愈来愈多港人买海外楼，他们各有前因：有人移民要找地方落脚；有人要转移阵地投资；有人则嫌港楼没有投资价值，倒不如把手头上的资金放眼海外楼。
　
　　有“街坊股神”之称的“垃圾大王”林家驹，喜爱投资股票市场外，原来早于7年前，他开始投资海外楼，甚至买过一幅印尼地皮。而首次与友人合资买入的澳洲物业，持货3年后放售，已赚逾100万元。
　
　　任职金融业的80后黄小姐，3年前开始投资英国曼彻斯特，一来是因为港楼投资价值下降，二来是期望退休后可移居英国，因此着手建立英国楼投资组合，3年内已拥有3个物业。
　
　　英国楼是港人买海外楼投资的热点，尤其是早前英国宣布推出BNO签证，让港人居留5+1年可获入籍，令到不少港人盲抢英国楼。3年抱3幢英国楼的黄小姐奉劝：“香港人不要太心急（买海外楼），不要给心急冲昏理智！”她以过来人身份，分享自己买曼城楼的经验。
　
　　由“街坊股神”变“海外楼神”的林家驹，买完一间又间，澳洲和美国也有物业，打算作长线投资。有危就有机，在疫情之下，现又考虑买入日本楼和英国楼，以及甚少有港人投资的德国楼。为何挑选这些国家？且听他在股票以外的另一长线投资大计。
　
买海外楼防掉坑心得
　
‧最好有熟人或朋友在当地居住，向他们了解当地情况
‧自己做足功课，留意目标区份的新闻、人口分布、经济、罪案率
‧戒掉“问号码”，别盲目信从本地投资专家、KOL的置业区份贴士
‧买现成楼宇，不买未建成的楼花，以免买中“烂尾楼”
‧聘用当地地产代理，有当地代理协会认可，遇事也可以投诉
‧买楼前尽可能飞到当地考察
‧买卖过程及成交均由律师及公证行作为中间人，减少被骗机会
‧成交前聘用专业人士、测量师检验物业
资料来源：综合受访者意见
　
如何防掉坑里？
　
•一般有熟人或者有朋友在当地才会考虑
•会找当地的地产代理去做，但过程需要花较长时间去了解
•一般会买现成楼宇，减低烂尾机会
•买卖过程和成交均由律师及公证行作为中间人，减少被骗
　
买海外楼八大心得
　
•首要考虑地理位置、回报率、税务及日后打理事宜
•其次考虑卖出转手手续及灵活性
•最后才考虑升值潜力
•地理位置最好在市中心或成熟地区
•不选楼价已上涨具名气的物业
•选小型单位较好，因上车门槛金额较容易承受
•最好有亲人或朋友在当地居住
•投资物业最好抱长期持有心态
　　
“街坊股神”夫妻档投资盘点英、德、日楼优劣
　　　
　　有“街坊股神”之称的“垃圾大王”林家驹，喜爱投资股票市场，当他在股市赚到一笔“首期”，就给妻子Yuki投资海外砖头，除港中澳门，现于澳洲和美国也有物业。在砖头以外，也买过地，于7年前以500万港元购入印尼一幅地皮，现出租给别人做咖啡加工场，租金回报高，而该地皮现已升值50%。在疫情之下，现又考虑买入跌价不少的日本和英国楼，以及被二人形容“想得过”的德国楼。

林家驹
52岁
亿达行物业管理
创办人兼董事

　　由“股神”变“楼神”，林家驹归功于太太的眼光。林家驹是街坊口中的股神，街坊股民问股市，他如黄大仙有求必应，分享买股心得。至于股坛战绩，他称港股多年来均保持赚10%，而美股则赚15%。林家驹坦言，个人比较喜欢投资股票市场，但妻子则喜欢投资“砖头”。
　
　　讲到投资砖头，林家驹赞太太眼光更好，只要做少少功课，就能买到不错投资回报的物业。尽管自己也有给予意见，但买卖海外楼的决定，全都交由妻子话事。
　
　　廿四孝父亲林家驹坦言，买海外楼其实另有原因。话说几年前的某一天，他和太太聊天时，回想起二人曾走过许多艰难路，才有今天的舒适生活，而一对子女由出生至今生活安逸，二人怕子女过于安逸会懒惰，于是想出一个形容很“傻”的想法：就是买入海外楼，等子女长大后可以到世界各地收租处理物业，又可学懂投资理财不应局限于香港。其次原因是，投资海外楼回报率高，收租又相对稳定。
