昨日(29日)恒指又升了300多点，又是挟死了淡友，吓呆了好友，未上车的投资者都问重升得多少吖！

　　8月29日，《上证报》头版发表题为《不以短期行情衡量政策的深层次影响》文章指出，看待资本市场发展潜力、衡量政策实施效果，都不应仅以短期行情来衡量。股市是信心市，也是预期市，信心与预期的形成都需要过程。应当看到，有力度的政策“组合拳”接连落地，彰显决策部门提振股市的信心，支撑市场运行基础的有利因素正在逐步累积（图一）。

　　中指研究院市场研究总监陈文静对《时代财经》称，整体来看，7月24日中央政治局会议满月之际，多部委接连释放政策利好，为市场注入了信心，有助于稳定各方预期。相较于以往，此次政策更加细化和具体，为各地政策执行指明了方向。若地方加快政策执行速度，将有利于带动需求入市。若核心城市政策在“金九银十”之前落地，有望带动市场销售好转、恢复。

　　房企更极需销售端的复苏提振信心。据《中国房地产报》统计，近80家A股及港股房企披露了2023年上半年业绩预告，超过六成预计亏损，亏损总额从10亿元(人民币．下同)到550亿元不等，累计总亏损额超过千亿元。

　　六成房企预计有亏损，由亏10亿至550亿元，累计亏逾千亿元。

　　不过28日，A股中的地产股却见亮眼，有百余股上涨，有20余只地产股涨停。为什么有亏仍可涨？

　　8月27日傍晚，证监会连发了三条公告，涉及阶段性收紧IPO节奏、规范减持行为、降低融资融券保证金比例等，提出“对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模”，但明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”。

　　中指研究院企业研究总监刘水认为，这表明监管部门对房地产行业特别是房地产上市公司融资给予了更大力度的支持，对于经营比较困难的A股上市房企的再融资是一个利好。

　　资金活水或将更顺畅、持续地流入房地产行业，成为支撑行业继续发展的重要力量。近两年，房地产遭遇阶段性融资压力，信用危机直到目前仍在持续爆发。虽然房企融资“三枝箭”在2022年底已落地，但融资闸门仅面向优质房企及白名单房企，多数民营房企尤其是出险房企仍然存在融资难题。

　　据中指研究院监测，今年前7月房企非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%；其中信用债融资2855.9亿元，同比下降5.8%；海外债发行110.7亿元，同比下降37.1%；信托融资241.1亿元，同比下降65.0%。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟表示，房企再融资不受破发、破净等限制，为房企尤其是民营房企进一步打开了融资渠道，在销售不振的当下有助于缓解其融资压力，解决资金需求。连同印花税减半等资本市场四大利好，有助于上市房企股价、市值的修复。

　　不过，房地产行业的平稳健康发展，更依赖需求端的复苏。近期，多项政策也在放松对需求端的限制。近日，住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将首套房贷款“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱。

　　财政部、税务总局、住房城乡建设部也发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，公告执行至2025年底。

　　浙江嘉兴则打响“第一枪”，于8月25日出台21条楼市政策，全面取消限购限售，并提出指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　张宏伟认为：“从政策走向来看，8月底、9月初一线城市楼市的救市具体措施将落地，预计接下来1至2个月是地方城市‘一城一策’措施具体落地、政策密集出台的时间段，预计核心一、二线城市中的北上广深、成都、合肥等城市将在2024年3月份左右企稳，并逐步步入稳定的上行周期。”

　　从上文可见，中央对内房不是见死不救，而是按需而救，实行“一城一策”。但更重要的，是中央开始松卖楼限制。而另一方，一直以来一直被已买楼业主反对的开发商降价售楼，今时已见有开发商降价售楼，而未见业主示威了。楼房卖不动，要减价求售是必然的商业行为，但却一直受之前买了楼的业主反对而一直不能减价，这对发展商的资金回笼影响极大，亦必然会带来资金链断裂。

