中国共产党全体代表大会每五年召开一次，到今年已经召开了２０届。当前中国正处于向第二个百年目标迈进过程中的重要节点，由于疫情及急剧变化的国际局势影响，当前中国的经济和社会的发展均面临巨大挑战，作为全球第二大经济体，在当前的关键时点，中国本次二十大的召开不但将影响中国未来五年乃至更长时间内的发展，同时，其释放的政策信号也将会对全球经济和政治格局产生深远影响。
　
　　２０２２年１０月１６日发布的二十大报告对过去十年取得的成就进行了回顾，对未来的发展方向和目标做了宏观展望，对未来五年的工作做出了部署，并制定了行动纲领和大政方针。从房地产领域的角度，我们认为以下几个部分的内容值得我们高度关注。
　
“要实现高质量的发展，坚持高水平对外开放，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强国内大循环内生动力和可靠性。”
　
　　到２０３５年基本实现社会主义现代化，到２０５０年建成富强民主和谐美丽的社会主义现代化强国是中国实现现代化的两个阶段。实现该目标的首要任务是要实现高质量发展。本次报告再次强调了高质量发展和国内大循环的未来发展格局，中国居民的恩格尔系数从改革开放初期的６３﹒９％下降到２０２１年的２９﹒８％，已经达到富裕国家水平，居民的需求从“有没有”转向“好不好”。１９大中明确了当前中国的主要社会矛盾为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，而２０大则明确提出了化解这个主要矛盾的方法。
　
　　十九大报告中以供给侧改革为主线，没有提及内需；而二十大报告中则提出将实施扩大内需战略同深化供给侧改革有机结合。过去２０年，消费对ＧＤＰ增长的重要性日益凸显，２０２１年，最终消费支出对ＧＤＰ增长的贡献率达６５﹒４％，较１０年前增长了１０个百分点。过往出现拖累经济增长的年份都是由外贸出口导致的，这主要由外部环境导致。而２０２０年突发的疫情内需首次拖累了经济增长，也正由于消费疲软导致２０２０年ＧＤＰ增速远低于正常水平。因此在现阶段，保障内需的动力和可靠性已经成为国家未来经济的发展战略。未来五年，进一步挖掘内需潜力，提升消费在拉动经济增长中的作用将会继续成为中国国内大循环中的重要内容，在此政策背景下，各级政府会持续积极释放政策促进居民消费的增长，与之相应的零售物业也有望从目前较为低迷的状态中逐渐恢复。
　
“完善科技创新体系，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位，健全新型举国体制，强化国家战略科技力量，提升国家创新体系整体效能，形成具有全球竞争力的开放创新生态。”
　
　　本次二十大报告将科技创新提升到了一个全新的高度，科技创新被定义为第一动力，处于现代化建设的核心地位。中国一直在加大对研发经费的投入，国家统计局的数据显示，“十一五”、“十二五”、“十三五”期末研发经费投入总量比基期年度分别增加４６１３亿、７１０７亿、１０２５６亿元，２０２０年研发经费投入总量达到２４４２６亿元。根据世界知识产权组织发布报告，我国在全球创新指数的排名从２０１２年第３４位上升到２０２１年第１２位。不过，目前中国在部分核心技术方面仍面临卡脖子的问题，因此中国科技的创新、突破和自立自强变得尤为迫切。

　　十四五规划纲要中提出，“十四五”时期全社会研发经费投入“年均增长７％以上、力争投入强度高于“十三五”时期实际”，并明确了加大财政科技经费投入力度、激励企业增加研发投入等措施。按７％的年均实际增速，２０２５年研发经费投入总量将达３７５８２亿元（按２０２５年价格预测），比２０２０年增加１３１５６亿元。

　　国家加大在科创类的资金投入将有利于写字楼及产业园区需求的增长。过往，ＴＭＴ行业一直是写字楼市场需求的主力行业，２０２１年，ＴＭＴ行业在全国主要城市的写字楼租赁表现强劲，在北京，５５％的写字楼新增租赁需求来自ＴＭＴ行业，而在上海、深圳和广州，这个比例也分别达到２１﹒８％，３８％和２８﹒６％。未来，随着国家在科技创新领域的大力投入，来自这个板块的写字楼和产业园区需求也有望持续增加。
　
“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
　
　　作为中国经济的支柱性产业，由于涉及的上下游行业众多，因此房地产市场的走势会对经济走势产生扰动，近期房地产市场的低迷对经济的稳定增长带来了压力。住房销售从去年底至今年８月份一直表现低迷，从今年２月份开始，商品住宅销售额累积增长进入负增长空间，２０２２年全年销售累积平均增幅为－２９﹒７％，这同２０２１年全年平均４６﹒６％的增幅形成了巨大的反差。