　　
德国留学热门地
　
　　在全球疫情下，不少国家地方经济变差，令楼价下跌。有危就有机，林家驹和Yuki看好德国、日本和英国的砖头，计划在几个月后趁楼价低买入投资。港人投资海外楼的国家，不外乎英、美、澳洲和日本等国家，甚少听到有港人投资德国楼。
　
　　今回计划投资德国楼，皆因Yuki认识一位曾于德国留学，现从事升学服务的友人提点，指德国是不少中国学生留学的热门地。由于在德国升读大学，不论是本地生或外地生都学费全免，加上入学门槛低，毕业门槛高，或需长时间逗留在德国，而大部分大学又无提供宿舍，Yuki打算在大学区附近购入一幢物业当“宿舍”，出租给留学生，估计会有稳定回报。
　
　　德国的大学着重工程学科，Yuki认为是不错的出路，坦言也想过将来安排儿子到德国留学。
　
日本楼性价比高
　
　　另一个投资目标是日本，原本是看中日本会举行奥运会令地价升值，但疫情令楼价下跌不少，二人现正物色东京物业，Yuki又做定功课，请教日本朋友，指在东京著名大学附近，每年租楼需求都相当高。而在日本买楼收租，只会考虑东京及大阪，楼盘则选东京山手线和大阪环状线附近。做足功课的Yuki指，在日本租楼签约一般年期为两年，租客要付初期费用，包括保证费、保险、按金等，这些初期费用一般是租金的3至5倍，所以租客在挑选楼盘时，会比较谨慎兼不会轻易违约搬走。而一般情况下，因这些楼盘交通较便利，买家买入后也不愁没有租客，对投资者是一件好事。但如购入自住，就要花较长时间等待好的楼盘。
　
　　她续称，日本买楼虽性价比高，在地段好的位置买到楼盘也是一个很好的投资，但由于有地震，要注意楼龄。她指出，日本在八十年代初开始提升新防震起楼标准规格，因此在落实新标准规格前落成的楼盘，入场价会较低，回报率可能更高，买家要自行决定风险。至于英国，收租回报率高，但经济疲弱，近年楼价升值不多，二人现暂抱观望态度，但如落实购入物业，也只考虑有亲人居住的伦敦。二人估计，再过多几个月，疫情较稳定可前赴外国时，将是出手“捡便宜货”的时机。
　
抱长期持有心态
　
　　林家驹的女儿明年便到美国升读大学，已有美国物业的他，计划再买楼给女儿作留学居住之用，好让她首年按规定入住宿舍后，第二年便可搬出来住居住自己的地方。
　
　　不论做人或投资，心态最重要，而林家驹买海外楼的心态，正如他投资股市一样，指应抱着长期持有的心态，不应短炒。在海外的物业，买完一间又一间，要有更多弹药投资，林家驹当然要继续投资自己最熟行的股票，但称现在持有的股票不算多，近期只买入少许地产股收息，并静待入市机会来临。
　
实战投资澳美楼 首次买已赚过百万元
　
　　林家驹对买海外楼的信心，来自过去几年投资澳洲和美国的不错回报。许多年前，林家驹跟太太到澳洲蜜月旅行一个月，被当地文化和环境吸引，感觉会是读书和移民的好地方，当时已想如在当地退休是不错选择。当人生第一次投资海外楼时，即选择澳洲的布里斯本，后来第二个物业则选墨尔本，但Yuki却不喜欢感觉“有点乱”的悉尼。
　
港银行可申请澳洲贷款
　
　　澳洲两个物业均是与友人合资，首个物业楼价是50万澳元（约200多万港元）。由于不是澳州居民，只能买新建成的物业，最后购入一个连地皮花园的物业。由于澳洲的税务贷款利息可以扣税，Yuki于是与友人做银行贷款，而租金收入刚好盖过贷款月供的费用，减轻供楼财政压力。她又指，当年该单位很快便租出，租客会每星期交租，不怕被拖租。她又教路，澳洲的贷款可在香港的银行申请，亦可用香港的收入来源，作为贷款的入息证明。
