间在中国香港上市的内地房地产开发企业近期面对颇不少财政问题，最新数字显示商品住宅房的销情欠佳，竣工的面积保持明显增加之势，似意味楼市有所恶化。内房企业现时很有需要（１）先解决现金流的问题，增加资金支持以盖建住宅房为主的各种各样投资和运作，（２）考虑与楼宇单位的买家探讨适度延迟交付的期限，（３）力求建材供应商延后应付账款的新协议，和（４）争取银行的贷款存量的利息，以较低利率叙造新贷款。内地的楼市存在系统性风险的压力，各方必须正视问题，共商化解之法。
　
６及７月销情差劲而竣工面积增当非佳况
　
　　从中国国家统计局发布最新资料，可见内房企业所面对的问题和困扰日益严重，特别是（一）商品房销售中的住宅物业，销售情况在最近两个月有转弱的新趋势：（Ｉ）销售额度于２０２３年１－７月份累计６﹒３１８４万亿元，同比轻微增加０﹒７％，比１－６月份５﹒６６亿元的３﹒７％升幅更低，更远逊于１－５月份４﹒５１３２万亿元所增的１１﹒９％，即使属六连之升，却由１－５月份或之前逐月之况，有所逆转。

　　和（ＩＩ）销售面积，于１－７月份累计５﹒７６亿平方米同比减少４﹒３％，较１－６月份５﹒１５亿平方米所减的２﹒８％，多减１﹒５个百分点，属二连跌，而１－５月份４﹒０６６３亿平方米尚能上升升２﹒３％、１－４月升２﹒７％、１－３月份升１﹒４％，甚至比１－２月的０﹒６％减幅要大，二连跌反映出境内的商品住宅房地产市道由温和向好转差。

　　商品住宅房的销情有所逆转，引人以忧的更是（二）竣工面积于２０２３年７月末时为３﹒８４亿平方米，同比增长２０﹒５％，而６月末增１８﹒５％和５月底增长１９％，在市场需求转趋疲弱之际却出现供应增加之况，使内房企业更加不易消化货尾，否则房地产开发商不易处理好供求关系，而影响到业绩表现。

　　另一个重大问题，为（三）房地产开发企业到位资金，显然受商品房销情欠佳之困：１－７月份累计７﹒８２万亿元同比减少１１﹒２％，较１－６月份６﹒８万亿元的９﹒８％减幅多减１﹒４个百分点，特别是（ｉ）个人按揭贷款，与商品住宅房的销情齐步下行：于１－７月份累计１﹒３９万亿元，同比减少１％，而１－６月份１﹒２４亿元尚增２﹒７％，１－５月份１﹒０３５４万亿元增６﹒５％。此况意味市场的买意再度转差。

　　和（四）定金及预收款于１－７月份累计２﹒７３万亿元，同比减少３﹒８％，比１－６月份的２﹒４万亿元所减的０﹒９％多减２﹒９个百分点。此显房地产开发商在销售情况欠理想环境底下，现金流有困。

　　正正因为楼市前景不理想，故（五）房地产开发商明显减低对住宅商品房的开发投资力度，是合理之举，于１－７月份累计５﹒１４万亿元同比减少７﹒６％，与１－５月份所减的７﹒３％相去不远，高于１－５月份的６﹒４％和１－４月份４﹒９％减幅要高。此使施工面积于１－７月份累计５６﹒３亿平方米减７﹒１％。
　
要确认有风险始能作出适当合理应对方法
　
　　我早在好几年前指出：内地的房地产市场存在系统性风险的问题，因当年仍称（Ｉ）恒大地产（０３３３３）的内房企股，引发我此思此想：（ｉ）不理有无风险而购买大量土地、作出异常可观投资，出现十分严重的资不抵债劣况，危机潜伏多年，只是（ｉｉ）在市场多销增套现，故尚能“处理”到财政，到楼市整固甚至转淡，资不抵债所产生的压力就速速逼人而来。此为（ＩＩ）内地开发商特别是内房股的最大的问题，有如冰封三尺，非一日之寒。

　　由是我一直建议（ＩＩＩ）内房股在今后一段不短的时间要控制好投资的规模与步伐、严控信贷和融资成本力度，确切保障交楼的承诺做实做足，使售楼回笼的资金可抵债，才能够改变有颇不少内房企业资不抵债的情况。

　　重要的是，政府与各方如今必须认真严肃地面对内房企业积压已久的问题，踏踏实实、认认真真的分析、研究、检讨，和部署应对、化解商品房地产的短、中长期危机，使市场平定下来。市场有强烈的刚性需求，只要楼市稳，置业者才有信心投资，商品住宅房地产才有望逐步回复健康发展的康庄大道。

　　（waishinglai210@yahoo.com.hk）

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