　　内房过去十数年，一直靠发债与信托公司筹措买地、建楼资金，当内房资金链断裂，未能及时对信托公司付息还债，就把内房未兑付的风险，扩展到信托公司了。

　　近日爆雷的中融信托可以说明下问题：

　　此轮中融的停兑风波最早在今年4月已见端倪。4月2日，吉华集团发布公告称，公司购买的中融-骥达11号集合资金信托计划、中融-丰腾83号存在延期兑付风险。

　　4月7日，塔牌集团发布公告称，公司于2021年4月27日以自有资金1000万元认购中融信托发行的“中融-丰腾83号集合资金信托计划”，业绩基准每年7.2%，期限12个月，该产品大部分金额自动展期。

　　上市公司组团“预警”的同时，市场不断传出中融信托全面停兑的消息，不少投资者担忧自己的信托理财血本无归。

　　中融信托成立于1987年，最初名为哈尔滨国际信托投资公司。其主要股东为经纬纺织机械公司，第二大股东系中植集团。

　　财务数据显示，中融信托2023年上半年的业绩并不理想，营业总收入为23.58亿元，同比仅增长1.21%，而归母净利润仅3.32亿元，同比下降了51.63%。

　　面对上市公司的“预警”，以及市场上“全面停兑”的消息，中融信托相关人士向投资者回应称，公司目前经营正常，全面停兑的消息不实。

　　据新华财经和面包财经了解，中融信托的部分产品已停止兑付（图二），但官网仍有产品正常发售。8月以来，中融信托仍有8个产品成立，最新一只成立时间为8月11日（图三）。

　　中融信托目前停兑的理财产品，大多为资金池类项目。

　　所谓资金池项目，即产品底层对应多个资产，但资金端却是滚动发行，因此同一资金池项目的不同期产品存在一定连锁反应。

　　关于公司产品停兑的原因，其中之一系前期布局的房地产行业风险敞口较大。

　　此前，“踩雷”中融信托的塔牌集团相关公告中提到，中融信托部分产品的停兑，与房地产市场持续下行，投资的房企未能如约履行资金支付义务有关。

　　长期以来，房地产类信托较多成为违约的主体。根据用益信托网站的统计数据，2022年房地产类信托的违约数量和规模占比分别约为58%、76%。

　　截至2022年四季度末，中融信托地产敞口占信托资产比例为10.69%，高于行业平均水平（图四）。

　　对于中融信托产品停兑可能对市场产生的影响，太平洋证券等多家机构在近期发布的研报中表示，该违约系个例，行业整体风险可控，流动性风险演化为系统性金融风险的概率较低。

　　据太平洋证券统计，2022年8月17日至2023年8月17日，购买中融信托产品的上市公司主要集中于基础化工、医药生物、农林渔牧等行业。其中总市值低于50亿元的公司一共18家，占比高达75%。

　　若到期日这些公司相关信托产品本金及投资收益未能全部收回，或将对其年度净利润造成一定冲击（图五）。

摸清债源头 才可解危机

　　以上资料都是取自国内媒体，要解决当前国内的金融危机就要如朱镕基1993/1994年解决当时的三角债危机一样，先摸清谁欠了谁，债的源头为何，才可有望拆解当前的金融危机。

　　要解救，要救内房，起码帮其付到所发债的利息，又或可以透过债务重组来削债。特朗普也是靠破产、削债愈捞愈发。至于涉内房债的信托公司不能不承担损失，同样买有信托公司产品的上市或未上市公司，都要承担损失。这个连环扣是要时间去拆，一如2008年的雷曼爆破，其后遗症至今仍为祸美国。

　　对小投资者言，今时买股除了留心公司业绩外，尚要留意该公司投资了哪些信托公司产品。唉！今时投资真不易。

　　投资涉风险，每位投资者承受风险程度不一，务必要独立思考。笔者会因应市况而买卖。

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