　　
　　不过，Yuki原本估计该物业地段会被收购，但过了3年也未见声气，加上与友人看中另一个位于墨尔本的物业，最后以70万澳元卖出布里斯本物业，首次买海外楼已赚超过100万元。至于第二个物业，则以40万澳元购入包括地皮及2,000平方呎物业，现每月收租约8,400元。而该物业3年间估计已升值20%。
　
两地投资均与友人合资
　
　　2015年，林家驹与友人合资55万美元，在新泽西州购入一幢三层连地下室物业，由于友人是美国居民，可承造按揭，当时只要付一成首期就能做业主，购入后则把单位拆分为两个单位，每单位每月以2000美元出租。2019年再购入俄勒冈州物业。

　　在澳美的投资经验，林家驹均与友人合资，认为要有居住或熟悉当地的友人才会考虑投资，而在前往海外落实买楼前，Yuki教路，可先看有关物业的卫星地图、相片、平面图则等，以了解该物业座向及地段附近发展。对于买外国楼心得，Yuki分享，最好选择在市中心或者成熟区份，但不要拣名气大的物业，皆因价钱已被炒高上涨，其次是最好选小型单位，其购入门槛价也较易接受。
　
　　另要注意的是，最好买现成楼，减低烂尾掉坑里机会，而整个买卖过程和成交均交由律师及公证行作为中间人，以防被骗。
　
买澳美楼注意事项
　
澳洲
　
•只有澳洲居民能买二手楼；非澳州居民，只能买新建成的物业
•澳洲的税务贷款利息可以扣税，可选用银行贷款，把租金收入盖过贷款月供费用，减轻供楼财政压力
•澳洲的贷款可在香港的银行申请，亦可用香港的收入来源，作为贷款的入息证明
　
美国
　
•在美国东岸买房子，要留意成交会由律师事务所代表及处理，一般签受承意书后，双方会有14天考虑期，期间可以要求取消买卖
•一般会找验楼师进行验楼
•在美国西岸买房子，要留意成交会由公证公司代表及处理，一般签受承意书后，双方会有10个工作天考虑期，期间如发现楼宇结构等有条件性问题，买方可以要求取消买卖
•一般会找验楼师进行验楼。然后把验楼要求修葺名单跟卖家沟通，如果双方未能达成协议，买卖可以取消
　
80后曼城楼业主 买英国楼防掉坑5心得
　
　　香港楼价贵加上辣招令楼市投资价值大减，过去数年不少香港人放眼海外，其中一个投资热点是英国楼。任职金融业的80后黄小姐3年前开始投资英国曼彻斯特（Manchester），一来是因为港楼投资价值下降，二来是期望退休后可移居英国，故着手建立英国楼投资组合，3年内已买了3个物业。
　
　　近年她身边不少朋友投资英国楼掉坑里收场，有的买伦敦新楼，收楼后银行估价不足，临时临急要抬钱上会；有的经本港中介买曼城新楼，楼盘烂尾却又投诉无门。有见不少港人买英国楼掉坑里，她开设fb专页“不做买楼花的水鱼-Manchester买楼手记”，分享自己买曼城楼的经验，以及观察当地楼市的心得。
　
　　不愿出镜的黄小姐坦言，不少香港人将曼城楼价，跟香港楼价比较，觉得200万、300万元可以买到一个500、600平方呎的单位很超值，往往买完才发觉买入价较同区贵很多。尤其是早前英国宣布推出BNO签证，让港人居留5+1年可获入籍，她留意到早前不少港人盲抢英国楼，失去理性思考，“香港人不要太心急，不要俾心急冲昏理智！”
　
1.了解代理背景资格
　
　　近月移民成为港人茶余饭后的热话，各地海外楼展销会火热举行，网上广告蜂拥而来。黄小姐见过很多人贪方便，找一些香港或华人“Sourcing Agent”买楼，出现问题时常常投诉无门。
　
