中国“五大行（工农中交建）”净息差失守1.8%警戒线之际，传闻已久的“存量首套房贷降息”终于落地，估算符合条件的25万亿人币“老房贷”，利率平均降幅可达80基点；几乎同时，多家内银在央妈首肯下纷纷官宣，即日起下调人币中短期存款利率最多25基点。政策组合拳进入第二轮，效果观察引两看点。

存量房贷利率平均料降80基点

   继央妈、财政部、税务总局、中证监等上周连环出招（首置“认房不认贷”、A股印花税减半、下调融资保证金最低比例）后，配合党媒《学习时报》有关“坚决阻断经济走弱和预期转弱的循环”的最新呼声，央妈、国家金监总局昨晚联手祭出第二轮组合拳：允许存量首套商品房借款人9月25日起，可向承贷金融机构申请降低利率；统一首套房、二套房首付比例下限各为20%、30%；下调二套房利率下限至LPR加20基点。

“五大行”净息差失守1.8%警戒线之际，央妈再宣布放行下调存量房贷。

   政策看点之一，是首套房20%首付下限未排除一线城市，意味北上广深原本30%至40%的首付要求显著降低；看点之二，则是为存量房贷利率下调开绿灯，坊间测算平均降幅可达80基点。

   此或解释了5年期LPR何解8月会保持按兵不动。简而言之，存量房贷贷款人无需等到明年1月1日的LPR重定价日，理论上可自9月25日起“即申请，即减息”；此外，5年期LPR在8月跳过一减，为稍后调降LPR加点的银行，提供更多净息差缓冲空间。

高利率年份上车者受惠料最大

   按央妈、金监总局的通知，下调存量房贷利息，“不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”，那么，到底可以减多少？

机构测算，乐观情境下，楼市政策组合拳可拉动1.7亿平方米商品房销售。

   众所周知，内地房贷利率以2019年10月为分水岭，之前为锚定基准利率，之后主要采取“LPR+基点”的形式。回看2015年上一轮房地产救市至今，个人房贷加权平均利率的走势：从2015年首季的约6%降至2016年底的约4.5%；此后2016年12月中央经济工作会议首提“房住不炒”，房贷利率开启上行并于2018年底高见5.75%，接下来三四年一路徘徊5.5%以上；到2022年1月，连续20个月企硬4.65%的5年期LPR进入四级跳，到今年6月最新报4.2%。

   换言之，在2010年至2015年、2017年至2021年房贷利率高企时贷款的购房者，这次受惠料最大，若以利率调低100基点计，每100万元、30年还款可每月减少月供最多840元。

倒逼中产急寻回报率更高目标

   不过，鉴于上半年新发房贷平均利率已按年大降逾百基点，而内银净息差失守1.8%警戒线限制进一步下调空间，由此带出第一个关键问题：面对仍高企4%以上的房贷利率，以及房价只涨不跌神话幻灭，救市组合拳能否如机构乐观预期般，拉动1.7亿平方米商品房销售，尤其是提振三四线城市的购房需求？

对中产而言，寻求回报率更高的目标，势是当务之急。

   第二个关键问题是，从国有大行到股份制银行最新纷纷下调存款利率最多25基点，一年期人民币定存利率低至1.55%，能否令近六成（58%）倾向“更多储蓄”的国民，转向“更多投资”及“更多消费”，倒逼近132万亿元住户存款流向零售市场、股市楼市？

   对低收入家庭而言，存款收入减少或抑制其支出；对中产而言，寻求回报率更高的目标，势是当务之急。眼看买楼租金回报率低至2%以下，传统收息之选内银股价风雨飘摇，或不难理解内地访客赴香港新造业务保费，第二季录有纪录以来单季次高的223亿港币。