　　本轮房地产市场的挑战是如住房存量，人均面积，适婚人群数，居民债务率及企业杠杆率等多种参数发生拐点变化带来的产物，而非单纯政策变化的产物。这种挑战让房地产开发企业从过往高债务－高杠杆－高流转的模式开始转型，大部分房企都在积极进行去金融化调整，这也使当前成为房地产市场处于性质转型的过渡期。

　　从４月份起，为了稳定楼市，在房住不炒大前提基础上，地方性宽松政策陆续出台，降低首付比例、放宽公积金使用限制、降低房贷利率等多种措施陆续迭加。从资金面来看，央行多次强调稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产融资平稳有序，银保监会也提出将主动参与合理解决资金硬缺口方案研究。上半年多家民营示范房企发债提速，融资端开闸信号明显。

　　从发展方向看，作为十四五规划和２０３５年远景目标，坚持房住不炒仍是未来房地产市场发展的基础，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度则意味着既要满足居民有房住的需求，也要满足人民住得好的需求，未来房地产市场商品房和保障性住房的双轨制并行已成必然。
　
“加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。”
　
　　同十九大提出的建设科技强国、质量强国、航天强国、网络强国、交通强国、数字中国相比，本次二十大报告将制造强国放在了首位，可见制造业在中国当前和未来发展中所处的重要地位。

　　２０２１年，制造业在ＧＤＰ中的占比在经历了几乎连续１０年下滑之后开始回升，２０２１年制造业在ＧＤＰ中的占比达到了３９﹒４％，较２０２０年上升了１﹒６个百分点。工信部的数据显示，２０１２∼２０２１年，中国制造业增加值从１６﹒９８万亿元增加到３１﹒４万亿元，占全球比重从２２﹒５％提高到近３０％，持续保持世界第一制造大国地位。

　　报告中提及的“制造业是国家经济命脉所系”，“要坚定不移把制造业和实体经济做强做优做大”等意味着中国在未来将会把发展经济的着力点放在实体经济上。在二十大召开当天，六大国有银行发出公告，经统计，２０２２年前三季度，六大行加大投融资力度，新增人民币贷款合计９﹒５３万亿元用来支持实体经济行稳致远。

　　此外，根据商务部９月份公布的数据，２０２２年１－８月，中国实际利用外资同比增长２０％，高技术产业实际使用外资同比增长３３﹒６％，是同期中国整体吸收外资增速的两倍有余。在制造业的产业调整中，一些低端低附加值的制造业被转移出去，引进更高水平更先进技术的制造业，这种举措有助于中国制造业的发展和转型。在此基础上，外资制造业企业进入中国后的落地、选址、建设等方面的服务需求将有望增加。

　　本次报告中建设交通强国的地位有所提升，这也是由于交通的效率和畅通性是国内大循环内生动力和可靠性的重要保障。在中国的发展过程中，交通基础设施一直是建设重点，高铁、高速公路、港口现代化及内河水运网络的建设均取得了巨大成就。这其中，仓储物流是未来建设交通强国的重要组成部分。

　　过去两年，国家对制造业物流进行了重点改造，同时积极推进智能仓储配送设施建设，反映在数据上，２０２２年前８个月，仓储业固定资产投资平均同比累积增长达２４﹒９％，较２０２１年的１１﹒８％和２０２０年的－３﹒９６％分别高出了１３个百分点和２８﹒９个百分点。随着《十四五现代综合交通运输体系发展规划》和基础设施公募ＲＥＩＴｓ的不断推进，未来仓储物流行业仍将有巨大的发展机遇。
　
　　总结：从商业地产的角度看，二十大报告着重强调了科技作为发展第一动力的重要性，扩大内需与供给侧改革有机结合的双轮驱动，通过发展制造强国、交通强国等来构建中国的现代化体系，同时注重推动绿色持续性发展，在住宅方面则更侧重多主体供给和多渠道保障。这些政策导向将对中国的写字楼及产业园区物业、零售物业、仓储物业及保障性住房在未来五年的发展产生利好。

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