　　她说，传统认知上的Sourcing Agent会为买家找寻低于市价的物业、提供装修计划，“他们有execution plan（执行计划）令你买一间屋好似一个Projet那样，有些楼不会在Rightmove等平台找得到。”相反，她留意到一些香港或华人自称“Sourcing Agent”，做的只是地产代理角色，选用这些代理前应了解，他们有没有公司在英国？有没有当地代理协会的会员资格？出了问题能够投诉吗？
　
　　她估计一些华人代理没有当地的地产代理协会的认证，出了问题也投诉无门。她又听过网友报料，有代理即使约不到看楼也收取服务费。近月香港买家不能飞到英国看楼，因此买家会先付服务费，由当地代理提供遥距看楼服务，拍片给准买家看。她听网友说，有代理要港人签不平等合约，条款订明即使约不到看楼，服务费也不退还，“香港人想买（英国）楼太心急，有时真是失去理性，在香港见到这些条款不会签吧。”
　
2.做功课看本地新闻
　
　　隔山买楼，自己做足功课相当重要。买海外楼前不妨向居于当地的朋友请教，黄小姐便有朋友在曼城居住多年，有投资楼市的经验，有朋友做“盲公竹”自然较放心。此外，她3年前买第一个物业时亲身飞到曼城看楼，了解目标物业的周边环境，又跟当地人倾谈了解。例如她第一次到曼城住Airbnb，屋主是当区投资者，向她分享本地人较钟情哪类型物业。
　
　　新冠疫情期间，香港人不能飞到英国，很多人也会用Google地图考察，“Google Ｍap行过圈大概会知当区氛围，看看当地楼的前院后院打理如何，都是指标，可能多点中产才有时间打理。”此外，她又会加入fb上一些英国人的买楼群组，看看当地人怎么看楼市。平日亦要留意当地新闻，“想买曼彻斯特楼，留意Manchester Evening News（曼彻斯特晚报），是当地很大的报章，常常留意关于当地经济、时事。例如刚有新闻说有小朋友被童党杀死，要看Local News（本地新闻）才有这些资讯。”准买家亦可留意英国官方的公开资料，研究心仪城市的人口分布、各区罪案数目。
　
3.不买新楼及HMO
　
　　黄小姐3年前买英国楼，一开始已决定不买一手楼花，因她发现一手新楼往往较同区楼价贵一两成，“又不知起成点，为何要给premium（溢价），take多点risk（冒更多风险）？”同时，她有朋友到收楼时才发现银行估价不足，需要额外首期，大失预算。
　
　　她又留意到近年一些香港投资会买市郊的House（独立屋），重新改建再分租（类似香港的“劏房”），当地称为HMO（House in Multiple Occupation），一个物业至少有3个租客。HMO在扣除各项杂费前，租金回报可超过10厘，故受香港人青睐。
　
　　她认为HMO不适合新手越级挑战，自己也没有投资HMO，因她估计在新冠肺炎后，大家也想分居，3个或以上租客共居的HMO需求会减少。此外，HMO在扣除维修费及水电费（一般也由业主包水电费）后，相信回报很难有10厘，“你好难控制人怎么用水用电，而且英国水电费贵过香港好多，好多人会忽略。”
　
　　更重要是，HMO的投资重点是买入较残旧的物业改装，“改装完卖出来，物业升值好多，对当地人会系非常好的投资项目。”不过，改建物业涉及很多专业知识，改变结构要向政府入纸申请，也要找师傅入图入则，她认为香港人没有这个人际网络，经一些代理或楼市导师投资HMO，中介费随时也花5万至10万元，或等同物业升值金额，得不偿失。
　
　　再者，装修改建需要监管施工进度，她有朋友投资HMO，装修也搞了一年，“知你香港人拖你”，令投资者失预算。她认为HMO要人在当地才适合投资，否则还是买市中心、市郊的二手楼，往往一收楼便可放租。虽然租金回报不及HMO，未扣管理杂费约为5.5厘至6厘，但胜在较简单。
　
4.戒问号码心态
　
