楼市松绑最后的“稳坐钓鱼台”者－－北京，周三（26日）傍晚终于宣布下调首付比例、房贷利率等。跟随上海、深圳、广州步伐发功需求侧，大背景是北京新房库存去化周期以48.9个月“长”冠全国。不过，从上海“沪九条”新政满月，一手续冷、二手升温的情形看，恐预示周期性药方难解结构性顽症。

新楼库存高企，成交按年暴跌

   一线城市“四缺一”松绑，终于补齐最后一块。北京市建委、人行北京市分行等昨晚联合印发通知，下调首套房首付比例至20%，降贷款利率至最低3.5%；下调二套房首付比例至35%（五环内）、30%（五环外），贷款利率分别降至最低3.9%及3.7%；多子女家庭购二套房认定为首套；上浮公积金可贷款额度最多40万元。

北京新楼总库存高达1250万平米，去化周期高逾四年。

   在需求侧降低入市门槛，北京早前迟迟未有动作，分析指是担心对环京楼市产生虹吸效应；如今终于加入松绑潮，玄机或是扛不下去。看看5月新建商品住宅成交数3222套，按年缩水近四成，在一线城市中降幅最大；更惊心的是，新楼总库存高达1250万平米，远高于广州的1210万平米、深圳的930万平米、上海的760万平米，去化周期高逾四年。

二手热折射“保交楼”信心低

   那么，这次终于敲定降首付和利率，对楼市刺激效果几何？看看5月率先出招的三个一线城市，新房日均销量随后近一个月内，仅广州录按月上升13%，上海、深圳分别降23%、5%。值得留意的是，尽管新房销售低迷，北京、上海二手成交却相当活跃，北京5月二手房网签量逾1.3万套，上海本月以来二手房网签量更已突破2.1万套。

   二手备受青睐，反映民众对“保交楼”的信心不足，住建部及金监总局周二（25日）就再召开保交楼政策培训视频会议，指导各地做好保交楼工作，保障置业人士合法权益等。而住房新开工面积较2021年高峰期时保守估计腰斩一半有多，拖累政府土地出让收入之外，更恐显示一个棘手现实－－城镇化速度未如预期般快，拖累投资率和消费率双双下行。

城镇化速度不及预期急需破题

   回看1995年至2020年，城镇居民年均增加2200万人，城镇化率由29%飙升至64%；不过，去年城镇人口增1196万人，最新城镇化率66.2%，直接导致对新建住房需求减少，部分人口流出城市的楼市更供过于求。

城镇化速度未如预期般快，拖累投资率和消费率双双下行。

   要彻底解决此楼市结构性症结，降低首付、利率等周期性手段效果成疑，为此，4月中央政治局会议提出“要深入推动以人为本的新型城镇化，持续释放消费和投资潜力”，近日，国务院发展研究中心原副主任刘世锦再指，中国下一步成长动力之一就是“第二次城市化浪潮”潜力，提出推动城乡融合“三个平等”（身份平等、基本公共服务取得权平等、土地财产权平等）。下月举行的三中全会，就城乡生产要素双向流动如何破题，值得期待。