谁都没有想到的是，历经了三年的严格的疫情防控会在２０２２年底以这样突兀的方式收尾，过往由于被动封控导致的市场萧条变成了由主动的自我封闭或者染疫居家导致的市场萧条。过去三年，在严格遵守动态清零的政策背景下，各地政府把防疫作为了头等大事来抓，这虽然在一定程度上降低了由疫情导致的染病和死亡人数，但与之相伴随的，是经济增长乏力，年轻人失业率居高不下，消费者信心大幅下降。同时，针对房地产、教培及平台经济的打压政策的出台进一步让整体经济雪上加霜，在经历了形势一片大好以为可以顺利度过疫情难关的２０２１年之后，２０２２年则又让我们做了一波过山车，并且在年底正式跌入了谷底。
　
　　过往，当中国经济出现下行时，通常首当其中受到打击的都是制造业，不过这一次的情况有点特殊，由于疫情的影响，过去几年，西方发达经济体采用了量化宽松的政策，通过大量印钞来刺激消费，这让中国过去两年在外贸方面表现亮眼，不过，今年下半年以来，随着西方发达经济体的通胀水平不断高企，这些国家开始踩下剎车，这也让中国的外贸出口额从今年前半年平均１３﹒９５％的高速同比增幅从８月开始出现大幅下滑，至１１月，出口总额为２９６０﹒９亿美元，同比下降了８﹒７％。在此情况下，预计明年的外贸出口形势会非常严峻，也因此，在此阶段，当外部环境变得微妙复杂时，中国很难依靠外循环来拉动经济增长。
　
　　另一方面，由于本轮的经济下行主要是由疫情引发，防疫的管控极大的限制了居民的服务性消费，因此打击最为惨重的是服务业，这也是为什么我们看到了很多低收入阶层在疫情当中生活陷入困顿的主要原因。从数据来看，今年３月份以后服务业生产指数一度跌为负数，到６月份虽有所上升，但同比增幅仅为１﹒３％，较去年同期大幅跌落９﹒６％。７╱８╱９月服务业生产指数仍在１％附近徘徊，１０月份更是降到了０﹒１％。在消费端，１０月，全国社会消费品零售总额同比增速至－０﹒５％，而今年的最后两个月，由于疫情管控放松导致的传染率大幅上升将会让整体消费市场进一步跌至谷底。同时，由于房地产市场持续深度调整，导致其上游延伸产业如钢铁、建材等行业及下游产业如家居装潢家电等后周期消费均呈疲态，１０月，房地产累积投资同比增长－８﹒８％，而与之相对应的是，家具类消费累积同比增长－６﹒６％，建筑材料及装潢类的消费同比－８﹒７％的增长，而家电类消费累积值同比增长更是达到－１４﹒１％。
　
　　经济的整体走势也表现在了商业地产市场上，在写字楼市场，今年全年的写字楼需求从一季度开始呈现断崖式下滑，２０２１年全国每季度的平均需求为１３２万平米，而在２０２２年的前三季度，这一数据下降为５２万平米，不足２０２１年的４０％。以北京为例，在２０２２年初，由于市场维持了２０２１年的需求惯性，一季度的市场需求仍保持在了１８﹒５万平米的高位，但到二三四季度，由于疫情的反复和管控的加强，市场需求迅速下跌，二三季度的需求分别为７﹒３万，２﹒６万，而到了四季度则跌入负区间，整个季度录得市场需求为－１１万平米。从行业表现来看，互联网、金融和专业服务业仍是需求的主要来源，但同２０２１年各大互联网平台公司高歌猛进的租赁表现呈现鲜明对比的，是２０２２年这些公司的大面积退租，由于部门的裁撤和减员，２０２１年一些互联网大厂租赁的面积在还没有开始装修的情况下即被退租，而由于仍面临政策风险且预期降低，这些企业在２０２２年的租赁需求仍非常保守，因此来自ＴＭＴ行业的需求面积较２０２１年几近腰斩。金融类企业虽然一直表现稳健，但前三季度北京金融类企业的收入合计同比增长从２０２１年的９﹒５％下降到今年同的－１﹒５％，这也导致金融类企业在写字楼需求方面表现谨慎。专业服务业中的律所和会计师事务所在疫情中表现亮眼，这些企业出现了大量的搬迁和整合需求，同时，一些企业也在抓住市场租金下调的窗口期以较低的租金提升了办公环境。
　
　　在零售市场，购物中心依旧维持了相对较高的租金和出租率，但街铺的凋零也许更能反映出零售市场的惨淡。引用一位深圳自媒体人“无畏的匡方”的扫楼数据，在他扫的深圳４个区、８个商圈、１１条街道、１１个商场、４个类型的１８３２家实体门店中，商场中的空置率为５﹒２％，而街铺的空置率则是１５﹒１％，是商场的三倍。这其中的原因也显而易见，能进商场的品牌多半是大品牌或是连锁店，资金实力相对雄厚，而街铺多是单打独斗，老板需要精打细算，一旦生意不好止损肯定成为首选。在２０２０年疫情前，北京有１４万辆滴滴，疫情后，这个数字是３７万；全国新增的５７万外卖骑手，其中２０％都是店铺小老板。在疫情后期，快递成了维持城市正常运行的最重要的润滑剂，这也从另外一个侧面说明居民消费的大幅收缩。不过，从品牌扩张来看，国潮风、买手店、高端餐饮等仍在开店，而各大城市也都在积极发展首店经济，通过补贴和奖励等方式吸引首店落户。不过，一个城市消费市场如何首先要看的仍然是街店，这是一个城市是否有烟火气最直接的表现。
　
　　２０２２年已至年尾，且注定是惨淡收尾，而２０２３年会触底反弹吗？我个人是没有那么乐观的，对房地产市场而言，虽然国家出台了多种政策几支箭纷纷射出，但从目前的情况来看，尽管流动性增加了，但房企拿到钱之后首先做的是先还旧账，而不是去拿地继续开发，同时，能拿到钱的仍是那些好的房企，问题大的房企的融资仍然非常困难。从需求端来看，由于市场的预期短期内难以改变，在就业困难生存压力加大的情况下，居民的买房意愿很难提升，今年不少地方政府出台了的很多激进的刺激房地产销售的政策和手段，目前看起来收效甚微，如果市场预期不变，２０２３年房地产市场的颓势难以改变。
　
　　从消费端来看，近期国务院印发《扩大内需战略规划纲要（２０２２－２０３５年）》，整个文件看下来大部分讲的还是投资发力，当然这其中供给侧方面进一步深化改革是很重要的方面，需要从生产侧给居民提供更高品质的产品以满足居民日益增长的物质需求，但感觉政府在如何促消费挖掘消费潜力方面依旧是没什么办法，过往一旦出现经济下行趋势，政府即可动用投资工具箱来拉动经济增长，在这方面政府操作起来轻车熟路，可用的工具也很多，但在促进消费方面的经验则较少，从这点来看２０２３年也会考验新上任的各个城市政府在提振消费方面的能力。
　
　　最后，２０２２年即将过去了，疫情虽然仍在施虐，但当“阳”和“杨过”成为了常态，我们期待已久的正常生活也意味着即将回归。虽然短期的未来仍将面临无数的问题，但我们仍抱有信心，期待一个比２０２２年更富有亮色的２０２３。