　　一些KOL（网上意见领袖）近月频频拍片介绍移居英国、买英国楼的资讯，黄小姐发现KOL介绍的区份，往往也被香港人带旺，“香港好多人有能力去Cash buy（不用造按揭）英国楼，这些（KOL介绍）区放盘可能得20个，去得好快，好多人Mon（监察）得好紧，一见有盘就想看，甚至不看都买。”
　
　　在地产网站上英国楼盘会以邮递区号（Postcode）标明，例如M1至M4是曼城市中心，她发现部分买家有“问号码”心态，跟着KOL介绍的Postcode买英国楼，“人人需求不同，好区是贵点，但现在炒贵了，Upside（上升幅度）又有多少？”她认为准买家最好因应个人投资需要来选择区份。
　
5.测量师费不可省
　
　　买二手旧楼，楼宇结构安全及后续维修开支不容忽视。黄小姐说，如果买家找当地银行做按揭，银行会安排测量师到单位估价，有机会找出结构安全问题。不过，如果买家不用按揭，便最好自己聘请测量师，避免买中有楼宇结构、渗水问题的物业。“英国买楼，（大部分情况）未到Exchange contract（交换合约）都不使俾钱（订金），最多蚀律师费、测量师费。”
　
　　此外，自从黄小姐做了曼城楼的业主后，每年也有飞过去，亲自考察物业的最新情况。“看看有无需要维修，如果窗漏水不整，几年之后整成本好高”，她又说英国不同香港，租客往往愿意开门给业主入屋看看。
　
建物业组合支付居英生活费
　
　　80后任职金融业的黄小姐，2017年起开始留意英国楼并勤做功课。初次买英国楼便选择曼城，皆因伦敦楼价太贵，伯明翰租金回报稍低，而曼彻斯特有多间学府，是英国头三大学生数目高的城市，租务相对活跃。
　
　　她亲身飞到英国看楼，与银行、律师见面，掌握充足资料才扑锤，第一个买的物业是市中心住宅单位，两房面积约600平方呎，以20万英镑买入，现时楼价较买入时升值约10至15%。单位过去3年一直有学生承租，租金回报约6、7厘，扣除管理费、税项后回报仍有4.5厘左右。她说学生客胜在交租准时，或因学生没财政压力，租金都是由父母支付。
　
物业租金回报约6厘
　
　　英国的大学在10月开学，往年8、9月是学生租楼的旺季，不过今年遇上新冠肺炎，这个单位放租一个月仍未租出，“近来难租，10月开学，学生未返来，这一两个月租务比较差，租金叫价都跌了起码10%。”但她相信，若大学10月如期开学，单位下月应租得出。而她的第二和第三个单位分别是市郊住宅及独立屋，分别租给年轻家庭及打工仔，没受新冠肺炎影响，租金回报也有6厘、7厘。
　
　　黄小姐最初买英国楼，其中一个原因是打算退休时可移居英国。英国早前宣布推出BNO签证，港人到英国住5年可申请定居身份，再居留多1年可申请入英籍。黄小姐坦言对计划有兴趣，或两三年后赴英。她任职金融业前线部门，但英国同类工作主要请本地人，她相信自己在英国较难找回金融工作，故有意多买一两个英国楼，用租金收入支持在英国的生活。
　
英国楼怎管理
　
　　香港和英国距离超过9,500公里，港人买英国楼收租，一个好的Letting Agent（放租代理）很重要。例如单位内有任何维修需要，也是靠这位代理报价、找维修师傅。黄小姐认为香港人不用太担心管理不便，例如她的Letting Agent提供网上平台，需要维修的地方或电器，代理会拍照拍片放上网及提供报价，让她决定是否维修。她又会要求Letting Agent每3个月到她的物业拍照，让她知道物业最新状况。
　
　　她指出，英国的地产代理竞争颇大，为了建立口碑，整体服务质素不错，也有行业协会的监管。收费方面，他们每月收取租金的7%（再加消费税），因此每月银行租金过数，他们已扣起约8%的服务费。

　　转载自《iMONEY智富杂志》。